A Fészekrakó-hitelek ára egy hajszálnyival alacsonyabb csupán az eddig is kínált támogatott hiteleknél. Örvendetes ugyanakkor, hogy a kedvezményes forinthitelek árán is érzõdik már a központi kamatcsökkentések jótékony hatása.

AFészekrakó-program célja elsősorban az volt, hogy a lakás vételárához mérten az eddiginél jelentősebb hitel felvételét is lehetővé tegye a kedvezményezetteknek, nem meglepő tehát, hogy a Fészekrakó-hitelek ára nem tér el jelentősen a korábbi, támogatott kölcsönökétől, csak árnyalatnyival olcsóbb. A legtöbb hitelintézet, hogy a Fészekrakó-hitelek esetében megfeleljen a jogszabályban előírt alacsonyabb hiteldíj feltételének, némi kedvezményt adott a lakáshitelek számos egyszeri díjtételeiből. Például van olyan, aki a jellemzően egy százalék körüli folyósítási díj egy részét vagy egészét elengedte el. Más bank a "fészekrakóktól" nem kér hitelbírálati vagy értékbecslési díjat. Csupán két bank, az Erste és a Raiffeisen ad a "fészekrakóknak" közvetlen kamatkedvezményt (a CIB csak az első évben enged el fél százalékot a kamatból), ami azonban azt is jelenti, hogy a járulékos díjaik viszont ugyanakkorák, mint a többi támogatott hitelük esetében.

A bankok szövevényes díjrendszereiben kiigazodni nem kis teljesítmény, amiben az egyre bonyolultabbá váló állami támogatási formák sem segítenek. Újabban például némely hitelintézet díjat kér a vissza nem térítendő, egy összegben kifizetett állami támogatások ügyintézéséért is. (A jelenlegi szabályok szerint ilyen támogatás a "szocpol", "félszocpol", építkezőknél az áfa-visszatérítés és a fiatalok otthonteremtési támogatása, ami gyakorlatilag a félszocpollal egyezik meg.) Hitelintézettől függően a díj 10-30 ezer forint, támogatási formánként.

További költséget jelent minden lakáshitelnél a THM-ben nem szereplő közjegyzői díj, amely a nagy összegű Fészekrakó-konstrukcióknál igen komoly tétel. Egy - a táblázatunkban szereplő - hétmillió forintos hitelösszeg esetében mintegy ötvenezer forintra, tizenkétmilliónál nyolcvan-kilencvenezer forintra számíthat az ügyfél.

A legnagyobb segítség a nagy összegű Fészekrakó-hitelek visszafizetésénél a csökkentett törlesztés vagy türelmi idő intézménye. E lehetőség igénybevételével egy, öt esetleg tíz éven keresztül csak a kamatot és a kezelési költséget kell havonta a banknak kifizetni, a tőkét ráér utána törleszteni. Az eredeti törlesztőrészletnek így csupán a 60-70 százalékát kell a futamidő első éveiben kifizetni, ami nem kis könnyebbség. Lévén szó nagyrészt pályakezdő fiatalokról. A csökkentett törlesztés igénybevétele sajnos nem befolyásolja a hitelbírálat döntési folyamatát, amelynél az eredeti, teljes összegű részlethez mérik az elfogadható kereset nagyságát. Jelenleg ilyen lehetőséget az FHB, az OTP és az Erste kínál, és nem csak a fészekrakós konstrukciókhoz. Ha valaki 7 millió forint hitelt vesz fel az OTP-nél 20 évre (ötéves kamatperiódussal), igénybe véve mellé egy öt évig tartó türelmi időt, akkor az 56 150 forintos havi részletek helyett az első öt évben csak 38 230 forintot kell törlesztenie, az öt év leteltével azonban 65 410 forintot. (12 milliós hitelösszegnél a türelmi idő öt évében 65 530 forint, azt követően 112 120 forint lesz a törlesztőrészlet.)

A nemrégiben pontosított fészekrakó-programban részt vevő új lakásra adott hitel összege nem haladhatja meg az ingatlan és a hozzá tartozó telek értékének a 90 százalékát úgy, hogy az épület/lakás értéke városban nem lehet több 15, vidéken 12 millió forintnál. Ez azt jelenti, hogy az állami kezességvállalás akkor is jár, ha a telekkel együtt az ingatlan értéke több a fent említett öszszegeknél. Továbbá a hitel például egy 15 milliót érő városi ház és egy ötmilliót érő telek esetében akár 18 millió forint is lehet. (Igaz, ebből állami támogatás csak legfeljebb 15 millió forintra jár, a többire valamelyik piaci feltételű hitelt kell igénybe venni.)

Örvendetes, hogy a fél évvel ezelőtti szinthez képest a sorozatos kamatcsökkentések kezdik éreztetni hatásukat az államilag támogatott lakáshitelek díjaiban is. A bonyolult mechanizmusú kamat-, illetve forrástámogatás legutolsó törvényi módosítása lehetővé tette az eredetileg használt lakások hitelezésére alkalmazott forrásoldali támogatási formát az új lakások finanszírozására is. Az általunk vizsgált legtöbb kereskedelmi banknál új lakásra is érdemesebb ezt a konstrukciót használni.

Írta : Torma Péter