|
Piaci információk –és adatok a hazai lakóingatlan-piacon
2005.06.09. 08:34
A lakóingatlan-piacon a piaci árnak és forgalomnak van kiemelt jelentősége.
Az ár és a forgalom ugyanis azok a tényezők, amelyek a piaci pozíciókat, azaz az eladó (bérbe adók) vevő (bérlő) mozgásterét meghatározzák. Ha ugyanis nagy a „felhozatal” azaz a kínálat, úgy kínálati piac van. Ha ritka a keresett áru, úgy keresleti piac van. A piaci áralkura nézve pedig nagyon nem mindegy, hogy keresleti piacról, avagy kínálati piacról beszélünk.
Mennyit ér egy lakás?
Erre a helyes válasz, kinek-kinek annyit amennyit. Az eladó és a vevő ellenérdekű felek. Nyilvánvalóan az eladó a piacon elérhető legmagasabb árat szeretné elérni, míg a vevő természetesen a legalacsonyabb áron szeretné azt megvásárolni. A használt lakások piacán az adás-vételnek szerves részét képezi az áralku. Más a helyzet az új lakások piacán, ugyanis ott eleve konkrét eladási árat jelöl meg az értékesítő. Ezzel együtt többen rebesgetik, hogy a jelenlegi túlkínálat mellett az újlakások vásárlásánál is megjelent már az áralku. Erre nézve viszont piaci érdekeik védelmében nem igen adnak információt az értékesítők.
Riasztó aktuális hír az ingatlanpiacon
Gazdasági Rádió, Privátbankár.hu
Több tízezer új lakás vásárlója járhat pórul, ha gyakorlattá válik a Legfelsőbb Bíróság és a Fővárosi ítélőtábla közigazgatási kollégiumának véleménye. A testület álláspontja szerint ugyanis csak akkor jár illetékmentesség a legfeljebb 15 millió Ft-os új lakások után, ha az adásvételi szerződés időpontjában már érvényes használatbavételi szerződése volt az ingatlannak. A részletek László Veronika összeállításában.
Irányár kontra vételár
Az eladók hirdetéseikben többnyire irányárat hirdetnek meg. Ám azt ne higgyük, hogy ezt minden eladó fontosnak tartja. A lakóingatlan hirdetések egy igen jelentős részében egyszerűen a hirdető, nem jelöl meg irányárat, úgy is nevezhetjük ezt, hogy „kóstolgatja” a leendő vevőket, azaz a piacot. A fővárosi lakóingatlan piac irányáras hirdetéseit 1996.01.01. óta számítógépre rögzítjük. Mód nyílt arra, hogy megvizsgáljuk a hirdetési szokásokat. Egy 10 évvel ezelőtti ilyen vizsgálatunk eredménye látható az alábbi diagrammban.
1. diagramm
Megjegyzés: A vizsgálat 1995 év IV. negyedéve fővárosi adataira alapult, mintegy 20 ezer hirdetés alapján. A függőleges tengelyen a a hirdetések % aránya, a vízszintes tengelyen azok gyakorisága került jelölésre. A diagramm tanúsága szerint a hirdetések 35 %-át minimum háromszor jelentették meg. Ötször jelentették meg a hirdetések 12-13 %-át, kilencszer jelentették meg a hirdetések mintegy 4 %-át. Volt olyan hirdető is, aki 84 alkalommal jelentette meg ugyanazt a hirdetést.
Négyzetméterárak
A hazai lakóingatlan piacon szokássá vált a négyzetméterárban való gondolkodás. A piacon közismertté vált az irányár fogalma, azaz amiért a lakóingatlant meghirdetik. Megjelent szakmai berkekben magának a vételárnak több fogalma is, az egyik a „kötési ár” azaz amit a szerződéskötéskor a szerződésbe beleírnak, a másik az illetékhivatali ár, ami ugyanazt takarja. A másik a tényleges vételár, ami a közfelfogás szerint nem feltétlen egyezik meg a kötési árral, ugyanis Magyarországon igen jelentős az ingatlan-adásvételt terhelő adóteher (illeték, személyi jövedelemadó).
Értékbecslés kontra értékelés
Piacgazdaságban különösen a banki hitelezések, az adózás, a gyámság intézményrendszere kapcsán lényeges szempont, egy-egy lakóingatlan piaci értékének a meghatározása, melyet ingatlan értékbecslők, illetve ingatlanértékelő szakértők állapítanak meg. Érdemes tudni, hogy a kettő nem ugyanaz. Az ingatlanok értékbecslését az úgynevezett ingatlanközvetítő és értékbecslő végezheti, egy-egy konkrét saját ügylethez kapcsolódóan, míg a banki, illetve a jogszabályokban kötelezően előírt hivatalos értékelést viszont, csak bejegyzett szakértő végezhet. Maga az értékbecslés és az értékelés is más ám a két fogalom folyamatosan keveredik a piacon.
