A nyugodt, zöldövezeti környezet, a tiszta levegő valamennyi család vágyott élettere, főként akkor, ha a megfizethető áron vehető tulajdonba és a földrajzi közelség miatt nem feltételenül kell lemondani a főváros nyújtotta előnyökről. Ingatlanpiaci áttekintésünk következő állomása a Budapest környéki agglomeráció egyik ékessége, a Zsámbéki-medence és a Budai-hegység környezete, olyan településekkel, mint Telki, Budakeszi és Solymár. A szélesebb körű áttekintés érdekében ezúttal is két, a régióval foglalkozó ingatlanpiaci szakértővel beszélgetett a Portfolio.hu.: Székely Ferenc, a Telki Ingatlan Kft. vezetője és Varga István, a Varga Ingatlaniroda vezetője nyújt segítséget a befektetőknek. Stagnáló piac, siralmas állapotok Portfolio.hu: Milyen folyamatok jellemzik a Budai Tájvédelmi Körzet közelében elhelyezkedő Zsámbéki-medence agglomerációs településeinek (Telki, Budajenő, Perbál, Tök, Tinnye, Zsámbék, Herceghalom, Páty, Biatorbágy) ingatlanpiacát? Székely Ferenc: Mintegy tíz éve kezdődött a jelentősebb kiköltözési hullám, elsődlegesen az életteret illető minőségi váltás reményében, szabadulva a budapesti társasházi léttől. A hitelfelvétel és a kamatkedvezmények beszűkülése alapvetően változtatta meg az önálló házban, nyugodt körülmények között töltött életre vágyó családok lehetőségeit. Jelen állás szerint az ingatlanpiaci folyamatok negatív irányba mutatnak, a helyzet siralmas. Négy-öt éve még problémaként merült fel, hogy nincsen elegendő eladó telek, manapság pedig teljesen más a helyzet: hihetetlenül nagy szerencse kell ahhoz, hogy az eladni szándékozó a kívánt, reális áron értékesítsen. A fizetőképes kereslet hiányzik az állandósuló kínálat mellől, az előző években tovább nem emelkedő árak is elérhetetlenek a potenciális érdeklődők számára. Portfolio.hu: Hogyan jellemezné a főváros és a Budai-hegység közötti agglomerációs települések (Budakeszi, Solymár, Nagykovácsi, Pilisszentiván, Pilisvörösvár) ingatlanpiacát? Varga István: Összességében túlkínálat és stagnálás jellemzi az ingatlanpiacot, amely településenként eltérő sajátosságokat mutat. A főváros megközelíthetősége, az infrastrukturális szempontok alapvető árbefolyásoló tényezők. Azon települések, amelyek a kék busszal megközelíthetőek (Budakeszi, Solymár) szerencsésebbek, a fővárostól távolabb eső kisebb településeken (Pilisszentiván, Páty) már nagymértékben csökkennek az ingatlanárak. De a környék nagyobb települései, például Budakeszi és Solymár között is alapvető különbségek figyelhetőek meg annak ellenére, hogy mindkettő érintkezik, kötődik Buda elegáns, 2/A kerületéhez. Alapvetően minden település a saját nyugalmát, biztonságát próbálja védeni - változó sikerrel. Jelentősen a piaci ár alatt csupán speciális esetekben (válás, anyagi megszorultság) lehet ingatlanhoz jutni. Portfolio.hu: Milyen problémákkal kell megküzdeniük a régióban élőknek? Székely Ferenc: A körzeti orvosi rendszer megfelelően működik, ugyanakkor a Telki magánkórház nem mindenki számára megfizethető, a legközelebb eső állami létesítmény pedig a 45-50 percnyi vezetés után elérhető János-kórház. A közlekedési problémák Budapest agglomerációjában mindenki számára ismertek, az ok a nem megfelelő koncepció alapján tervezett úthálózatra vezethető vissza. Az M1, M7-es autópályákról a helyi települések vezetik át Budapest bizonyos részei felé a forgalmat, a tranzitforgalom a reggeli és a délutáni csúcs időszakában okoz komoly nehézségeket. Gyönyörű környezet, fejlesztésre váró úthálózat Portfolio.hu: Várhatóak-e olyan fejlesztések, amelyek élénkülést hozhatnak az ingatlanpiacra? Székely Ferenc: Az elmúlt három évben alakult ki egy fejlesztési koncepció az egész Zsámbéki-medencében, amelyet a települések polgármesterei alkottak. A stratégiai fontosságú fejlesztésekben az összes településnek megvan a saját, önálló szerepe. Sajnos, a településeket fenyegeti az agglomerációs törvény megszavazása és hatályba lépése, amely a kibontakozó, minél nagyobb önállóságra törekvő lehetőségek