A legtöbb adózó tudja, hogy az ingatlanértékesítésből, illetve -bérbeadásból származó bevétel adóköteles. Az viszont csak kevesek számára egyértelmű, hogy mikor, és hogyan kell ezt a jövedelmet bevallani.
Ma van az adóbevallások leadásának határideje - az ingatlanügyletekbe keveredők legnagyobb aggodalmára. A meglehetősen bonyolult szabályok legegyszerűbbje, hogy nem kell bevallani semmit, ha az 1989-ben vagy az előtt megszerzett ingatlant adott (cserélt) el valaki. Ugyanez vonatkozik arra az esetre is, ha valaki alacsonyabb áron adta el az ingatlanját, mint amennyiért korábban megvette.
A költségek, ha van számla, leírhatók
Az adóhivatal tapasztalatai szerint sokan nem tudják, hogy az ingatlan értékesítésekor nem a teljes eladási ár, hanem a különböző költségekkel csökkentett jövedelem a 20 százalékos adó alapja. Az adásvételi szerződésben szereplő vételárat csak bevételként kell figyelembe venni (csere esetén a kapott ingatlannak az adott időszakban érvényes piaci értékét kell a bevallásban feltüntetni ugyanezen a címen). Ebből aztán a jövedelem - az adó alapjának - kiszámolásához le lehet vonni az ingatlan korábbi megvásárlásakor kifizetett összeget. A szerzési érték mellett egyéb költségeket is el lehet számolni. Ilyen például a fizetett illeték, az ügyvédi, hirdetési, közvetítői díj, valamint az értéknövelő beruházás. Utóbbi körbe tartozik minden olyan ráfordítás, amelynek révén nő az ingatlan forgalmi értéke. Ilyen egyebek között, ha megnövekszik az ingatlan alapterülete, a szobák száma, beépítik a tetőteret, fürdőszobát alakítanak ki, vagy más fejlesztésekkel nő a lakás komfortfokozata. Nem számítanak értéknövelő beruházásnak az állagmegóvó felújítások, például a festés, mázolás, tapétázás, javítás. Természetesen csak a bizonylattal vagy adásvételi szerződéssel igazolható költségeket lehet leírni. Így az ingatlannal összefüggő minden számlát érdemes tizenöt éven keresztül megőrizni.
Az így kiszámított jövedelmet tovább lehet mérsékelni az 1998-ban szerzett ingatlanoknál tíz százalékkal. Az azt megelőző időszakban vásároltaknál pedig évente tíz százalékkal nő a levonás mértéke (az 1996-ban vásárolt ingatlannál például 30 százalék). Így jön ki az is, hogy az 1989-ben, illetve az annál korábban vásárolt ingatlanoknál a jövedelmet száz százalékkal lehet csökkenteni, tehát le lehet nullázni: ekkor egyáltalán nem kell a bevételt bevallani.
A vásárlás sem mentesít a bevallás alól
Példák az ingatlaneladás adózására
1999-ben hárommillió forintért vásárolt házat 2004-ben ötmillió forintért értékesítettek. Időközben beépítették a tetőteret egymillió forintért. Az ügyvédi költség, hirdetési és közvetítői díj igazolt összege kétszázezer forint volt.
| Bevétel: |
5000 E Ft |
| Költség (3000+1000+200): |
-4200 E Ft |
| Jövedelem: |
800 E Ft |
| Adó: |
160 E Ft |
1991-ben egymillió forintért vásárolt lakást 2004-ben ötmillió forintért értékesítettek. Az egyéb költségek együttes igazolt összege kétmillió forintot tett ki.
| Bevétel: |
5000 E Ft |
| Költség (1000+ 2000): |
3000 E Ft |
| Számított jövedelem: |
2000 E Ft |
Mérséklés
| (a 2000 E Ft 80 százaléka): |
1600 E Ft |
| Jövedelem: |
400 E Ft |
| Adó: |
80 E Ft |
Nem kell adót fizetni akkor sem, ha valaki a tavaly eladott ingatlan értékesítéséből származó jövedelmét teljes egészében lakásszerzésre fordítja. Ellenben ebben az esetben is be kell vallani a jövedelmet. Az új lakás szerzésére fordított vételárat nem lehet kiadásként figyelembe venni, mivel az nem minősül költségnek. Ebben az esetben a "lakáscélú felhasználásra fordított összeg" elnevezésű rubrikába is be kell írni a keletkezett jövedelmet. Így a fizetendő adó nulla lesz. Erre azért van szükség, hogy az adóhivatal ellenőrizni tudja annak a szabálynak a betartását, miszerint csak akkor érvényes az adómentesség, ha a vásárolt ingatlant a szerződéskötés évének utolsó napjától számított öt éven belül nem adják el. Ha erre mégis sor kerül, akkor a kedvezmény alapjául szolgáló összeget a következő évi adóbevallásban jövedelemként figyelembe kell venni, természetesen az eladási árból számított jövedelem mellett. Ha valaki az adóbevallás benyújtásáig nem szerzett új lakást a régi értékesítéséből származó jövedelméből, akkor meg kell fizetnie a húszszázalékos adót. Ha az értékesítést követő hatvan hónapon (öt éven) belül lakást szerez, akkor az adóhatóságnak címzett kérelem, valamint a hozzá csatolt, a lakáscélú felhasználást igazoló iratok benyújtásával igényelheti vissza a befizetett adójának azt a részét, ami a lakásszerzésre fordított jövedelmére esik. Ebben az esetben nincs szükség önellenőrzési nyomtatványra.
Ügyeskedők előnyben
a bérbeadáskor
Az ingatlan bérbeadásából származó bevétel fő szabályként külön adózó jövedelemnek minősül, így szintén 20 százalékos adót kell utána fizetni. Ebben az esetben a bevétel teljes összege jövedelemnek számít, kiadásokkal nem csökkenthető, sőt a kapott költségtérítés is hozzáadódik. Lehetőség van arra is, hogy az ingatlan - kivéve a termőföld - bérbeadásából származó bevételt önálló tevékenységből származó jövedelemként tüntesse fel valaki a bevallásában. Ez a jövedelem így az összevont adóalapba számít bele, és az adótábla szerint kell utána adózni. Ez a megoldás az alacsonyabb jövedelműeknek, vagy a többféle adókedvezményt érvényesítőknek kedvezhet, akik így a bérbeadás után kevesebb adót fizetnek. Az adójóváírás kivételével ugyanis valamennyi kedvezmény az összevont adóalap adóját csökkenti, így az utóbbi esetben a bérbeadásból származó jövedelemre eső adóból is érvényesíthető.
