|
Amit az ingatlanlízingről tudni kell
2005.06.24. 12:51
A lízingfinanszírozás napjainkra igen gyakorivá vált;
a konstrukció ingatlanpiacon történő térnyerését megalapozza, hogy nagy értékű ingatlanok vétele esetén sem szükséges jelentős saját tőke lekötése. Az EATON finanszírozás-szervezési tapasztalatai szerint a cégek gyakran nem kalkulálnak ingatlanlízing igénybevételével, mert kevés információval rendelkeznek az adott konstrukció részleteire vonatkozóan.
Szalai Szilárd, az ESTON Hitel Centerének vezetője szerint az Európai Unióhoz 2004-ben csatlakozott Közép-Európai országokban a lízingfinanszírozás a beruházások és a fogyasztás jelentős eszközévé vált. A tőkehiányos kis- és közepes nagyságú vállalatok üzleti tevékenységének megkezdéséhez és fejlesztéséhez a gazdaság számos ágazatában, szektorában a lízing nyújt megoldást. Ez jelenthet megoldást a modern technológiák és berendezések megszerzése és működtetése mellett az ingatlan-beruházások, ingatlanvásárlások esetében is. Hazánkban az utóbbi 10-12 évben jelentősen bővült a lízinggel finanszírozott beruházások volumene: értékük a mintegy 6 Mrd forintról 2003-ra már 1000 Milliárd Ft fölé emelkedett. Ezen belül az ingatlanok finanszírozása 68,8 Milliárd Ft értékűre nőtt, s ezzel az adott szektor részesedése a teljes lízingpiac közel 7 százalékára bővült. Ugyanez a szám Nyugat -Európában a 30 százalékot is meghaladja. Amint ebből is kiderül, az ingatlanlízing, mint finanszírozási módszer, hazánkban még nem terjedt el széles körben.
A kedvező gazdasági környezetnek köszönhetően a lízingpiac további bővülésére lehet számítani, s előreláthatóan tovább erősödik a bankok aktivitása a kis- és közepes nagyságú vállalatok részére történő "lízing forrás" kihelyezésben.
Az ingatlanlízing
Az ingatlanlízing jellemzően nagyobb, nemzetközi vállalatok által épített kereskedelmi ingatlanok, így bevásárlóközpontok, szállodák, termelőüzemek, logisztikai és raktárcsarnokok finanszírozási formája; azonban kisebb cégek is igénybe vehetik ezt a hitelhez képest merőben más konstrukciót, akár saját használatú ingatlan építésékor, vásárlásakor is. Amennyiben tehát a cég nem vállalkozik (vagy nem képes) az ingatlan teljes árának kifizetésére, ennek finanszírozására választhat bankot, vagy lízingcéget is.
Ingatlanfejlesztés esetén első lépésként a bank (lízingcég) adásvételi szerződést köt a beruházóval (fejlesztővel), ezzel megvásárolja a telekingatlant, felépítteti az épületet (erre a finanszírozó ugyanúgy vállalkozhat, mint a beruházó), és ezt engedi át a lízingbe vevőnek. Ha a lízingelni kívánt ingatlant nem kell megépíteni, akkor azt átviszik egy kifejezetten erre a célra létrehozott projektcégbe. A lízingcég ezután megvásárolja az ilyen módon létrehozott társaság százszázalékos tulajdonrészét (Ez a megoldás azért is előnyös, mert a tulajdonszerzés után sem a lízingbeadónak, sem a lízingbevevőnek nem kell az ingatlan kapcsán vagyonszerzési illetéket fizetnie). Az ügyfél mindkét esetben a lízingszerződés leteltével szerzi meg az ingatlan tulajdonjogát, addig havonta - vagy egyéb rendszeres időszakonként - fizeti vissza a finanszírozott összeget, kamatokkal együtt.
A lízing formái
Az ingatlanlízinget választók több finanszírozási típus között választhatnak, a következők szerint.
