A beruházókat árengedményre kényszerítheti a lassuló értékesítés. A
fizetőképes kereslet csökkenése előbb az alapterület zsugorodásához,
majd a nyereség kurtításához vezet. Az út vége csődhullám lehet.

A lakásépítőknek némi önmérsékletet kellene tanúsítaniuk. Túlságosan
magasak az árak! Budapesten átlagosan 300-350 ezer forintba kerül egy
négyzetméter: a skála egyik végpontját Pest külső része jelenti 238 ezer
forinttal, míg a másikat a Vár adja másfél millióval. A tavaly felépült
rekordmennyiségű új lakást nem lehet ennyiért eladni - jelentette ki egy
rádióriportban Borsi László, az Országos Lakás- és Építésügyi Hivatal
elnöke. - Ráadásul a drága lakások között is sok olyan akad, amelyikről
harmadnapra kiderül, hogy beázik, miközben az ember kezében marad a
kilincs. A kettő együtt tovább ronthatja egy egyébként is pangó
ingatlanpiac kilátásait.

Az elmúlt évben 44 ezer lakást épült fel az országban, és további 57
ezerre adtak ki építési engedélyt. A KSH felmérése szerint az új
otthonok negyedét Budapesten adták át, kétharmadát vállalkozók építették
fel. A lakások több mint felének alapterülete a 60 négyzetmétert sem
érte el. Az árak átlagosan hét százalékkal emelkedtek, miközben a
lakáshitelek volumene harmadával esett vissza. A társasházban épülő új
lakások bruttó árai nagy szóródást mutatnak Budapesten. A tömegigényt
kielégítő nagy lakásszámú projektek esetén jellemzően 280-320 ezer
között mozognak az árak négyzetméterenként. Miközben az Otthon Centrum
által végzett felmérés tanúsága szerint az új lakást keresők harmada
tízmilliónál is kevesebbet szán erre a célra, 63 százalékuk pedig
négyzetméterenként legfeljebb 300 ezer forintot tud kifizetni. (A Budán
keresgélők tizede viszont az 500 ezer forintot sem tartja túlzónak.) De
a megyeszékhelyeken átlagosan 200-300 ezer forintot is elkérnek egy
négyzetméterért. A vásárlók elsősorban az ár alapján válogatnak, a
projekt szolgáltatásai kevéssé számítanak. Az Ecostat elemzése alapján a
lakástulajdonosok fele az inflációval azonos mértékű áremelkedést vár,
míg 13 százalék még ennél is többre számít. A befektetéscélú vásárlás
viszont visszaszorulóban van.

A fizetőképes kereslethez viszonyítva valóban magasak az új lakásárak -
ismeri el Varjasné Székely Éva, a Magyar Lakásépítők Országos
Szövetségének elnöke. - Ám ennek oka nem a beruházók
extraprofit-hajhászó kedvében keresendő. A száguldó telekárak, illetve
projekthitel-kamatok mellett az építési, értékesítési, biztosítási
költségből és tervezési, közműfejlesztési és közterület-foglalási
díjakból összeálló nettó ár 260 ezer forint körül van
négyzetméterenként. Erre jön rá az ötszázalékos biztonsági tartalék,
illetve a hasonló mértékű nyereség, majd legvégül a 25 százalékos áfa.
Ebből kerekedik ki a 350-360 ezer forintos bruttó négyzetméterár.
Feltéve, hogy bejelentett munkásokkal, számlás anyagokkal, jó minőségben
dolgoztat a cég.

Budapesti új építésű társasházi lakások árai

ezer forint/nm)
Magas presztízsű hegyvidék 500-700
Bel-Buda 400-500
Várhegy 550-650
Duna-part 400-470
Pesti belváros 350-450
Átmeneti zóna 280-360
Magas presztízsű kertváros 320-400
Periferikus kertváros 270-310

Forrás: Otthon Centrum


Az elmúlt években több keresletcsökkentő tényező - a telekáfa
bevezetése, az állami támogatás visszafogása, az áfa-visszatérítés
megvonása, a hitelkamatok emelkedése és az illeték emelése - rövidítette
a potenciális vásárlók egyébként sem túl nagy pénzügyi keretét. A
beruházók természetesen érzékelték ezt, ám a projektek tehetetlensége
túl nagy a gyors reakcióhoz. Ha egyszer belefognak az építkezésbe, már
túlságosan nagy veszteség lenne leállni. A lassú reakcióidőre utal a
romló értékesítési ütem, illetve az eladatlan lakások ötvenszázalékos
aránya. A körbetartozás mértéke milliárdokra rúg, az ÉVOSZ becslése
szerint eléri az építőipar éves teljesítményének két százalékát. Így a
cégek csődje dominó-effektusként söpörhet végig az ágazaton. Tavaly
ezernél is több vállalkozás szűnt meg. A lakás szabadpiac, ahol a
kereslet szabja az árakat. Butaság lenne azt hinni, hogy a beruházók
direkt túláraznák lakásaikat - véli Gerő Péter ingatlanszakértő, aki
szerint az ingatlanberuházásokon fogható húszszázalékos átlagprofit nem
több, mint amenynyi az itt vállalt kockázat, illetve a ráfordított
energia arányában elvárható. Arról se feledkezzünk el - figyelmeztet -,
hogy a hitelt nyújtó bankok többsége az árképzésbe is beleszól. Az
viszont kétségtelen, hogy az ingatlanpiac lassabban reagál a
változásokra, mint más ágazatok. A lassuló értékesítés pedig valóban
nehéz helyzetbe sodorhatja a folytonos finanszírozási gondokkal küszködő
cégeket, akiket az elmaradt bevétel mellett a "ketyegő" hitel kamata,
illetve az eladatlan lakások után fizetendő közös költség is sújt. A
vevők viszont jobban járnak a kereslet bővülésével, hiszen így végre
válogathatnak. Ez a piac normál működése, nem a korábban a
tervezőasztalról történő értékesítés. Gerő Péter ennél sokkal súlyosabb
jelenségnek tartja az ár-érték arány felborulását, illetve a minőség
szavatolásának hiányát. Intézményes garanciák híján a vásárlók nem
érvényesíthetik jótállási jogaikat. Az egyetlen projektre alakult
cégeket később lehetetlen fellelni, a kivitelezőkkel pedig semmiféle
jogi kapcsolatban nem állnak a vevők. Az építtetők egy részét pedig az a
PR-érdek sem hajtja, hogy referenciát teremtsenek későbbi
beruházásukhoz.

Szalai Anna,
Forrás: NOL
Elérhető: http://www.nol.hu/cikk/359625/