Ingatlanpiac olvadás előtt

Az idén senki ne számítson robbanásra az ingatlanpiacon. De a mozdulatlanság jegét lassan feltörik a változás hullámai. A felszín alatti mozgás talán még kevesek számára lesz érzékelhető, de az apró repedések már láthatóvá válnak. A piac szereplői óvatosan lépdelnek a repedező felszínen, néhányan már sejtik a kivezető utat, mások várakoznak. Ám a kivárás nem kevésbé veszélyes, mint a futás a vékonyodó jégen. Lehet, hogy a végén már nem lesz hová lépni.

A kamattámogatás keltette lakásépítési hullám tavaly végképp megtört a kormány szigorító intézkedésein. A beruházó és a kivitelező cégek többsége nehezen és meglehetősen morcosan ébredt fel sikerekkel bélelt álomvilágából. A vállalkozások egy része későn váltott, amit az eladatlan lakások számának növekedése is jelez. Mások előbb ébredtek és átterveztették az épületeket: a lakások kisebbek és fapadosabbak lettek. Az építtetők másik része különféle kedvezményekkel és ajánlatokkal csábította a vásárlókat. A feledés tengeréből újra kihalászták a használtlakás-beszámítás módszerét, az első vásárlók árelőnyét és a megépült lakások akciós eladását. A magyar vásárló azonban árérzékenyebb és kevésbé érdeklik az extrák. A külföldön csábítónak tűnő ajándékok (bútor, házimozi, légkondicionáló) nálunk legfeljebb a meglévő vásárlási szándékot erősítik meg, újat nem teremtenek. Az elmúlt évben végleg visszahúzódtak a piacról a befektetési céllal vásárlók, az otthonteremtésre készülők egy részét pedig eltántorították a kamatok.

Az idő mégsem igazolta teljesen a várakozókat. A kamatlábak a tavalyi botladozások után az idén jó eséllyel, érzékelhetően süllyednek. Bár amit ezen a réven nyernek az idei vásárlók, azt elveszíthetik az illetékfizetés szabályainak változásán, az új adózási renden, az áfa-visszatérítés megszüntetésén, illetve az állami otthonteremtési támogatások szigorúbb feltételekhez kötésén.

Semmilyen további szigorítást nem tervezünk, igaz, a kedvezmények bővítése sincs napirenden - nyugtatta meg és hűtötte le egyetlen mondattal az aggodalmaskodókat és a bizakodókat Draskovics Tibor pénzügyminiszter mindjárt az év elején. A lakáspolitikai év mindenesetre nem január elsején, hanem február első napján indul az idén. Ettől a naptól indul útjára a Fészekrakó-program. Az eredetileg csupán a fiatalok otthonteremtését segítő elképzeléseket az év végén fokozatosan újabb és újabb társadalmi rétegekhez kapcsolódó programokkal egészítették ki. Így a szerdai ülésen már négy külön tervezetről döntött a kormány. Az első és leghangsúlyosabb továbbra is a 30 év alatti fiatal párok lakásvásárlásának segítése az állami garanciavállalás intézményének bevezetésével. A szokványos jelzáloghitelezés és az önerő közötti pénzügyi rést ezentúl állami kezességvállalással felvett hitellel tömhetik be az ifjak. A kétszázalékos garanciadíjat - a szintén a héten aláírt szándéknyilatkozat értelmében - az idén elengedi a kormány, míg a jövő évtől a bankok megelőlegezik azt, pontosabban előre beépítik a kölcsön összegébe. Az Országos Lakás- és Építésügyi Hivatal (OLÉH) számításai szerint a rendeletben meghatározott értékhatárú lakások vásárlása esetén ez havi 50-150 ezer forintos törlesztőrészletet jelent a gyermeket nevelő, illetve vállaló ifjú párnak, akik a fenti teher vállalásával legfeljebb kétszobás lakás boldog tulajdonosává válhatnak. Amit azután tíz évig nem adhatnak el, még akkor sem, ha a vételár teljes összegét új lakás vásárlására fordítanák. (A szocpol a kincstár engedélyével továbbvihető.) A korlátozással a befektetési célú ingatlanvásárlást akarja megakadályozni a kormány.

Vélhetőleg nem lendít a piacon az illetékmentesen vásárolható lakások értékhatárának 30 millióról 15 millióra csökkentése sem. Ráadásul a mentesség az idén kedvezménnyé alakul át, így a 15 millió forintnál drágább lakások után fizetendő illetéket a teljes vételár után számítják ki, amelyből levonható a 740 ezer forintos kedvezmény összege. Rossz hír az is, hogy az ingatlaneladásból származó jövedelem az idén már nem 20, hanem 25 százalékkal adózik. Jó hír viszont, hogy emelkedik a szocpol összege. Egy gyermek után százezerrel, 900 ezer forintra, kettő után négyszázezerrel, 2,4 millió forintra, míg három gyerek hatszázezerrel többet, 3,8 milliót ér új lakás vásárlása esetén. Az emelt összegű támogatás igénylését azonban újabb feltételhez kötötték: februártól csak azok kérhetik, akik az építési költség hetven százalékát számlával igazolják. Ráadásul a bizonylatokat csak az APEH által jó adózónak minősített cégek adhatják ki. A kalákában építkezők többsége így elesik az állami támogatástól. A Pénzügyminisztérium jelentős adóbevételt remél ettől az egyszerű megkötéstől. S nem ez az egyetlen, építőipart fehérítő intézkedés. A műszaki felügyelet szigorításával, az építésügyi hatóságok önkormányzatokról való leválasztásával szintén ebbe az irányba terelnék az ágazatot, bár ennek költségvetési hatása nem mérhető könnyen. Talán ezért húzódik egy éve a fentieket szabályozó új építési törvény előkészítése is.