Mit mond az értékelő?
A lakóingatlanok értékelésére is az ingatlanértékelésre kialakított, kialakult metodikák, eljárások léteznek melyeket az erre szakosodott oktatási intézményekben tanítanak. ( BME MTI; FÜTI Omega) Ennek lényege az, hogy az értékelőnek meg kell határozni az értékelés célját, meg kell jelölni az általa alkalmazott metodikát, meg kell jelölni az értékelés tárgyát, helyszíni szemlével dokumentálnia is kell azt, majd ennek megfelelően meg kell határoznia a metodikában megjelölt értékeket.
Mi jelen esetben csak és kizárólag a piaci értéket emeljük ki. Itt megfelelő piaci adatok - úgynevezett alaphalmaz – alapján meghatározzák az úgynevezett alapértéket ( alap négyzetméter árat) majd azt szorozzák a lakásnak ( lakóháznak, teleknek) az alapterületével ( nettó alapterület) és így kapnak egy értéket, amit aztán módosítanak, az úgynevezett érték növelő, illetve érték csökkentő tényezőkkel, melyekben a ma gyakorlat szerint még igen sok a szubjektivitás. Így fordulhat elő az, hogy például két értékelő által készített szakvéleményben megjelölt piaci ár jelentős eltérést mutathat.
Értékelési irányzatok
A lakóingatlan piacon az egyes értékelések eltérését ugyanarra a lakóingatlanra nem csak az úgynevezett szubjektív elemek, hanem a metodikák közötti lényegi eltérések is befolyásolhatják. Az alábbiakban áttekintjük a Magyarországon járatos értékelési irányzatokat.
Az angol, azaz az „összehasonlító” becslési módszer
A módszer az angolszász világban elterjedt. Alapfilozófiája a szigetország társadalmi és gazdasági fejlődésének eredménye. Nagy Britannia az elmúlt századokban világhatalom volt, miáltal az úgynevezett ingó – szállítható - értékek szerepe jelentősebb volt, mint az európai kontinensen. Többek között ezt azok a tények is alátámasztják, miszerint a Lloyd, a világ első biztosítója nem ingatlan, hanem ingó értékek, azaz a kereskedelmi hajók és rakományaik biztosítására jött létre. Ebből a társadalmi és gazdasági környezetből fakad az, hogy a mai napig az ingatlanértékelők, részét azaz alcsoportját képezik az eszközértékelőknek, RICS-nek azaz a Királyi Értékelők Társaságának.
Ezzel az ingatlanértékelésnek az „angol” filozófiája az, mintha egy pultra kitennénk mustrára az értéket, majd mellé helyeznénk néhány ahhoz lehetőleg minél hasonlóbb – hasonló helyről származó - értéket és mint egy ingó becsüs azok előnyös és előnytelen tulajdonságát számba véve, meghatározzuk annak becsértékét. Lényegében ez a módszer felel meg leginkább a magyar ingatlan-értékbecslés fogalomnak. A többi filozófiától eltérő jellemzője, hogy nem kezeli külön érték egységként magát a telket amin az ingatlan nyugszik.
A német, azaz a telekértékkel operáló szakértői módszer
A módszer az európai kontinensen elterjed módszer. Belső szubsztanciája a német népek kontinentális térszemléletéből fakad. A németek a terület, a teret nagy jelentőséggel kezelik. Egyik legpregnánsabb példája az, hogy magát a földterületet amelyen élnek, „faterlandnak”, azaz apaföldnek fogják fel. Ez a felfogás geoföldrajzi helyzetükből illetve a hagyományosan nagy laksűrűségükből fakad. Fontos azt is tudnunk, hogy német földön az adminisztráció, a nyilvántartás – így az ingatlan nyilvántartás – különös jelentőséggel bírt. A mindenkori hatalom által alapvetően igényelt információ volt, mint a precíz adóztatás alapja.
E szemléletmódból fakad az, hogy a telket eleve külön kezelik a felépítménytől, ahogy azt a magyar – németből átvet – telekkönyv is mutatja. Az ő szemléletükben tehát a telek elsőrangú helyen áll és külön kezelik. Nevezhetnénk ezt kontinentális szemléletmódnak is. Ebből fakadóan az értékelés menetének filozófiája az, hogy veszem a telek értékét (piaci értékét?) majd kiszámítom az újra előállítási értékét a felépítménynek és az alépítménynek, majd úgymond amortizálom azt. E kettő érték összetevő adja aztán az úgynevezett piaci értéket. Különösen fontos megjegyeznünk azt a tényt, miszerint a német filozófiának gyökerét az a tény is képezi, hogy Németországba 1912 óta gyűjtenek piaci forgalmi adatokat, mely egy statisztikai rendszer alapját képezi. Ez mellé viszont azt is hozzá kell tegyük, hogy a lakóingatlan piac – éppen a nagy laksűrűség okán – egészen az 1960-as évek végéig közvetlenállami irányítás és behatás alatt állt. Azaz a hatalom mondta meg – azaz befolyásolta - azt, hogy minek mi az értéke és nem a piac, ahogy az például Romániában a mai napig is így működik.
