Az elmúlt években óriási mértékben emelkedtek a lakásárak a fejlett
országokban, most azonban a világtörténelem legnagyobb ingatlanpiaci
buborékja kipukkanással fenyeget, amely különösen érzékenyen érintheti
az Egyesült Államokat. A buborék kialakulását, természetét és a várható
folyamatokat vizsgálta írásában az Economist. A folyamatok több fronton
is aggasztónak tűnnek, előfordulhat, hogy a buborék kipukkanása után a
szokásoktól eltérően nominál értékben is csökkennek az ingatlanárak,
vagy a piac hosszú időre beáll. Az lakóingatlanok piacának esetleges
összeomlása túlmutat önmagán, az érintett országokban akár a gazdasági
növekedés jelentős visszaesésével is járhat. Ha már lakóingatlanokról
beszélünk természetesen nem hagyhatjuk ki Magyarországot sem... Már itt
sem jó a helyzet.

A rally után?

A tények magukért beszélnek. Soha ilyen gyorsan, hosszan, ennyi
országban nem emelkedtek a lakóingatlanok árai, mint az elmúlt években.
Az ingatlanpiac szinte tajtékzott a fejlett gazdaságok jó részében. A
2000-es részvénypiaci buborék kipukkanása után az emelkedő ingatlanárak
megtámasztották a világgazdaságot, de mi lesz ha az ingatlanpiaci rally
megfordul.

Az Economist becslése szerint a fejlett országokban a lakóingatlanok
összesített értéke 30 trillió (30,000 milliárd) dollárral 70 trillió
fölé nőtt az elmúlt öt évben. A növekmény mértéke megegyezik az érintett
országok összesített GDP-jével. A hatalmas növekmény mellett eltörpülnek
a korábbi ingatlanpiaci árrobbanások, de a 90-es évek végén kialakult
részvénypiaci buborék 5 év alatt csak a GDP 80%-val nőtt, miközben a
20-as év végi esetében a növekmény csak a GDP 55%-ra rúgott.

A lakóingatlanok piacán tapasztalható árrobbanás két okra vezethető
vissza. Egyrészt az alacsony kamatlábak arra ösztönözték a
lakásvásárlókat, hogy több pénzt kölcsönözzenek, másrészt a háztartások
elvesztették a bizalmukat a részvénypiacban, amely vonzóbb befektetéssé
tette az ingatlant.

Az Economist által 2002-ben felállított globális lakóingatlan-árindex 20
országot fed le, adatait a hitelezőktől, ingatlanügynököktől és nemzeti
statisztikákból nyeri. A legutóbbi negyedéves felmérés szerint a
lakóingatlanok ára az elmúlt 1 évben 10%-ot meghaladó mértékben
emelkedett a figyelt országok felénél. Az első negyedéves felmérések
szerint az elmúlt 12 hónapban az Egyesült Államok mutatta fel az egyik
legnagyobb növekedést, a lakóingatlanok ára 12.5%-kal nőtt.
Kaliforniában, Floridában, Nevadában, Hawaii-on, Marylandben és a
Washington, DC-ben az emelkedés meghaladta a 20%-ot.
 
Az emelkedésből Európa sem maradt ki. Az elmúlt években Írországban és
Spanyolországban szédítő magasságba emelkedtek az árak, míg az elmúlt 12
hónapban jelentős (9%-ot meghaladó) növekedés volt Franciaországban,
Olaszországban, Belgiumban, Dániában és Svédországban. A franciaországi
15, illetve a spanyol 15.5%-os áremelkedés magasabb lakásárnövekményt
jelentett, mint az USA-ban tapasztalt.
 
