|
Buktatók az adásvételi szerződésben!
2006.08.22. 14:59
Amit nem árt tudni... Lakást akarok venni, de hogyan érezhetem magam biztonságban? Egyszerű vevő vagyok, honnan tudjam, hogy milyen biztosítékot kérjek, mi szolgálja az én érdekemet? A gyakorlott építtetők, beruházók dobálóznak mindenféle jogi kifejezésekkel, de én most foglalót adjak, vagy előleget? Ha ilyen és hasonló kérdések merülnek fel benned lakásvásárláskor, netán nincs ügyvéded, akkor ajánljuk figyelmedbe az alábbiakat!
Lakásvásárlás esetén a legbizonytalanabb dolog újépítésű lakást venni. Még nincs kész a ház, nem tudhatjuk előre, hogy mikorra épül fel, sőt az sem biztos, hogy egyáltalán bármit is fogok kapni a pénzemért, és még sorolhatnánk előzetes félelmeinket... Nem kell azonban hozzáértő jogásznak lenni ahhoz hogy tudjuk, egy szerződés megkötésekor többféle biztosítékkal is le tudjuk védeni magunkat az ilyen esetekre.
Természetesen mindkét oldal igyekszik bebiztosítani magát, nézzük tehát pro és kontra, hogy mit érdemes mindenképpen beleíratni a szerződésbe, és mi az, amit semmiképp se hagyjunk ki belőle!
Leggyakrabban a foglaló / előleg fogalompárral találkozhatunk. A különbség a kettő között az, hogy az előleget még a szerződés megkötése előtt adjuk (hogy semmiképp se adják el másnak a kiválasztott lakást), és ha utóbb a szerződés nem jönne létre, az eladó egyszerűen visszaadja azt, függetlenül attól, hogy ki a hibás és hogy hibás-e egyáltalán valaki a szerződéskötés meghiúsulásáért.
A foglalónak ezzel szemben már jelentősebb szankciós hatása van. Ennek a jogintézménynek ugyanis az a lényege, hogy ha a szerződést később valamiért fel kell bontani, akkor a jogügylet meghiúsulásáért felelős személy - ha az az eladó - kétszeresen köteles a foglalót visszaadni, - ha pedig a vevő - akkor a foglalót elveszíti. Vagyis egy példán keresztül: ha egy 10 millió forint értékű lakás vételárából megfizettünk már 5 millió forintot, és ebből az összegből 1 millió forint volt a foglaló, akkor ha a vevő miatt szűnik meg a szerződés, csak 4 millió forintot kap, viszont ha az eladó a hibás, akkor 6 millió jár vissza neki.
Másik gyakori fogalom a kötbér. A rutinos építtetők már eleve beleveszik ezt a szerződésbe, viszont korlátokhoz kötik az alkalmazását. Újépítésű lakásoknál ugyanis az épület átadásának határideje némiképp bizonytalan, a vevő hiába teljesít szerződésszerűen és fizet határidőben ha a ház nincs kész. Az építtetőt tehát úgy lehet rábírni a pontosan, határidőben történő teljesítésre, hogy ki kell tűzni egy átadási határidőt, és ha ezt túllépik, akkor napi / havi tételekben számolt összeget kell fizetniük a vevőknek minden egyes nap után addig, ameddig ténylegesen kész nincs az épület. Ezen összeg 3-4 hónapos késénél könnyen akár százezrekre is rúghat.
Visszatérve a kötbér korlátozásához, ki kell emelni, hogy az építtetők előszeretettel maximalizálják a kötbér összegét pl. 4-6 hónapban, a napi tételt pedig igyekszenek minél lentebb nyomni. Ha kicsit utánaszámolunk, a kötbér akkor reális, ha havi 50-75 ezer forintra jön ki, ami napi tételben 2000-2500 forintot jelent ingatlanonként. Ennél alacsonyabb összeget, és maximális időtartamot tehát lehetőség szerint ne fogadjuk el, hiszen ha egy építkezés fél évnél többet csúszik, akkor már csak érdekmúlás (lsd. később) bizonyítása mellett állhatunk el a szerződéstől és láthatunk viszont valamit a pénzünkből.