Pénzügyi lízing:
A lízingbe adó megvásárolja vagy felépítteti a beruházó által kiválasztott vagy "megálmodott" ingatlant, majd annak használatára határozott időtartamú lízingszerződét köt. Az ingatlan a beruházó számviteli nyilvántartásába kerül, és ő jogosult az ingatlan értékcsökkenésének elszámolására is, de az ingatlan tényleges tulajdonosa a futamidő végéig a lízingbeadó. A lízingdíjak tőke-és kamatrészt tartalmaznak, a kamat költségként számolható el.
A tulajdonjog megszerzésének módja két pénzügyi lízing típust definiál:
-Zártvégű: Ennél a formánál a tulajdonjog átruházás a futamidő végén automatikus. A törlesztendő lízingdíjak ÁFÁ-t nem tartalmaznak, mivel a teljes ÁFA az ingatlan birtokbavételét követően az ügyfél által egy összegben kerül befizetésre. A tulajdonjog átruházásáért felszámított illetéket a lízingbe vevő a futamidő elején kell, hogy megfizesse.
-Nyíltvégű (opciós):Itt nem érvényesül automatikusan a tulajdonszerzés, hanem a lízingbevevő esetleges vevőkijelölési opciót kap, azaz ő dönti el, hogy az előre meghatározott maradványértéken megvásárolja az ingatlant vagy sem. Az opciós pénzügyi lízing akkor javasolható, ha az ügyfél a szerződéskötéskor nem hozott még döntést arról, hogy az ingatlant a futamidő végén biztosan meg kívánja vásárolni. Ellentétben a zárt végű pénzügyi lízing konstrukciónál, a lízingbevevő csupán az induló tőkerészre felszámolt ÁFA összegét fizeti meg szerződéskötéskor, azaz részletekben fizeti meg a tőkerész ÁFÁ-ját. Az illetéket csak a futamidő végén kell a tulajdonosnak megfizetnie.
Operatív lízing:Leginkább bérlethez hasonlítható, mérlegen kívüli finanszírozási forma, ezért nagyon elterjedt a hazánkban is megtelepült, multinacionális vállalatcsoportok körében. A lízingbe adó által kifejezetten erre a célra létrehozott társaság megvásárolja az ingatlant és bérbeadja azt a lízingbevevőnek. Az operatív lízing közkedvelt, mert a bérleti díjak 100%-a költségként elszámolható, másrészről az ingatlan nem terheli a lízingbevevő (bérlő) mérlegét, ugyanakkor az ingatlant korlátlanul használhatja, s akár másnak bérbe is adhatja. A nemzetközi üzleti szemléletben oly fontosnak tartott likviditást megőrzi, a megtérülési mutatókat nem befolyásolja. A bérleti díjak tőketörlesztő részleteit ÁFA terheli, mely a mindenkori hatályos jogszabályoknak megfelelően igényelhető vissza. Az átírási illetéket előre kell megfizetni.
Speciális ingatlanlízing, visszlízing (sale and lease back):A visszlízing keretén belül a vállalatok saját tulajdonban lévő ingatlanjaikat adják el a lízingtársaságnak, majd azonnal visszabérlik tőle. Az ügyletben az eladó és a lízingbevevő ugyanaz. A visszlízing a lízing egy speciális formája, hiszen a futamidő végén a tulajdonjog ismét az ügyfélre száll át.
A lízingszolgáltatást nyújtó cégek a finanszírozás mellett számos egyéb szolgáltatást is kínálnak, például segítséget nyújthatnak az építési tervek és költségek ellenőrzésében, a kivitelezőkkel történő tárgyalások lefolytatásában és a megállapodások megkötésében, vagy akár az építési hatóságokkal történő kapcsolattartásban. Közreműködhetnek továbbá az alvállalkozók versenyfeltételeinek megfogalmazásában és a tendereljárás lefolytatásában, ingatlanbiztosítás megkötésében, az ingatlan teljes szerződéses futamidő alatti üzemeltetésében, illetve adózási, számviteli és jogi szolgáltatást is biztosíthatnak.