Az érem másik oldala: Ahol már csökkennek a lakásárak

Az éremnek azonban mindig két oldala van. A tavaly ilyenkor még
rendkívül jó évet maga mögött hagyó Ausztráliában (20%-ot közelítő
emelkedés) az elmúlt 12 hónapban már csak 0.4%-kal nőttek a
lakóingatlanok árai. Ezt akár soft landingnak is gondolhatnánk, de más
statisztikák adatai másról árulkodnak. A nem a ténylegesen teljesítés,
hanem a szerződéskötés időpontja szerint kalkulált index szerint 2003
óta 7%-kal estek az átlagos lakásárak, az egykor szebb napokat is látott
Sydney-ben 16%-os volt az áresés.

A brit lakáspiac hasonló módon elég gyorsan lehűlt. A 2005 májusáig
számolt 12 hónapban ugyan 5.5%-kal emelkedtek a lakásárak, de az
lakóingatlanok árinflációja 2004 júliusában még 20%-os volt. De akadnak,
akik ennél borúsabb képet festenek. A Royal Institution of Chartered
Surveyors (RICS) jelentése szerint 10 hónapja esnek az árak. Májusban az
esést jelentők nettó aránya 13 éves csúcson volt. Az adásvételek
mennyisége harmadával esett egy év alatt, mind a vevők, mind az eladók
elvesztették a bizalmukat a házak helyes értékeltségével kapcsolatban. A
lakóingatlanok árinflációja nem csak Nagy-Britanniában lassult le,
hasonló folyamat megfigyelhető az Economist adatai alapján Írországban,
Hollandiában és Új-Zélandon is.
 
Mennyivel túlértékeltek a lakóingatlanok?

A legtöbb országban 1997 óta a reál értelemben vett lakóingatlan árak
sokkal többet emelkedtek, mint akármelyik korábbi boom alatt. Mindössze
Japánban, Hong Kongban és Németországban volt áresés megfigyelhető. Az
amerikai árak ugyan a briteknél alacsonyabb mértékben emelkedtek, de
ettől még ez a még messze ez a legnagyobb boom az USA történelmében. Az
árak háromszor annyit emelkedtek, mint a 70-es és a 80-as években
megfigyelhető fellendülés során.

A legegyértelműbb bizonyítéka a lakóingatlanok felülértékeltségének a
legtöbb országban, a lakásárak és bérleti díjak egymáshoz való viszonya.
Ez a mutatószám felfogható a P/E ráta egyfajta ingatlanpiaci
transzformációjának. Az kapcsolódás nem véletlen, hiszen míg egy
részvény elméleti értéke a jövőbeli osztalékok jelenértéke egy ingatlan
értékét a tulajdonlás jövőbeli előnyeinek diszkontálása adja meg, akár a
bérbeadó esetében a befolyó bérleti díjakat nézve, akár a
tulajdonos-lakó esetén a megspórolt lakbért tekintve.

Az Economist számításai szerint az ingatlanpiaci P/E ráta rekordértéket
ért el az USA, Nagy-Britannia, Ausztrália, Új-Zéland, Franciaország,
Spanyolország, Hollandia, Írország és Belgium tekintetében. Ez az
jelenti, hogy az ingatlanok sokkal túlértékeltebbek, mint a korábbi
ingatlanpiaci boomok idején.
 
Az USA lakáspiaci P/E rátája 35%-kal magasabb jelenleg, mint az
1975-2000 közötti átlagos érték. Hasonló módon nézve Nagy-Britanniában,
Ausztráliában és Spanyolországban az ingatlanok 50% feletti mértékben
túlértékeltek. A bérleti hozamok jóval a jelenlegi jelzálogkamatok alatt
vannak, amely lehetetlenné teszi a bérbe adók számára a profitot.

Ahhoz, hogy a lakásár/bérleti díj hányados visszakerüljön egy fair
értékre, vagy a bérleti díjaknak kell jelentősen emelkedni, vagy az
áraknak esniük. A számos korábbi lakáspiaci boom után a kiigazítás az
inflációból jött, amelynek hatására emelkedtek a bérleti díjak, miközben
az ingatlanárak nominálértéke nagy vonalakban változatlan maradt. A nagy
probléma jelenleg azonban az, hogy az inflációs ráta világszerte sokkal
alacsonyabb, mint korábban, így egy hasonló folyamat évekig tartana.
Amennyiben a bérleti díjak évi 2.5%-kal emelkednének, az ingatlanáraknak
12 évig azonos szinten kellene maradniuk, hogy az ingatlanpiaci P/E
visszatérjen a normál szintre. Ezért tartanak egy ingatlanpiaci
szakértők az árak visszaesésétől.