Jól érzékelhető, hogy ez a fajta értékelés az értékösszetevők jelentősebb ismeretét, azaz építési ismereteket is igényel, ugyanis a felépítmény és alépítmények, közművek újraelőállítási értékének a megállapításához kifejezetten építési szakismeretekre van szükség.
A piaci adatokon – és információkon nyugvó értékelés
A szabad piac fogalma eléggé viszonylagos. Lényegében az USA világhatalommá növekedéséből és hatásából eredeztethető az 1945-ös évektől kezdődően. Nem véletlen hogy Németországban is a lakáspiac liberalizációja az 1960-as évekre, az amerikai „megszállás” időszakára tehető. A világhatalom kiterjeszti napjainkban is hatását és nem tűri azt, hogy valamely piacra szabadon be ne tudjon hatolni áruval, szolgáltatással és információval, ugyanis ez szavatolja befolyását, ezúton tudja érvényesíteni gazdasági erejét. Ennek a filozófiának a belső szubsztanciáját példán keresztül világíthatjuk meg.
Vajon mennyi legyen egy szendvicsnek az ára? Ezt két úton közelíthetjük meg.
Az egyik az úgynevezett szocialista modell, azaz az összetevők költségszámítása alapján történő ár kalkuláció, amely szerint
- zsemle 20 Ft
- vaj 20 Ft
- felvágott 30 Ft
nyers költség: 70 Ft
- adóteher 50 Ft
- nyereség 50 Ft
ár: 170 Ft
Ha tehát a hatalom befolyásolni akarja a szendvicspiacot, akkor például ebben az árban maximálhatja a szendvics árát.Nem véletlen, hogy ez a metodika lett a szocialista gazdaság árképzésének az alapja, hiszen Marx és Engels német és angol területeken élt és működött. Igen ám, de egy ilyen beavatkozás korlátozza a piacot. Azaz ezzel a módszerrel nem lehet igazán gyarapodni, hiszen az extra profit eleve kizárt ezen a módon.
A másik út a szabadpiaci, azaz a piac liberalizálásának az útja.
Készítünk egy szendvicset 70 Ft-ért és megpróbáljuk azt eladni különféle helyeken és nem egységáron. Azaz annyiért adjuk a szendvicset, amennyiért a konkrét környezetben azért hajlandók áldozni. Aki nagyon éhes, avagy nagyon tetszik neki az áru – ha az jól is van csomagolva – úgy akár 500 Ft-ért is értékesíthetünk szendvicset. Ez esetben ugye biztosított akár az extraprofit termelés is. Nos a liberalizált kereskedelem erről szól, azaz nem tűri a piaci viszonyokba való külső beavatkozást, csak úgynevezett indokolt esetekben.
Magyarországon 1990 óta az ingatlanpiac liberalizált és nagyvárosainkban működik is. A kereslet és a kínálat szabja meg a lakóingatlanok piaci árát. Történnek ugyan állami beavatkozások erre a piacra, ám amint a legutóbbi devizahitel megjelenés, illetve az azt megelőző szerencsétlen állami beavatkozás a jelzáloghitelezéshez kapcsolódó államilag támogatott hitelekbe megmutatta, hogy egy liberalizált és nyitott piacot nem lehet csak úgy államilag irányítgatni.
Ezeknek a viszonyoknak felel meg az úgynevezett ingatlanpiaci statisztikai alapokon nyugvó, piaci értékelési módszer, melyet az ingatlanpiaci statisztikai analízisen keresztül mutatunk be, e jegyzet keretei között. Ennek jellemzője a piacfigyelés, azaz az ingatlanpiaci monitoring, amely egy-egy konkrétan lokalizált földrajzi térségre méri a kínálati árszínvonalat és a keresleti árszínvonalat egyaránt. Ezeket az adatokat idősoros adatbázisokba rendezi és hozzáférhetővé teszi. Ezen eszközök alapján már matematikai statisztika pontossággal meghatározhatók értékek, amelyek alapját képezik a piaci lakóingatlan értékelésnek. Az így meghatározott értékeket, helyszíni szemlével és egy arra alkalmas más piaci módszerrel kontrollálni lehet és kell.
© Tilk László Géza
|