Az ingatlanlízing előnyei és hátrányai
A lízingkonstrukció kiválasztásakor a kapcsolódó előnyöket és esetleges hátrányos tényezőket is figyelembe kell venni. Az ESTON tapasztalatai szerint ezek az alábbiak szerint összesíthetők.
A lízing előnyei:
- kíméli a saját tőkét, mert a lízingbe-vevő csak az adott ingatlan használatáért fizet,
- a konstrukció számos kiegészítő szolgáltatást tartalmazhat,
- mivel nem minősül hitelnek, a lízingbevevő likviditását nem rontja, s hitelképességét nem befolyásolja, további beruházások esetén nem terheli hitelkeretét,
- a lízing egy kézből kínálja fel a beruházás tárgyát és a finanszírozást,
- a lízingdíj kamat része, s az ingatlan amortizációja csökkenti a társasági adó alapját, s egyben jól tervezhető költség,
- a lízingdíjak a pénzpiaci mozgásokhoz igazodnak,
- a beruházó kulcsra kész ingatlant kap, miközben saját tevékenységére koncentrálhat ("built to suit" konstrukció),
- a zárt végű lízingnél a beruházó / vevő élhet opciós joggal, a futamidő végén lehetősége van a hosszabbításról, illetve a tulajdonszerzésről dönteni,
- nyílt végű konstrukciónál a vállalat kihasználhatja az Illeték Tv. nyújtotta kedvezményes lehetőségeket,
- operatív lízing esetén további előnyt jelent a mérlegen kívüli finanszírozás, a mérlegmutatók javulása, s az a tény, hogy az ingatlan tulajdonlással kapcsolatos adózási és számviteli problémák nem a lízingbe-vevőnél merülnek fel, továbbá a teljes bérleti díj költségként számolható el.
A lízing "hátrányai":
- a zártvégű konstrukciónál a teljes vételárra vetített ÁFA fizetési kötelezettség a futamidő elején jelentkezik, azaz annak javasolt, aki rendszeres ÁFA elszámolásra kötelezett és általában befizető pozícióban van, illetve rendelkezik szabad forrással a teljes ÁFA megfizetésére,
- operatív lízingnél a bérleti díjakat ÁFA fizetési kötelezettség terheli, továbbá a futamidő végén a tulajdonjog átszállása nem automatikus, a nyíltvégű pénzügyi lízingnél magasabb maradványértéken a bérbeadó értékesíti,
- a lízingkonstrukcióhoz kapcsolódó ingatlan átírási illeték az adott finanszírozási formát drágítja, ugyanakkor ezt a bank számára csökkentett kockázatból származó egyszerűbb hitelminősítési eljárás ellensúlyozza (a lízingbe-vevő bonitása kevésbé fontos, hiszen a finanszírozó cég az ingatlan tulajdonosa a futamidő alatt).
Az ESTON szerint a lízingfinanszírozásnak számos előnye van hitellel szemben. Ingatlanlízingnél szükségtelen egyéb fedezet bevonása, hiszen a finanszírozás fedezete maga a lízingelt ingatlan. A szükséges önerő minimális (20-30%), de akár saját erő nélküli finanszírozás is lehetséges. A lízingszerződés hosszú távú (akár 22 évig terjedő) is lehet.
Összefoglalva
A lízing-finanszírozással megvalósított ingatlanprojektekkel elsősorban az önerő hiányára találhatunk megoldást, emellett természetesen adót is spórolhatunk. Összehasonlításképpen, egy 500 MFt értékű irodát és raktárhelyiséget is tartalmazó ingatlan kalkulált havi bérleti díja körülbelül 6 MFt, ugyanakkor, ha ugyanezt az ingatlant egy jó bonitású ügyfél - saját erő felhasználása nélkül - 15 éven keresztül lízingeli, a havi lízingdíj 4 MFt alatti marad. Mint a mintapéldából is látszik, a különbség óriási, s ez a teljes futamidő alatt több száz-milliós nagyságrendű is lehet.
|