A fenti gondolatokkal szemben támasztott általános ellenvetés az, hogy
az alacsony kamatkörnyezet okozta finanszírozási könnyebbség idézi elő a
magas ingatlanpiaci P/E rátát. Ezen vélemények azonban ott buknak el,
hogy nominális kamatlábakról beszélnek és nem reálokról, így figyelmen
kívül hagyják az adósságtömeg elinflálódását. Az Economist példaként azt
hozza fel, hogy Írország és Spanyolország esetében - ahol a reálkamatok
jelentős mértékben csökkentek az euró bevezetésével - indokolt az
ingatlanpiaci P/E megugrása, azonban az USA-ban és Nagy-Britanniában,
ahol a reál adózás utáni kamatlábak nem számítanak történelmi léptékkel
rendkívül alacsonynak, ez már nem indokolt.
 
Fókuszban az USA- Meddig tart még a lendület?

A legérdekesebb jeleket az amerikai piac mutatja. Az USA-ban a
lakóingatlanok piaca később ébredt fel, mint Nagy-Britanniában vagy
Ausztráliában, de nagyon hasonló jeleket kezd mutatni. Még a FED is
elkezdett idegeskedni. Az árakat a spekulációs kereslet kezdte el
hajtani felfelé. A National Association of Realtors (NAR) egyik
tanulmánya szerint 2004-ben a lakóingatlant vásárlók 23% vásárolta házát
színtiszta befektetésként, önmaga nem lakik ott, míg 13%-uk második
otthont vásárolt. A befektetők még úgy is megvették a házakat, hogy
gyakorlatilag vesztenek rajta (a bérleti díj nem fedezi a kamatkiadást),
abban bízva, hogy az árak mennek felfelé. Gyakorlatilag ez a buborék
definíciója. Számos piaci szereplő megveszi és a nagy profit érdekében
még azelőtt eladja az ingatlant, mielőtt az felépült volna. Miamiban az
eredeti vevők fele eladja lakást felépülte előtt, számos ingatlan
kétszer háromszor cserél gazdát, mielőtt valaki beköltözne.

A piacon ráadásul előretörtek az agresszívabb pénzügyi konstrukciók is.
A NAR adatai szerint az első alkalommal vásárlók 42, az összes vásárló
25%-a választja a törlesztésmentes hitelfelvételt, amelynek során csak a
kamatokat kell fizetni, a tőkét nem. Az otthonvásárlók akár 105%-nyi
hitelt is felvehetnek, hogy fedezve legyen összes költségük, ráadásul
egyre gyengülnek az adminisztratív korlátozások (munkahely, vagyon,
jövedelem). Megjelentek, sőt hódítanak a negatív amortizációjú hitelek,
amelyek során a kamatkötelezettségnél bizonyos ideig kevesebbet kell
visszafizetni. Kaliforniában az új nulla vagy negatív amortizációjú
hitelek aránya a 2002-es 8%-ról napjainkra 60%-ra szökött fel. Az
USA-ban az új hitelek közül minden harmadik ilyen. Ezek a
hitelkonstrukcók egyértelműen arra játszanak, hogy az ingatlanárak
tovább emelkednek, s a befektetők azelőtt nyereséggel el tudják adni a
házat, mielőtt a tőkét el kellene kezdeni visszafizetni. Végezetül
rohamosan törnek előre a változó kamatozású hitelek, a gyors
áremelkedést mutató államokban arányuk már 50%-ra rúg.

