Van még hova drágulnia a magyar földnek

A jó minőségű, magas aranykorona-értékű földek iránt ugyan nagy a kereslet, az értékesíteni szándékozók azonban a földárak emelkedésére számítva többnyire kivárnak.

A gyengébb minőségű, rosszabb adottságú és fekvésű földterületek szegmensében viszont kínálati piac alakult ki – mondta a NAPI Gazdaságnak egy friss felmérés tapasztalatai alapján Tóth Erzsébet, az Agrárgazdasági Kutató Intézet (AKI) vidékpolitikai osztályának tudományos vezetője. A szakember úgy látja: az elkövetkező években a mai, hektáronként átlag 350–450 ezer forintos földárak lassú emelkedése várható.
A földpiac sajátosságait, változásait, az uniós csatlakozás hatásait, valamint az árakat befolyásoló tényezőket vizsgáló országos felmérésből kiderül: míg az ország egyes régióiban szántókra és erdőterületekre jellemzően élénk kereslet van, addig jó néhány területen túlkínálat alakult ki. A fokozott kereslet elsősorban azokat a megyéket jellemzi, ahol magas aranykorona-értékű, kedvező fekvésű, illetve nagyobb kiterjedésű szántók és erdők találhatók. Ilyen például Győr-Moson-Sopron és Somogy megye. A gyengébb földterületű észak-magyarországi megyékben, valamint a nehezen megközelíthető zsákfalvak és a csökkenő lélekszámú, elöregedő települések környezetében viszont a gyér vevői érdeklődés miatt jelenleg is erős a kínálat. A földminőség és a terület megközelíthetősége mellett fontos vásárlói szempont az értékesítésre kínált szántók, erdők mérete s nem utolsósorban a tulajdoni viszonyok rendezettsége. Például nagyon nehéz vevőt találni a kisméretű, 1 hektár alatti szántókra: a leginkább forgalomképes méret 50 hektárnál kezdődik. Az sem jó ajánlólevél egy adott földterületre, ha osztatlan közös tulajdonban van – erősíti meg Fűr Zoltán, a Földbróker.hu munkatársa.

A tulajdonosi várakozás több okkal is magyarázható. Egyrészt gyakori, hogy a potenciális vevők sok esetben nem rendelkeznek a vásárláshoz szükséges tőkével, másrészt a tulajdonosok, akik egyébként piacra szeretnék dobni szántójukat, a jelenlegi alacsony hazai földárak miatt – azok emelkedésére spekulálva – inkább kivárnak. Persze azért köttetnek adásvételek, ezek jelentős része a szántó művelési ágba tartozó területeket, kisebb hányada a szőlőterületeket és a gyümölcsösöket érinti. Ez utóbbi vásárlások elsősorban a történelmi borvidékeken zajlanak, ahol az utóbbi időben megjelentek az úgynevezett presztízsvásárlók. A megyék többségében az utóbbi időben lassú, de határozott birtokkoncentrációs folyamat indult meg. Ez az elmúlt egy-két esztendőben néhány megyében (például Borsod-Abaúj-Zemplénben) felgyorsult, ugyanakkor például Győr-Moson-Sopron, Jász-Nagykun-Szolnok megyékben nem indult el hasonló birtokkoncentráció. Az eladósorban lévő földek között sok az osztatlan közös tulajdonú, ezek iránt azonban csak ritkán mutatkozik érdeklődés.
Földterület értékesítésére elsősorban a megélhetési gondokkal küzdő idősebb korosztály, valamint a gazdálkodni nem kívánó tulajdonosi réteg szánja el magát. Motiváló tényező még a nehéz megélhetés, a havi jövedelem (kis nyugdíj, minimálbér) kiegészítésének lehetősége, valamint a mezőgazdasági gazdálkodás alacsony jövedelmezősége, gyakran veszteségessége.
A földvásárlók összetétele, illetve a területszerzés oka szintén sokrétű. A tapasztalat azt mutatja, hogy a piacon vevőként elsősorban olyan tőkeerős gazdálkodók jelennek meg, akik birtoknövelési, birtokegyesítési (földcsere) szándékkal keresnek újabb területeket, s közöttük szép számban vannak komoly vállalkozást folytató családi gazdálkodók. A mezőgazdasági szántóművelést hosszú távon folytatni kívánó rétegből sokan 100 hektár feletti földterülettel rendelkeznek, s céljuk a gazdaságos birtokméret kialakítása. A vásárlók másik jelentős csoportja befektetési, vagyis spekulációs céllal vesz földet, elsősorban a nagyobb városok környékén, a nagyvárosok frekventált részein, a főutak, az épülő vagy még csak tervezett autópályák mellett. Az elsődleges szempont náluk az ingatlan kiválasztásakor, hogy a fekvésből adódóan milyen egyéb (például ipartelep, kereskedelmi létesítmény) hasznosítási lehetőségre van mód, illetve hogy a most alacsony áron megvásárolt területeket – a néhány éven belül bekövetkező jelentős mértékű áremelkedés után – mekkora haszonnal tudják majd értékesíteni. (Bizonyos mértékig ide tartoznak azok a vevők is, akik az uniós támogatások megszerzésének reményében vásárolnak területet.) A földvásárlást még más tényezők is – például állattartáshoz szükséges takarmánytermő terület vagy egyéb munkavállalási lehetőség hiánya, vadászati jog megszerzése (például Heves vagy Nógrád megyében), s nem utolsósorban a már meglévő turisztikai szolgáltatások fejlesztése (például a Dunántúlon) – motiválhatják.

A konkrét földárakat illetően a felmérésre válaszadók többsége a legfontosabb áralakító tényezőnek a művelési ágat, a terület fekvését, elhelyezkedését és aranykorona-értékét tartja. Ezek mellett erős árnövelő tényező lehet, ha valaki nagyobb összefüggő területet kínál fel eladásra, de például a nyugati-dunántúli területeken árfelhajtó szerepet játszanak a külföldi földvásárlók is. Nehezebb értékesíteni a természetvédelem alatt álló vagy természetvédelmi területek közelében fekvő területeket a szigorúbb megkötöttségek miatt. A földárak országosan nagyon széles skálán (150 ezer és 2 millió forint között hektáronként) mozognak, de a szóródás – ha nem is ilyen arányban – még egy-egy megyén belül is jellemző. Az AKI adatai szerint hektáronkénti 1 millió forintos árat már több megyéből is jeleztek, ez már eléri a francia és a finn átlagárat, de még mindig csak fele, harmada az unió 15 aranykorona-értékű átlagárainak, nem is beszélve a négyszeres spanyolországi, nyolcszoros hollandiai és tizenkétszeres luxemburgi árakról. A gyenge minőségű (például Fejér és Nógrád megyében található) földeknek azonban jóval alacsonyabb (10 ezer–50 ezer forint hektáronként) az ára és jól mutatja a széles skálán való árszóródást, hogy a hajdúsági löszhát 42 aranykoronás földjeiért hektáronként akár 1,4–1,7 millió forintot is megadnak napjainkban.
Kiemelt árral, akár hektáronkénti 1,5 millió forinttal kalkulálhatnak azokon a területeken, ahol a termőföldek belterületbe vonása várható (például Vas megye), vagy a felkapott, külföldiek által is látogatott gyógyfürdők közelében.

(NAPI)