|
A társasházak alapító okirata és a társasházi törvény
2005.03.30. 08:43
A társasház szónak a köznyelvben két értelme is van. Egyik értelme maga a lakóház, a fizikai valójában. A másik értelme a társasház közösség, azaz a tulajdonosi közösség. A társasházakra, azok alapítására, működtetésére törvény vonatkozik.
Hazánkban a társasház fogalma az 1924. évi XXII. Törvényhez köthető, tehát mintegy 80 éves tulajdonformáról beszélünk. A szakirodalom e tulajdonforma történetét az alábbiak szerint tárgyalja:
- 1924-től 1945-ig terjedő időszakban alakult társasházak,
- 1950-től állami pénzeszközökből az Országos Takarékpénztár által építtetett társasházak, illetve építőközösségek által épített társasházak
- 1989-től kezdődő időszakban az állami tulajdonú lakások elidegenítésekor létesített társasházak, illetve az 1990-es évektől fokozatosan növekvő mértékben, az ingatlanfejlesztők és ingatlanforgalmazók által épített többlakásos lakóingatlanok társasház alapítása. Az 1989-1997-ig terjedő időszakban Magyarországon az úgynevezett magánosítás során az állami- és önkormányzati lakások túlnyomó többsége társasházi lakásként magántulajdonba került, így alakult ki a jelenlegi tulajdonosi szerkezet.
A társasházakról szóló 1997. évi CLVII törvény 2003. december 31-ével hatályát vesztette és életbe lépett a Társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. sz. törvény (Ttv.) Lásd: http://www.hidasi.hu/menu_4.htm
A társasház létrejötte
A Ttv. alapján – „1. § (1) - Társasháztulajdon jön létre, ha az épületingatlanon az alapító okiratban meghatározott, műszakilag megosztott, legalább két önálló lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség, illetőleg legalább egy önálló lakás és egy nem lakás céljára szolgáló helyiség a tulajdonostársak külön tulajdonába kerül (a továbbiakban: társasház). Az épülethez tartozó földrészlet, továbbá a külön tulajdonként meg nem határozott épületrész, épület-berendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség, illetőleg lakás – különösen: a gondnoki, a házfelügyelői lakás – a tulajdonostársak közös tulajdonába kerül.”
Nemcsak meglévő, hanem a jövőben létesítésre kerülő épületre is létrehozható társasházi alapító okirat. Ezt hívjuk feljegyzett társasháznak. Ez viszont csak akkor jön létre, ha az építésügyi hatóság kiadta az épületre vonatkozó használatbavételi engedélyt és ennek alapján a földhivatal is bejegyezte a megvalósult társasházat. A feljegyzés és a bejegyzés között tehát lényegi különbség van.
A műszaki leírás és az alapító okirat
Az alapítás a tulajdonostársak által írásba foglalt, alapító okiratnak nevezett szerződéssel történik, melynek érvényességi feltétele, hogy közokiratba vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba foglalják.
Az alapító okirat elválaszthatatlan melléklete a műszaki leírás, amely szöveges és rajzos dokumentum formájában azonosíthatóvá teszi a társasház ingatlant, illetve egyértelművé teszi a külön tulajdonban lévő- illetve a közös tulajdonban maradó részeket.
Az alapító okiratban meg kell határozni
a) a külön tulajdonba kerülő lakásokat, nem lakás céljára szolgáló helyiségeket,
b) a közös tulajdonban álló épületrészekből és a földrészletből az egyes tulajdonostársakat megillető - a külön tulajdonba kerülő lakáshoz tartozó - tulajdoni hányadot és ezek meghatározásának módját,
c) a közös tulajdonba kerülő épületrészek felsorolását,
d) az ingatlan-nyilvántartás szabályai által megkívánt egyéb adatot, jogot és tényt,
e) a közösség közös nevét, amely egyéb megjelölés hiányában a társasház címe, a társasház megjelöléssel együtt,
f) a hat lakásosnál nem nagyobb társasház esetében arról, hogy a társasház a Polgári Törvénykönyv vagy a Társasházakról szóló törvény alapján alakítja-e ki szervezetét és működik.
A lényeg
A feljegyzett társasház ténylegesen csak akkor jön létre, ha az építésügyi hatóság kiadta az épületre vonatkozó használatbavételi engedélyt és ennek alapján a földhivatal is bejegyezte a megvalósult társasházat.”
Az új lakások építése során tehát többnyire feljegyzett társasházakról beszélhetünk. Ahhoz tehát, hogy társasházi külön tulajdonról lehessen szó és erre jelzálog legyen bejegyezhető (például a bank hitelt folyósíthasson erre) ezeknek a feltételeknek együtt kell állniuk, azaz
- a használatbavételi engedélynek,
- a földhivatali bejegyzésnek
meg kell lennie. A gondok tehát ott kezdődnek, ha a használatbavételi engedélynek, illetve a földhivatali bejegyzésnek akadályai merülnek fel, például rendezetlen telekviszonyok, az építés és az értékesítés ütemezéséből fakadó hiányosságok
| 