Az elmúlt évek gyors árnövekedéséről egyértelmű, hogy nem fenntartható,
ugyanakkor a legtöbb közgazdász szerint a lakóingatlan árak inkább
stagnálni fognak, mint összeomlani. Nyilvánvalóan az ingatlanpiac más,
mint a részvénypiac. Nagy összeomlásokra nem számíthatunk. Az embereknek
lakniuk kell valahol, a tulajdonosok vonakodnak elismerni a
tőkeveszteséget. Addig amíg tudják fizetni a hiteltörlesztést, ülnek és
várnak. Gondot csak jelenthet, ha valakinek - költözés, vagy munkahelye
elvesztése miatt - el kell adni ingatlanát. Neki alacsonyabb árat kell
elfogadnia.

Ennek ellenére a korábbi boomok utáni helyzeteknél most nagyobb a
nominális áresés esélye. Egyrészt a lakóingatlanok sokkal
túlértékeltebbek, másrészt az infláció sokkal alacsonyabb, harmadrészt
sokkal többen vették befektetésként ingatlanjukat, mint korábban.
Amennyiben az ingatlanárak emelkedése megtorpan, vagy az árak elkezdenek
esni, a saját lakásukban lakók nem tesznek semmit, azonban a befektetők
eladhatnak, főleg, ha a bérleti díj nem fedezi a kamatkiadásukat.
Természetesen a lakáspiac nem omlik össze egy nap alatt, mint a
részvénypiac, egyes szakemberek szerint néhány országban lassú
kifulladás lesz jellemző. A következő 5 évben számos országban
elképzelhető, hogy akár 20%-ot meghaladó lakóingatlanáresést
tapasztalhatunk.
 
Mialatt az amerikai lakáspiac még mindig emelkedik, máshol -
Nagy-Britannia, Ausztrália, Hollandia- erőteljes lehűlés tapasztalható.
Az Economist joggal teszi fel a kérdés, hogy ez milyen leckét tartogat
az USA számára.

Ellentétben a hagyományos bölcsességekkel, a lakóingatlanok árainak
csökkenéséhez nem kell egy egyértelmű fordulópont, mint egy nagy
kamatemelés vagy a munkaerőpiaci helyzet drámai megváltozása. A brit
házárak csökkenéséhez elég volt az irányadó kamatláb 1 és negyed
százalékpontos növekedése. Ausztráliában a rekord alacsony
munkanélküliség mellett 2002 óta tart a kamatemelés, az ingatlanok
árának csökkenéséhez a brit mérték volt szükséges. A FED eközben már 2
%ponttal emelte az irányadó kamatot, amely nem nagyon zavarta az
ingatlantulajdonosokat, mivel a régi fix-kamatozású jelzáloghitelek
kamatozása alacsony maradt. A negatív hatást inkább a változó kamatozású
instrumentumok növekvő súlya okozhatja, amelynek nyomán az amerikai
ingatlanpiac is érzékenyebb lehet a magasabb kamatokra.
 
Miért omlik össze az amerikai ingatlanpiac?

A brit és ausztrál lakóingatlan árcsökkenése alapvetően két okra
vezethető vissza. Az első lakásukat vásárlókat a magas árak szinte
kiszorították a piacról, miközben a befektetők kereslete is visszaesett.
Nagy-Britanniában az első lakásukat vásárlók most a lakásvásárlók 29%-át
adják, 1999-ben ez még 50% volt. Eközben a National Association of
Estate Agents adatai alapján a befektetők vásárlásai 50%-kal
visszaestek. Az árak emelkedésével hasonló megtörténhet az USA-ban is.

A brit események aláaknázták azt a hagyományos az USA-ban igen divatos
vélekedést is, mely szerint az ingatlanáraknak emelkedniük kell, mivel a
földnek limitált a kínálata, miközben a háztartások száma nő. A
szigetországban ezt mondák egy éve, és a folyamatok nem ezt igazolták. A
RICS adatai szerint harmadával nőttek az értékesíti kívánt házat
(nyilván a megnövekedett értékesítési idő miatt is), miközben a kereslet
visszaesett. Az USA-ban ugyan gyorsabb a háztartások számának
növekedése, mint Nagy-Britanniábam, azonban a Goldman Sachs nemrég
rámutatott, hogy miközben a lakóingatlanokba történő befektetések 40
éves csúcson vannak, a háztartások számának növekedése 40 éves
mélyponton helyezkedik el.

