Havonta akár több tízezer forinttal nagyobb törlesztőrészleteket fizethetnek azok, akik több ütemben épülő társasházban vesznek lakást. A bankok egy része ugyanis a társasház megalapításáig piaci kamatot számít fel.

Higgye el, nem zavarnám havonta, ha nem kerülne nekem ilyen sokba a várakozás. Beköltözésem óta félmillió forintot dobtam ki az ablakon a társasház-alapítás késlekedése miatt - mentegetőzik Sitku Krisztina újdonsült lakástulajdonos a Fővárosi Kerületek Földhivatalának írott sokadik levelében.

Panaszos küldeménye csupán egyik darabja annak a vaskos irathalmaznak, amely a Madarász-házak alapításának, a lakások - ingatlan-nyilvántartási műszóval albetétek - alakításának és a vásárlók tulajdonjogainak bejegyzését taglalják.

Sitku Krisztinát tulajdonképpen nem érdekelné a földhivatali ügymenet, ha nem fizetne havonta 34 ezer forinttal többet a banknak. De fizet immár egy éve. És még ki tudja, meddig. Első lakásának megvásárlásához még tavalyelőtt vett fel hétmillió forintot az Erste Banktól. Az ingatlanfejlesztést is finanszírozó pénzintézet az állami kamattámogatás igénybevétele mellett 52 ezer forint havi törlesztőrészletet állapított meg. Az első csekk mégis 86 ezer forintról szólt. Az okot firtató kérdésre a következő választ kapta: a hitelre mindaddig piaci kamatot számítanak fel, amíg a lakás "albetétesítése" nem történik meg. Erre viszont csak a társasház megalapítása után kerülhet sor.

Az alapítás azonban időközben megtörtént, az erről szóló határozatot a társasházi közgyűlés jóváhagyta, az ingatlanfejlesztő által felkért ügyvéd pedig annak rendje és módja szerint benyújtotta az illetékes földhivatalnak. A lakásvásárlók egyre türelmetlenebbé váltak. Sürgető leveleik hatására a projektfinanszírozó Erste Bank tavaly októberben sürgősségi kérelemmel fordult a földhivatalhoz: az első ütemben épült, összesen 196 lakásból álló I. és II. jelű házak már 2003 decemberében megkapták a társasházbejegyzéshez szükséges használatbavételi engedélyt, de a tulajdonbejegyzések még mindig nem történtek meg. Az ügyfelek viszont az állami támogatást mindaddig nem kaphatják meg, amíg az általuk vásárolt lakás, illetve a kölcsönt biztosító önálló zálogjog nincs bejegyezve.

De tollat ragadott a Madarász Apartman Kft. által megbízott Kovács János ügyvéd is. Az ingatlanfejlesztő jogi képviselőjeként a korábban benyújtott iratokra tekintettel a társasház-alapítás soron kívüli bejegyzését kérte, jelezve, hogy a második ütemben épülő lakások tulajdonosai hozzájárulásukat adták ehhez. Ha az eljárás úgy kívánja, a földhivatal nyugodtan változtassa meg az albetétek helyrajzi számát, csak végre jegyezzék be a tulajdonjogokat. A további késlekedésből eredő károkat pedig kénytelenek lesznek áthárítani a földhivatalra.

- Az ügyvéd úr lehetetlent kér - ingatja a fejét Kőszegi Gábor, a Fővárosi Kerületek Földhivatalának vezetője. - Egy helyrajzi számon csak egy társasház jegyezhető be. Az adott helyrajzi számra viszont többféle kérelem is érkezett az elmúlt években, de eddig egy sem volt elfogadható. Az elsőt - egy négy épületből álló társasház alapítására vonatkozó szándéknyilatkozatot - még 2002-ben iktattuk. Ezt azonban csak jelzésnek tekinthetjük, különös tekintettel arra az ingatlanfejlesztői gyakorlatra, hogy az értékesítés utáni állapot - a lakások öszszevonása, megosztása miatt - gyakorta gyökeresen eltér az eredeti tervektől. A négy épületből álló társasház alapítására vonatkozó kérelmet egy évvel később nyújtotta be az ingatlanfejlesztő cég. A használatbavételi engedélyt azonban nem mellékelték hozzá. Így a társasházat ekkor sem tudtuk bejegyezni. Újabb egy év elteltével a tulajdonos visszavonta ezt, és beterjesztett egy másik, ezúttal két épületre vonatkozó társasház-alapító okiratot, amelyhez csatolta a használatbavételi engedélyt. A második ütem lakásait a már bejegyzett társasházi alapítás módosításával kívánták később bejegyeztetni.