Ezek azok a tételes jogi szabályok, amiket érdemes mindenképpen belevenni a szerződésekbe. Az eladók persze megpróbálják ezeket a biztosítékokat kivédeni, kimagyarázni, újabb jogi formulákkal próbálkoznak, mi azonban ne hagyjuk magunkat. Lássuk tehát mi húzódik ténylegesen a leggyakoribb ellenérvek mögött!
Mire kell figyelni? Az eladók biztosítékadási kéréseinket az alábbi két fordulattal igyekeznek általában kivédeni: egyik kedvenc fordulatuk az érdekmúlás bizonyításának felemlegetése, valamint az a Ptk.-beli szabály miszerint a jogosult késedelme a kötelezett egyidejű késedelmét kizárja.
Az érdekmúlást, mint kifogást legtöbbször a kötbér maximalizálásánál szokták az építtetők felhozni. Ha bizonyítjuk, hogy a szerződés fenntartásához már nem fűződik tovább érdekünk, mert pl. a kivitelezés olyan mértékben késik, akkor valóban elállhatunk a szerződéstől úgy, hogy a foglaló összegét kétszeresen kapjuk meg, mint azt fentebb már említettük. Azonban tudni kell, hogy a mai magyar joggyakorlatban az érdekmúlás az egyik legnehezebben bizonyítható dolog. Először is, az érdekmúlás bizonyítása bíróság előtt történik és abszolút megalapozottnak kell lennie (a bíró két szép szemünkért nem fog hinni nekünk). Ha ehhez hozzávesszük még a bíróságok ügyintézési idejét, ami akár 1-2 évig is eltarthat, akkor hamar rájövünk, hogy ezzel azért óvatosan kell bánni.
A másik gyakran felmerülő probléma az, ha a mi fizetési kötelezettségünk nincs összhangban az építkezés ütemével. Ha nem akarunk fizetni, mert még nem látjuk az eredményét, de félünk a késedelmi kamattól. Tegyük fel, hogy pl. szeptember 30. van kikötve fizetési határidőnek, viszont a lakás még egyáltalán nincs kész, az átadás még akár decemberig is húzódhat. Mit lehet ilyenkor tenni? Van a Polgári törvénykönyvben egy olyan szakasz, amely pontosan erre az esetre kínál megoldást: vagyis ha az építtető késedelemben van a kivitelezéssel, mi sem vagyunk kötelesek határidőben fizetni egészen addig, amíg kész nincs az épület, illetve egy adott szakasz (ha így állapodtunk meg).
Ezzel eddig nincs is probléma. Csakhogy az építtetők gyakran megpróbálják kártérítési felelősségüket kizárni, mondván, hogy nem érhet minket kár, mert addig mi sem vagyunk fizető pozícióban, amíg ők nem teljesítenek. A dolog szépséghibája csak annyi, hogy a kártérítési felelőssége az építtetőnek nem kizárólag késedelem esetén van. Ezenkívül a Ptk. kimondja, hogy a jogról (jelen esetben a kártérítéshez való jogról) való egyoldalú lemondás semmis. Nem kell tehát olyan engedményekre kényszerülnünk, amiket nem akarunk.
Most, hogy csokorba szedtük a leggyakoribb praktikákat, és ellenérveket, már jogilag felvértezve indulhatunk lakásvadászatra. Egy dolgot azonban ne feledjünk: sokszor az építtető monopolhelyzetben van, nekünk mindenáron kell "álmaink lakása" ők viszont nem engednek a huszonegyből.
Ilyenkor azt javaslom, mérlegeljük ki az építtető, milyen pénzügyi háttér áll mögötte, portfóliójának mekkora hányadát teszi ki az adott beruházás. A megbízható kivitelezés (vagyis hogy a beépített biztosítékok alkalmazására ne kerüljön sor) ugyanis legtöbbször csak pénzügyi fedezet és biztonságos háttér kérdése a magyar ingatlanpiacon...
|