A lakáspiaci bullt támogatók legfontosabb mantrája, hogy mióta modern
statisztika létezik, nem volt olyan teljes év az USA-ban, amikor estek
volna a lakóingatlanok árai. Ez igaz, de az USA-n kívül ez számos
esetben megtörtént. A 90-es éves elején Angliában és Svédországban,
Japánban az elmúlt évtizedben. Miért éppen az USA lenne kivétel (nem
felejtsük el nominális árakról beszélünk!). Az USA-ban is többször
megtörtént, hogy egyes régiókban jelentős áresés volt megfigyelhető. Az
esetleges áresés ellenére sokan úgy tartják, hogy előbb utóbb az
emelkedés vissza tér, hiszen a reál házárak jelentősen emelkednek hosszú
távon. Ezt a véleményt cáfolja Robert Shiller, Tőzsdemámor című
könyvében. Szerinte 1890 és 2004 között csak 0.4%-kal emelkedtek
reálértéken az ingatlanárak, amely azt jelenti, hogy az boomok
kivételével reál árak stagnálnak vagy esnek. Nagy-Britanniában azután,
hogy az árak a 90-es évek elején esni kezdtek, legalább egy évtizednek
kellett eltelnie a reál értelemben vett árak új csúcsra érkezéséhez.

Az USA számára fenyegető jel lehet a lakóingatlanok árának
emelkedésének, illetve a lakossági fogyasztás szárnyalásának
összekapcsolódása. Itt a holland példa lehet az intő jel. A 90-es évek
végén a holland gazdasági csoda idején a lakóingatlanok árai együtt
szárnyaltak a lakossági fogyasztással. A vagyonnövekmény
fogyasztásösztönző hatása azonban az ingatlanárak soft landingjével
eltűnt. 2003-ban már csökkent a lakossági fogyasztás, amely recesszióba
taszította a gazdaságot. A lakossági fogyasztás érzékenysége számos más
országban is megfigyelhető volt. Ausztráliában a 12 hónapos lakossági
fogyasztásbővülés 1 év alatt 8%-ról 1.8%-ra esett vissza, de
Nagy-Britanniában is ugyanezek a folyamatok figyelhetők meg. Az USA-ban
is reális a veszély. A lakosság költi az elért tőkenövekményt, a Goldman
Sachs szerint a rendelkezésre álló jövedelem 7.4%-a ebből származott. Ha
a rally kifullad, megszűnik ez a jövedelem is.

Az amerikai gazdaság szempontjából kulcsfontosságú lehet a
lakóingatlanok piaca. Az elmúlt négy év GDP növekményének 90% származott
a lakossági fogyasztás bővüléséből, illetve a lakóingatlan építésekből
származott. A magánszektor új állásainak kétötöde az ingatlanszektorban
létesült. Az IMF tanulmánya 1970 és 2001 között 14 ország
lakóingatlanpiacának 20 ingatlanpiaci összeomlását vizsgálta, amelyből 1
kivételével az összes recesszióhoz vezetett. Az USA volt az egyetlen
ország, amely el tudta kerülni a jelentős ingatlanpiaci fellendülést
követő korrekciót.
 
Japánban az ingatlanárak 14 éve folyamatosan esnek. Figyelemre méltó,
hogy az 1991-es csúcs előtti évtized kisebb emelkedést hozott, mint a
legtöbb fejlett országban az elmúlt években tapasztalgató
lakásár-robbanás. (Mondjuk a japán gazdaság sem teljesített túl jól az
elmúlt lassan két évtizedben, ugyanakkor jogosan tehető fel a másik
észrevétel, az évek óta csökkenő ingatlanárakkal küszködő Japán és
Németország esetében a lakossági fogyasztás is nagyon gyenge.