Sitkut nem érdekelné a földhivatali ügymenet, ha nem fizetne havonta 34 ezer forinttal többet a banknak.

c:\prim\doc\20050304\050304_04lakask7tivC.tif A több ütemben épülő társasházakban lakást vásárlók havonta több tízezer forintot veszíthetnek az állami támogatások megkésett folyósításán Domaniczky Tivadar

A tulajdoni lap széljegyeinek száma ekkor elérte a 738 darabot. Ezek átvezetése is eltartana egy-két hétig, ha végre hozzáláthatnánk a munkához, de nem tehetjük. Az adott telek térrajzán - és a jogerős érvényes építési engedélyben is - négy épület szerepel. Így a földhivatal nem alapíthat társasházat két épületre. A társasház megalakításakor ugyanis minden lakáshoz meghatározott tulajdoni hányadot rendelnek a közös területekből, amit az adásvételi és a hitelszerződések is rögzítenek. Ha később két újabb házzal bővítenénk a társasházat, akkor az egy lakásra eső közös tulajdoni hányadok megfeleződnének. Ez alapesetben minden adásvételi és hitelszerződés módosítását vonná maga után, feltéve, hogy az érintettek - lakók és bankok - ebbe beleegyeznek. (Utóbbiak fedezetelvonás okán elutasíthatják a kérést.) Ez még akkor is hosszadalmas és az ügyvédi/közjegyzői jogdíjak miatt költséges módszer, ha mindenki engedékenynek mutatkozik. A Madarász-házakban a nagy lakásszám - 398 albetét - miatt aligha kivitelezhető. A helyzetet tovább bonyolítja, hogy az ingatlan-nyilvántartásról és a társasházakról szóló törvények nem tartalmaznak rendelkezést a több ütemben épülő társasházak, lakóparkok bejegyzésére vonatkozóan.

A lakások forgalomképességét egyébként ez a helyzet nem befolyásolja, bár a vásárlónak széljegyes tulajdonjog-bejegyzés esetén érdemes nagyobb körültekintéssel eljárnia - ismeri el Kőszegi Gábor, aki ismer olyan fővárosi társasházat, amelynek bejegyzése öt éve húzódik.

A Madarász Házak lakásvásárlóit azonban ez kevéssé vigasztalja. Az esetenként több tízezer forinttal megemelt havi kiadás meglehetősen váratlanul érte az adásvétel miatt már így is eléggé kivérzett lakókat. Helyzetük korántsem egyedi, bár az esetek többségében az egymást követő építkezési ütemek külön-külön helyrajzi számokkal rendelkező ingatlanokat érintenek, így a társasház-alakítással legfeljebb egy tömb használatbavételi engedélyét kell kivárni, bár a korai vásárlóknak ez is több hónapot, akár egy évet is jelenthet.

A befektetők többnyire már a tervező asztalról elkezdik árulni a lakásokat, mielőtt még egyetlen kapavágást is ejtettek volna a területen. Egyre többen élnek a bevezető árak csábításával, ráadásul a projekt kezdetén még sokféle lakástípusból választhatnak az érdeklődők. Az előnyök láttán hajlamosak vagyunk elfeledkezni az árnyoldalról.

A struccpolitikában a bankok is segítségükre vannak. A széles mosolyú plakátok, az első érdeklődésre kapott biztató válaszok, a részletes banki tájékoztatók általában nagyvonalúan hallgatnak erről az apró részletkérdésről. Netán kerülő utat ajánlanak. A Földhitel és Jelzálogbank a kölcsönfelvétel, illetve- a társasház-alapítás, illetve az albetét-kijelölés közötti időszakra egy másik ingatlant kér fedezetként, erre jegyzik be a jelzálogot is. Ez később áttehető a valóban megvásárolt lakásra.

A jelzáloglevélhez kapcsolódó kamattámogatott hitelkonstrukciónak éppen az a sajátossága, hogy a bank a hitelt csak a társasház albetétesítését követően, a bejegyzett önálló zálogjog birtokában tudja "kiszámlázni" a Kincstári Vagyoni Igazgatóság felé. Az állami kamattámogatás folyósításának hiányában az Erste Bank - a pénzintézetek többségéhez hasonlatosan - erre az időszakra piaci kamatot számít fel. A hitel törlesztőrészlete így csak a refinanszírozást követően csökken az állami kamattámogatott hitel kondícióinak megfelelő mértékűre.

A legkedvezőbb feltételeket kínáló kiegészítő kamattámogatású hitelek folyósításának feltétele, hogy a megvásárolni szándékozott ingatlan önálló albetétként szerepeljen a tulajdoni lapon, az adós pedig legalább széljegyként bejegyzett tulajdonosa legyen a lakásnak - magyarázza az eljárást az OTP. Ha az ügyfél jogosult a kiegészítő kamattámogatásos hitel felvételére, és legalább széljegyként bejegyezték az adásvételt, akkor a hitel teljes futamideje alatt az ehhez kapcsolódó törlesztő- részletet fizeti. Ha erre nem jogosult, de jelzáloglevélhez kapcsolódó kölcsönt vesz fel, a jelzálogjog bejegyzéséig piaci kamattal törleszt. Ez a futamidőtől és a felvett összegtől függően 27-38 ezer forinttal emeli meg a havonta fizetendő részletet. Az OTP tapasztalatai szerint ez az átmeneti idő az esetek többségében legfeljebb néhány hónapig tart, bár nem tagadják, hogy rosszabb esetekben évekig is elhúzódhat.

írta:  Szalai Anna