megvalósításának gátat szab. A munkahelyteremtés koncepcióját illetően Budapest ellenlábas (jelenleg az emberek többsége a fővárosban dolgozik, így ingázásra kényszerül). A környező településeken minden polgármester személyes ügyének tekintette az oktatás fejlesztését, modernizálását, legyen az óvoda vagy általános iskola. Telkiben állami támogatással 1998-ban épült egy száz férőhelyes, azóta már tovább bővített, európai színvonalú óvoda, Budajenőn pedig az egyházi iskolát négy évvel ezelőtt újították fel, a falakon bencés freskók találhatóak. Páty és Biatorbágy között zajlik a Zöld Sziget lakópark építése, Magyarország legnagyobb lakóterületén felgyorsult a telkek értékesítése idén. Telkin és Budajenőn a telek parcellázások után az egyedi fejlesztések jellemzőek: az értékesített 10-20 hektáros területeken nagyságrendileg 100 tulajdonos építheti fel önállóan a házát. Budajenő-Szőlőhegyen egy extra, luxuskivitelű koncepció megvalósításának előkészítése zajlik a különleges adottságokkal bíró déli lejtőn: a fejlesztés 2,000 nm-1 hektár közötti parcellákkal, 80 hektáron 184 db építési telket irányzott elő, 22 m-től kezdődnek az útszélességek, dupla fasorokkal. Telkin a Temető mögött egy 24 hektáros fejlesztés került átadásra, a 19-20 hektáros lakóövezet az elhelyezkedés miatt nem igazán sikeres, értékesítése folyamatban van. Varga István: Úgy tűnik, eldőlt, hogy a francia hipemarketlánc, az Auchan a 10-es út mellé érkezik, amelytől élénkülést várnak a környék lakói. Kérdéses, hogy ezzel párhuzamosan milyen fejlesztések valósulnak majd meg. Összességében a mindössze két sávból álló 10-es út bevezető szakasza közlekedési szempontból katasztrofális. Konkrét infrastrukturális fejlesztési tervekről nem tudok, inkább csak találgatni lehet. Az útviszonyok javulása jelentős árfelhajtó tényező lehetne, a kétszer kétsávos közút és a bekötőutak megfelelő megvalósítása először Üröm esetében hozhatna látványos fellendülést, amely közelebb helyezkedik el a fővároshoz. A településen már korábban nagyobb fejlesztések kezdődtek. Jelentős különbségek a települések között Portfolio.hu: Mit érdemes tudni Budakesziről ingatlanpiaci szempontból? Varga István: Budakeszi bizonyos utcáinak egyik fele még a XII. kerülethez tartozik, a Moszka tér közvetlen járattal elérhető. Az autóval közlekedők egy alternatív irányt is választhatnak: az M0-ás körgyűrű felé, át a Lágymányosi hídon. A főbb közlekedési csomópontokat ugyanakkor nehéz tehermentesíteni, Telki és a környező települések fejlesztése a tranzitforgalom erősödését vonta maga után, ugyanakkor a munkába indulók közül sokan itt hagyják autóikat napközben, amely nehezíti a parkolást. A település domboldala teljesen déli fekvésű, nem véletlen, hogy a legnagyobb tüdőszanatóriumok ide épültek. Szerkezetében ugyanakkor kevésbé rendezett, nem mutat egységes képet. A központot (Fő utca és a vele párhuzamos utcák) eladhatatlan, osztatlan közös házrészek jellemzik, külterületei közül kiemelhető Makkosmária, ahol vagyonos vállalkozók százmilliós villái állnak, hatalmas telekkel. Az iskoláztatás középiskolai szintig megoldott. A helyi ingatlanpiacot az értékesítésre váró telkek hiánya jellemzi, a lakosság ütemének növekedése nem olyan méretű, hogy az megkívánja a külterületek jelentősebb bevonását, amely kényszerűen komoly infrastrukturális beruházásokat vonna maga után. Ennek megfelelően a legdrágább telkek ára eléri a 40-50 e Ft/nm szintet. Portfolio.hu: Miben más Solymár? Milyen helyi sajátosságok figyelhetőek meg? Varga István: Solymár rendezett, egységes település, komoly alvóvárosi jelleggel, ahol a többgenerációs családi házak dominálnak. Közlekedési szempontból eléggé bezárt, az egysávos közlekedés problémája bénító; a tömegközlekedést választóknak Hűvösvölgy végállomáson át kell szállniuk. Elhelyezkedés alapján a domboldala északi fekvésű, azaz szerencsétlen tájolású a napsütés szempontjából. Ennek megfelelően az ingatlanpiaci állapotok katasztrofálisnak nevezhetőek, a bel- és