Összességében a folyamatok nem túl kedvezőek, az elkövetkező két évben
valószínűleg eldől, hogy pukkan szét a világtörténelem legnagyobb
buborékja.
 
Magyarország: Összeomlik-e a lakáspiac?
 
A Magyarországon 1998 után tapasztalható ingatlanboomra természetesen
nagyon nehéz ráilleszteni a nyugat-európai mintákat. Egyrészt
Magyarországon túlzás lenne beszélni az ingatlanpiac történelméről,
másrészt a lakóingatlanok piacának rengeteg hátrány kellett leküzdenie:

1) Beszélhetünk a jelentős minőségi problémákról, amelynek leküzdése
egyrészt még sokáig fog tartani, másrészt teljesen szétrombolják azokat
az átlagárakat, amelyeket statisztikákhoz és nemzetközi
összehasonlításokhoz lehetne használni.
2) Szintén le kellett dolgozni az árban mutatkozó feltűnő
aránytalanságokat. Nonszensz volt a 90-es évek közepét jellemző állapot,
hogy egy kétszobás pesti lakás ára egy új személyautó árának volt
megfelelő. Igaz, hogy akkor még a lakosságnak az anyagi lehetőségei
erősen korlátozottak voltak, s mindenkiben élénken élt a
lakásprivatizáció, amikor is most már nevetségesnek tűnő árakon adták el
az önkormányzatok a lakásokat, de az ár-érték viszonyok kiegyenlítődése
csak idő kérdése volt.
3) További jelentős probléma volt, hogy a 1989 előtti lakáshitelezés
összeomlása után, többek között a rendkívül magas kamatkörnyezet miatt
nem volt működő ingatlanhitelezés. Ez az elmúlt 5 évben jelentősen
megváltozott, jelenleg már igen életképes a lakáshitelek piaca.

A legfontosabb kérdés, ami a magyarországi lakásboom kapcsán feltehető,
hogy a már megszűntetett erősen kedvezményes lakáshitelek mekkora
szerepet játszottak benne. Paradox módón a 90-es évek második felének
közepén elinduló lakáspiaci fellendülés még a támogatott hitelek nélkül
zajlott le. A lakástámogatási rendszer első elemei inkább az új
lakásokat szolgálták, a használt lakások piacára csak később érkezett
meg a Kánaán. Ez természetesen valamelyest továbblökte az árakat, mivel
új kereslet lépett be a piacra, egyrészt az otthont cserélők, másrészt a
befektetők, spekulánsok részéről. Ugyanakkor itt már jelentkezett a
kínálat is a tömegesen beinduló újlakásépítések formájában. Az
ingatlanpiac első megrendülését pont az erősen támogatott hitelek
megszűnte okozta. Bár az előrehozott kereslet hatására a piac
forrongott, ez kiürítette a keresleti oldalt a következő évekre. Az
elméletileg 3-5 évre való kereslet egy pontba sűrűsödött. Mindenesetre a
piac nem állt le, az újlakások gőzhengere, illetve az Európai Unió
közelsége tartotta a lelket a piacban. Még olyan kutatások jelentek meg,
amelyek egyszámjegyű lakásár és kétszámjegyű telekár növekedést
prognosztizáltak. Ebből természetesen nem lett semmi. A piac beállt,
senkit nem ment meg, hogy az írek az 5. kerületben vásárolnak. Egyre
több olyan írás jelenik meg, amelyek a lakásárak esését boncolgatja.

