Kiszolgáltatottak az ügyfelek

Eddig sem volt ajánlatos tájékozódás nélkül lakást venni, de mostantól még fontosabb utánanézni a fejlesztő szakmai múltjának. Beszédes lehet a referenciák listája - illetve annak hiánya -, de még a cégbíróságon sem fölösleges tájékozódni leendő otthonunk megalkotójáról.

Az ügyfelek meglehetősen kiszolgáltatottak, amikor még nem létező ingatlant vesznek, ezt az a napokban nyilvánosságot kapott budapesti ügy is jól példázza, amelynél a fejlesztő cég hibájából nem kapott használatbavételi engedélyt egy frissen megépített VI. kerületi társasház. Így a már eladott 200 lakás háromnegyedének tulajdonosa nem költözhet be.

Ebben a történetben ugyan nem az effektív tőkehiány a probléma oka, de könnyen elképzelhető, hogy mire a vevők peres úton a pénzükhöz jutnának, addigra a vállalkozást már kiürítik, ahogy az a kft-kkel gyakran előfordul.

Márpedig a tervasztalról vásárlás gyorsan terjed, a fejlesztőknek ugyanis az ilyenkor szokásos árengedménnyel együtt is megéri, ha az építkezés megkezdése előtt a lakások harmada, vagy fele gazdára talál. Következésképp ebben a szakaszban nagy gondot fordítanak a marketingre.

Az érdeklődőket a jelek szerint könnyű elcsábítani az adott területen alacsony négyzetméterár belengetésével. Az Otthon Centrum statisztikái szerint a néhány évvel ezelőtt elenyésző arányú "tervasztalról vásárlás" mára újra divatos lett, ami ugyan ideális esetben mindkét félnek kedvező, de veszélyeket is rejt magában.

E veszélyek 2007-ben bizonyára növekedni fognak, mivel a kevésbé tőkeerős építőipari vállalkozásokat érzékenyen érintik majd a kormányzati megszorító intézkedések. Ide sorolhatók mindenekelőtt a közvetlen pénzügyi hatások, mint az adókedvezmények megvonása és a munkabéreket terhelő járulékok növekedése - állítja Kispál Sándor, a Magyar Ingatlanszövetség (MAISZ) főtitkára.

A KSH adatai szerint az építőipari tevékenység költségalapon számított árai már a tavalyi év azonos időszakához képest is 5-6 százalékkal nőttek, és jövőre további drágulás várható - nem beszélve egy esetleges benzináremelésről.

- Nem kevésbé elhanyagolható negatív hatásnak ígérkezik a fizetőképes kereslet szinte biztosra vehető csökkenése - mondta az [origo] érdeklődésére Varjasné Székely Éva, a Magyar Lakásépítők Országos Szövetsége (Malosz) elnöke.

Mindez oda vezethet, hogy egy sor cég tönkre fog menni. Ezt ugyan a szakemberek "tisztulásként" emlegetik - mint például Hajnal István, a Biggorge's Nv vezérigazgatója -, de  kellemetlenül érintheti a rosszul választó lakásvásárlókat.

Főleg az egyprojektes cégekkel kell vigyázni

Azt, hogy mely építőkre várhat ez a sors, természetesen képtelenség előre megmondani, de bizonyos jelek alapján lehet gyanakodni. A legveszélyesebbek általában az úgynevezett projektcégek, amelyeket egy konkrét beruházásra gründolnak, gyakran annak nevét is viselik.

Kockázatuk abban rejlik, hogy vélhetően sem számottevő tapasztalat, sem elegendő tőke nem áll mögöttük. Megjegyzendő, távolról sem csupán rájuk igaz, hogy túlságosan függenek aktuális projektjüktől: a szeptemberi Lakásvásáron elhangzottak alapján a fejlesztők 70 százaléka nem képes egyszerre több építkezést futtatni.

- A Malosz már 2004-ben azt prognosztizálta, hogy a megszorítások nehéz helyzetbe hozzák a beruházókat, azzal együtt, hogy az állami bevételt is csökkentik, a munkanélküliséget pedig növelik - emlékeztetett Varjasné Székely Éva.

A Malosz elnöke megerősítette, hogy várhatóan egyre több projektcég fog bedőlni, míg mások szüneteltethetik a tevékenységüket, mivel a magasabb költségekkel felépíthető, ezért drágább otthonokra kevésbé lesz kereslet.

Az [origo] kérdésére nemcsak elképzelhetőnek nevezte, hogy több vállalat átteszi majd a székhelyét valamelyik környező országba (ami természetesen újabb bevételkiesést jelent az országnak), hanem jelezte, már most számos ilyen esetről tud. Statisztikák azonban erre nézve nem léteznek.

- Ami történik, gazdasági törvényszerűségek szerint történik, elvégre ebben az ágazatban is a tőkeerősek az életképesebbek. Ám a körbetartozások alapvetően befolyásolják a kisebb vállalkozások sorsát, mert ezek saját forrásból nem tudnak kompenzálni - hívta fel e figyelmet egy másik tényezőre Kispál Sándor.

- Érezhetően átalakul a piac szerkezete, az állami nagyberuházásoknál kevésbé jelentős szerepű lakásépítés egyértelműen visszaszorulóban van. Az ingatlanszakma minden ágában várható a polarizálódás, beleértve a kezelői és a franchise-rendszerű irodák által uralt közvetítői szegmenst is - mondta Kispál Sándor.

Hozzátette, egyelőre csak a változások iránya látszik, az is halványan. Az azonban, hogy milyen ütemben fog átrendeződni a piac, most még megjósolhatatlan. A kockázatok mérsékléséhez, szerinte mindenesetre elengedhetetlen volna a komplex ingatlanszakmai törvény megléte.

Galambos Péter