külterületeken egyaránt komoly kínálati oldalról választhat az érdeklődő. A nagyméretű családi házakat szinte lehetetlen 50-80 millió Ft közötti áron értékesíteni, inkább az olcsóbb telkek keresettek. A külterületeken 8-15 e Ft/nm között, a belterületi részen, a Panoráma út köré csoportosulva 15-20 e Ft/nm között mozognak az árak. A kevés panellakás 150-190 e Ft/nm, a téglából épült társasházi lakások 180-210 e Ft/nm közötti áron cserélnek gazdát. A településnek nincs középiskolája, mindez elriasztó lehet a kiköltözést fontolgató családoknak. Solymár nem bővül olyan mértékben, ahogy telkeinek parcellázottsága megengedné. Megfizethető telkek: merre, mennyiért? Portfolio.hu: Milyen típusú ingatlanok iránt mutatkozik kereslet? Székely Ferenc: Csendes, nyugodt környezetben, zöldövezetben lévő, 1,500-2,000 nm-es építési telkek keresettek, amelyre a tulajdonos 200-300 nm-es, egyszintes, meridián stílusú, döntött tetővel tervezett házat épít. Nyugodtan kijelenthetjük: sokkal jobban jár a vásárló, ha saját maga építkezik. Kiváló adottságokkal és kiépítettséggel rendelkező, minőségi telkek állnak rendelkezésre, megfelelő infrastrukturális feltételekkel (közműhálózat kiépítés, aszfalt úthálózat, járda, vízelvezetés, szegélyek) olyan áron, mint három évvel korábban. Portfolio.hu: Hol, milyen áron vásárolhatóak telkek? Székely Ferenc: Az ingatlan árát alapvetően az elhelyezkedés határozza meg: a panoráma, a fekvés, a zöldövezet, egy műemlék közelsége, a kiépített infrastruktuális környezet jelenti a magasabb kategória alapját. Az építési telkek 10-25 ezer Ft/nm áron változnak, de 200 nm körüli családi házak már 35-40 millió Ft-ért kaphatóak. Telkin, Budajenőn extrák nélküli, kiváló minőségű telket (víz, villany, gáz, szennyvízcsatorna, Internet csatlakozás, telefonhálózat) 20 millió Ft-ért lehet kapni, 35-40 millió Ft-ért pedig megépíthető a ház. A korábbi támogatási rendszerben a 60 millió Ft-os összeg nem bizonyult elérhetetlennek: egy 15-20 millió Ft-ot érő pesti lakás fedezte a telek árát, 10 millió Ft körüli összespórolt pénzzel pedig fel lehetett venni a 30 millió Ft-os támogatott hitelt, 25-30 éves futamidőre. A jelenlegi "egérlyukrakó" program ezzel összehasonlítva már nem tekinthető támogatásnak. Budajenőn az Ófalu (az 1800-as években épült kolostor) közelsége kimondottan vonzóvá teszi az ingatlant, Pátyon viszon a szebb fekvésű Mézeshegy nem építési terület (itt az ingatlanok akár féláron forognak Telki vagy Budajenő viszonylatában), Tök esetében a megfelelő infrastrukturális feltételek hiányoznak. Portfolio.hu: Milyen tanácsot tudna adni a potenciális vásárlóknak? Székely Ferenc: Összességében célszerű az igények körvonalazódása után ingatlanközvetítő segítségét kérni, aki ismeri az adott környéket, fel tudja hívni a figyelmet az előnyökre és a hátrányokra. Véleményem szerint 35-40 millió Ft lehet az a minimum összeg, amelyből jó, megtérülő befektetést lehet választani megfelelően alapos előkészületekkel. Fontos szem előtt tartani, hogy egymástól nem nagy távolságra eső agglomerációs települések között is jelentős lehet az árkülönbség. Telki és Budajenő térségéhez képest hasonló adottságokkal rendelkezik Gyermely, ahol az az árak jóval alacsonyabbak, akár negyedébe kerülhet egy hasonló fekvésű ingatlan; igaz a település már 20 km-rel távolabb fekszik a fővárostól és Komárom-Esztergom megyéhez tartozik. Portfolio.hu: A még nem említett kisebb települések közül melyek emelhetőek ki? Varga István: Pilisszentiván az egyik legszebb, legjobb infrastruktúrával rendelkező település, ahol családi házak 160-200 e Ft/nm közötti áron vásárolhatóak. Kimondottan érdekes, a zsákfalunak tekinthető Nagykovácsi szerepe, mindez egyeseknek előny, másoknak hátrány. Az amerikai iskola építésétől mindenki a nagy csodát várta, amely végül nem következett be. Az ingatlanok áraiban nem következett be alapvető változás az előző években: két nagy terület bevonása megtörtént, az építési telkek 10-12 e Ft/nm áron ragadtak. Pallag Róbert