Ha a nemzetközi példákat megnézzük, akkor nyilvánvaló, hogy az
összeomlás veszélyeitől nem kell tartani. Nominális árak esésével
számolhatunk, miközben a reálárak csökkenése már ténykérdés.
Nyilvánvaló, hogy hasonlóan, mint a világ fejlettebb régióiban, aki
nincs rákényszerítve, az nem adja el ingatlanát, a bukást senki sem
vállalja fel. Az is nyilvánvaló, hogy aki rá van kényszerítve az
eladásra, annál lehet alkudni. Az újlakások esetében is jelentősen lehet
fogni az áron, a vevők egy részét már nem lehet ingyen konyhabútorral
lekenyerezni. A fejlesztőknek érdekük, hogy "pörögjön az üzlet", nem
ragadhatnak bele egy projektbe, így a kedvezmények egyre általánosabbak
lehetnek. Ez azonban még nem biztos, hogy azzal jár, hogy csökkenni
kezdenek az újépítésű lakások árai.

A nominális árcsökkenést azonban a jelenlegi infláció sem akadályozza.
Egy 6-7%-os infláció esetén 2-3 év alatt elinflálódnának az árak, s nem
lenne semmi probléma. 3-4% esetén a piac sokkal érzékenyebb.
Összeomlástól azonban nem kell tartani, hiszen a kamatok nem emelkednek
(sőt...), a rossz adósok száma a bankok szerint igencsak limitált,
ráadásul a spekulatív lakástartás sem akkora mértékű és szerkezetű, hogy
pánikszerű eladásokra kelljen felkészülni.

A legfontosabb, ami a csökkenést megakadályozhatná az a kereslet. A
keresleti oldallal az a gond, hogy az olcsó finanszírozást kihasználó
spekulánsok az ingatlanpiacról eltűntek, a hitelezési szigorítások
hatására rengeteg kereslet már korábban kielégítésre került. A kérdés
az, hogy honnan jöhet az additív kereslet.

Az egyik bázisát azok a rétegek jelenthetik, akiknek eddig esélyük sem
volt arra, hogy bekapcsolódjanak a lakásvásárlásba. Ebből a célból
született meg a Fészekrakó, amely inkább politikai látszatintézkedésnek
tűnik valódi segítség helyett. (Az élénkítéséhez emelni kellene a
korhatárt, illetve lakásérték limitet). A külföldi lakásvásárlók csak
egyes szegmensekben lehetnek aktív, tőlük sem várhatunk megváltást.
Leginkább a bankok tesznek azért, hogy a kereslet feléledjen.
Kihasználva a magyar kamatcsökkentéseket, illetve az autólízingeken
edződött lakosság devizahitel felvételi hajlandóságát, újabb és újabb
konstrukciókat dolgoznak ki.

A megváltást azonban valószínűleg csak az idő hozhat. Jelenleg nem
beszélhetünk olyan indokolatlanul magas árakról, amelyek 10 évig
elhúzódó válságot valószínűsítenének. Valószínűleg elég lesz pár év
ahhoz, hogy rendeződjön a piac. Az elkövetkező években az ingatlanok
elinflálódnak, ráadásul egyre messzebbre kerül a lakáshitelezési
szigorítások keresletösszpontosító hatása. 3-5 év elteltével felnő egy
újabb "generáció", a jelenlegi lakástulajdonosok egy részében 2000 után
7-8 évvel megérik a gondolat a továbblépésre. Azonban ez az élénkülés
valószínűleg nem az árak ismételt emelkedését, hanem a piaci likviditás
visszatértét fogja csak hozni.

Válság tehát Magyarországon nincs, összeomlás nincs, azonban az
ingatlanpiac lassú, így hiába várjuk, hogy ősszel ismét beindul a
kereslet, és újra pörögni kezd a piac. Kell még pár év, ami után
beindulhat a lakáspiac, s visszatérhet a likviditás. Az, hogy a piacról
eltűntek a könnyű és gyors pénzek egy dolog, de egyes
ingatlanfejlesztők, ügynökök és ügyvédek válsága a hétköznapi embereket
nem érinti. A számos területen csökkenő árak csak azt jelentik, hogy nem
sikerült a csúcson kiszállni (a legtöbb ember számára - mivel a lakni
kell- ez amúgy is elméleti lehetőség), illetve azt, hogy eladási
kényszer esetén nagyon komoly árengedményeket kell adni. Ismét a vevő a
király!

Forrás: www.portfolio.hu