Az OLÉH év végi hajrában kinevezett új vezetője, Borsi László mindenesetre több holtponton billegő ügyet is mozgásba szeretne hozni az idén. Az évek óta vajúdó bérlakás-építési programot például vállalkozókkal lódítaná meg. Az elmúlt évi lakáspiaci megtorpanás a kezére játszhat. A nehezülő lakásértékesítés, a szűkülő kereslet minden bizonnyal sokakat kijózanított: a bérlakásépítés kérdését a cégek már nem a korábbi profitvárakozások szemüvegén keresztül nézik. A bérlakásállomány növelésére vonatkozó másik ötlete is pofonegyszerűnek tűnik: vásároljanak vissza panellakást. Elképzelése szerint az egyre nehezebben eladható, felújításra szoruló lakótelepi otthonokat bankok, pénzügyi befektetők és nyugdíjalapok vennék meg, egyszerre oldva meg ezzel a korszerűsítés és a bérlakáshiány gondját. A költségvetés pedig a lakbértámogatás révén csurgatna vissza némi pénzt a vállalkozói zsebekbe. Kérdés, hogy a kis kockázatú befektetéseket preferáló pénzügyi alapok eléggé biztonságosnak és biztos hozamúnak találják-e a kialakulatlan honi bérlakáspiacot.

A panelfelújítási programra egyébként nyolcmilliárd forintot szán a költségvetés az idén. Mint Kolber István tárca nélküli minisztertől megtudtuk: az egyszerű szigetelés helyett a komplex korszerűsítést célzó tervekben 27 ezer otthon szerepel. A pénz kissé kevésnek tűnik ehhez. A fenti összegből ugyanis alig háromszázezer forint jutna egy otthonra. Ha ehhez hozzávesszük az önerőként és önkormányzati támogatásként elvárt egyharmad-egyharmad részt, még akkor is alig kerekedik ki belőle egymillió forint egy ötven négyzetméteres átlagotthonra.

Nem kevésbé tűnik merésznek az év elejére államtitkári rangra emelkedett OLÉH-vezető azon terve sem, amely munkáért cserébe fedelet adna a hajléktalanoknak. Az esélyegyenlőségi, illetve munkaügyi tárcával közösen kidolgozandó program az üresen álló önkormányzati épületeket hasznosítaná ilyen módon. Szociális bérlakásból azonban ezzel együtt sem lesz elég a közeljövőben. Marad a magánbérlakás, amelyek rászoruló bérlőit lakbértámogatással segíti a kormány. A bérleti díj harminc százalékát kitevő (maximum 14 ezer forintos) támogatást azonban csak az önkormányzat által hivatalosan is rászorulónak minősített, a helyhatóság által kijelölt lakás bérlője kaphatja meg.

A könnyen, gyorsan, nagy nyereséggel folytatott lakásépítés tavaly érzékelhetően megtorpant, a koncentrálódó vállalkozói tőke új utakat keres. A több száz lakásos modern lakótelepek felhúzása után talán a bérlakásépítés is kifizetődővé válik. Az új szabályok szerint ha a cég üresen álló új lakásait szociális bérletre kínálja fel a helyi önkormányzatnak, akkor három év múltán az újakra érvényes kedvezményekkel próbálkozhat ismét az értékesítéssel.

A parkolópályára kerülő kisebb cégek a felújítások piacán próbálhatnak szerencsét. Az előzetes szándékfelmérések szerint az önkormányzatok az idén harminc százalékkal többet kívánnak felújításra költeni, mint tavaly. A magánzók pedig már tavaly is csaknem annyit költöttek renoválásra és korszerűsítésre, mint új lakás vásárlására. A döntésekben a várható áremelkedés fontos szerepet játszik. Az építőanyag-gyártók, illetve a kivitelezők egyaránt 8-9 százalékos emelést terveznek az idén. A telkek ára várhatóan 5 százalékkal emelkedik, a frekventáltabb városi ingatlanoké még többel. A fejlesztők viszont - néhány különleges lakástípustól eltekintve - legfeljebb néhány százalékos áremelést engedhetnek meg maguknak. A használtlakás-piacon tavaly még az inflációt sem követték az árak, ám az idén némi javulást remélhetnek az eladók. A szocpol kiterjesztése - ha csak fele összeggel is - várhatóan lendít valamit ezen a piacon, ami közvetve az újlakás-értékesítést is jótékonyan befolyásolhatja.

Forrás: http://www.nol.hu/cikk_print/348300/