Erős kínálati nyomás kialakulását valószínűsíti a lakáspiacon a Magyar Nemzeti Bank (MNB) legutóbbi stabilitási jelentése a 2004-es ingatlanfejlesztések miatt.

A jegybank a pénzintézetek hitelkihelyezésének alakulásán keresztül tudja szemlélni ezeket a folyamatokat.
A lakóparképítéseket finanszírozó projekthitelek növekedése 2004 első félévében lassult ugyan az előző év hasonló időszakában mérthez képest, de a növekedés ezen a téren még így is igen magas, 23 százalékos volt. Ebből a jelentés szerint arra lehet következtetni, hogy a beruházók – a külföldi vásárlók megjelenése, a háztartások lakásvásárlási célú hitelkeresletének várakozásoknál kisebb lassulása és a bankok erősödő hitelkínálata miatt – mérsékelten optimisták a lakáspiac állapotát illetően.

Az ingatlanfejlesztéseket finanszírozó projekthitelek összességében 2 százalékkal csökkentek a vizsgált időszakban. Az előző év első félévében ugyanis megállt, majd jelentősen gyengült a projekthitelezés egészének lendülete. Júniusban a projekthitelek állománya 8 százalékos növekedést mutatott az előző év azonos időszakához viszonyítva, az előző év végi 31 százalékos dinamikát követően. A vizsgált periódusban az irodaház-, üzletház- és szállodaépítésre felvett hitelek állománya közel 13 százalékkal csökkent, ami – állapította meg az MNB – főként a gyengülő hitelkeresletnek és a visszafogott hitelkínálatnak, illetve a hitelezési standardok szigorításának köszönhető. A jegybank ugyanakkor kedvezőtlen fejleménynek értékelte, hogy néhány rendszerszinten releváns nagybanknál a projekthitelezés kifejezetten erősödött, így a koncentrációs kockázat tovább nőtt.

Az MNB szakértői másban is látnak rizikót. Véleményük szerint a pénzügyi rendszer kockázati kitettségének vizsgálatakor kiemelt fontosságú az üzleti ingatlanpiac. A kereskedelmi célú ingatlanok piacán tevékenykedő vállalatok magas tőkeáttétellel rendelkeznek, így a piaci egyensúlytalanság kialakulása, a potenciális árcsökkenés jelentős kockázati faktor. Az eddigi folyamatok alapján a logisztikai szegmensben ugyan további élénkülésre lehet számítani, de az irodapiacon még várat magára a kedvezőtlen trend megfordulása. Budapest az üzletházépítések tekintetében telítődött, így a nagy áruházláncok vidék felé terjeszkedtek. Ezzel együtt azonban az üzlethelyiségek piacán még nem beszélhetünk jelentős túlkínálatról. A gyengébb fizetőképes kereslet felé való eltolódás és a várhatóan növekvő lakossági megtakarítási ráta azonban az MNB szerint már a piac jövőbeli dekonjunktúráját valószínűsíti.
Tavaly a nagyszámú építkezés ellenére a lakásárak enyhén, az infláció ütemével közel megegyezően emelkednek. Az MNB által rendszeresen készített hitelezési felmérésben részt vevő bankok a nominális lakásárakat 2004 első félévében magasabbnak érzékelték, mint 2003 második félévében. Véleményük szerint elsősorban a budapesti, Budapest környéki, valamint a vidéki nagyvárosok ingatlanárai nőttek jelentősebben, miközben a vidéki és különösen a keleti országrész lakásárai stagnáltak. Az ingatlanforgalmazók viszont Budapesten az infláció ütemét valamivel alulmúló áremelkedést tapasztaltak 2004 első háromnegyed évében. Ez évre a jegybank nem valószínűsít áremelkedést, szakértői ugyanis a nem lakóparki lakások terén is kínálati nyomás kialakulására számítanak.

(NAPI)