Jól követhető volt az elmúlt időszakban az a folyamat, miszerint az élesedő versenynek köszönhetően – a bankok egyre előnyösebb feltételekkel kecsegtető hiteltermékekkel jelentek meg a lakáshitelezési piacon. Így ma már több bank kínálatában is szerepel mind a lízing, mind pedig az úgynevezett száz százalékos finanszírozás, amely megoldást jelenthet azok számára is, akik nem tudják előteremteni a klasszikus hitelkonstrukciókhoz szükséges önerőt. Ahhoz azonban, hogy önerő nélkül vásárolhasson lakást valaki, számos feltételnek meg kell felelni – attól függően milyen konstrukciót választ a reménybeli vásárló.

A leendő lakás kiválasztásához saját szempontjaink figyelembevétele mellett - elhelyezkedés, lakásméret, felszereltség, tájolás - nagyon fontos azt meghatározni, milyen hosszú futamidőre, mekkora havi törlesztőrészletet tudnánk bevállalni. A tervezegetésnél érdemes a realitások talaján maradni, a háztartás havi szabad jövedelmének 70-80 százalékát egyik bank sem fogja a hitelbírálat során megítélni, a piacon jellemző gyakorlat szerint havi jövedelmünk 30-35 százaléka az az összeg, amelyet a bankok elfogadható törlesztőrészletnek tartanak – jellemzi a helyzetet Murányi Ákos, a Duna House elemzési vezetője, aki szerint ez az összeg természetesen bankonként, illetve ügyfelenként eltérő lehet.

Az alábbi példák segítséget nyújtanak a megvásárolható lakás értékének és a havi törlesztőrészlet meghatározásában. Az egyes hiteltermékeken belül természetesen eltérések lehetségesek, a számításokhoz a svájci frank alapú hiteleket vettük alapul.

Svájci frank alapú lakáshitelek törlesztőrészletei

Aki az árfolyamkockázattól tartva mégis inkább a forint alapú hitelt részesítené előnyben, annak tisztában kell lennie azzal, hogy a forint alapú hitelek magasabb teljes hiteldíjmutatókkal (THM) és törlesztőrészletekkel járnak; igaz, cserébe nem kell tartanunk a forintárfolyam ingadozásának következményeitől. Mint látható, az egyes hitelösszegek esetén a havi törlesztőrészletek közötti különbség akár 30-40 ezer forint is lehet.

Forint alapú lakáshitelek törlesztőrészletei

Önerő nélküli lakáshitelt többféle konstruckióban is fel lehet venni – elsőként nézzük meg a lakáslízinget. A lízing feltételei sokat "finomodtak" a tavaly év végi megjelenéshez képest. A konstrukció lényege, hogy a kiválasztott lakást a lízingcég megvásárolja, majd a vásárlónak birtokba adja; a futamidő végén pedig rendszerint a vásárló tulajdonába kerül az ingatlan. Némi önerő azonban ehhez a megoldáshoz is kell: a folyosítási és egyéb költségek egy 10 millió forintos lakás 25 évre történő lízingelés esetében például körülbelül 250 ezer forintot tesznek ki.

Ha mégis szimpatikusabb nekünk a klasszikus lakáshitel, akkor az úgynevezett 100 százalékos (vagy magasabb) finanszírozású konstrukciókból válogathatunk. Létezik a piacon olyan hiteltermék, amely a hitelbiztosítási érték  - az az összeg, amennyire a bank felértékeli a lakást - 115 százalékát finanszírozza, így a gyakorlatban is megvalósulhat a 0 forintos önerővel történő lakásvásárlás. Árnyalja a képet viszont, hogy ez a konstrukció jelenleg csak forint alapon érhető el. Az, hogy pontosan mennyire értékelik fel a lakást, és jövedelmünk alapján mennyi hitelre számíthatunk természetesen minden esetben egyéni elbírálás alapján dől el, amelyben a kívánt lakás elhelyezkedésétől kezdve havi jövedelmünkig sokféle szempontot vesznek figyelembe a hitelintézetek.

Ha megfelelünk a feltételeknek, jó megoldás lehet az állami támogatású Fészekrakó program, ez a konstrukció azonban csak a lehetséges vásárlók egy szűkebb körére érvényes. Önmagában a Fészekrakóval nem tudunk önerő nélkül lakást venni, azonban az úgynevezett "szocpol" felvételével megteremthetjük a vásárláshoz szükséges önerőt, és a piaci hiteleknél alacsonyabb törlesztőrészletekkel számolhatunk. A lehetőség csábító, azonban a szocpol felvételéhez szükséges gyermekek vállalása igen alapos gondolkodást és döntést igényel. Teljesen üres zsebbel azonban itt sem mindig tudunk belevágni a vásárlásba: a szocpolt ugyanis általában csak a vásárlás végső szakaszában folyosítják, így a lakás lefoglalásához szükség van némi alaptőkére. A piacon egyébként több hitelkonstrukció is létezik, amely a Fészekrakóhoz hasonló törlesztőrészleteket kínál, a program inkább a kisebb értékű lakások esetén lehet jó megoldás.

Negyedik megoldásként a hiányzó önerőt esetleg finanszírozhatjuk más, nem lakáscélú kölcsönből (például személyi hitelből), azonban ezek szinte biztosan magasabb törlesztőrészleteket eredményeznek, mivel a személyi hitelek THM-je jelentősen nagyobb, mint a lakáscélokra felvehető hiteltermékeké.

Végül elképzelhető az is, hogy egy második ingatlant von be a vásárló a finanszírozásba – a két ingatlan már elegendő fedezetként szolgál ahhoz, hogy akár jövedelemvizsgálat és önerő nélkül is hitelhez juthassunk – ekkor természetesen mindkét ingatlannak tehermentesnek kell lennie.