A teljes hiteldíjmutató január elsejétől kötelező közlése átrajzolhatja
a lakáshitelek piacát. Megnéztük, melyik bank kínálja a legkedvezőbb
kondíciókat, és azt is, hogy mikor jobb a devizahitel a forintnál.

Ha döcögősen is, de mostanra már szinte minden bank kiszámította és
elérhetővé tette különböző hiteltermékeinek teljes hiteldíjmutatóját
(THM), sőt néhány intézmény internetes THM-kalkulátort is készített vagy
tervez nyújtani a potenciális hitelfelvevőknek. Bár a mutató nem ad
mindenre választ, jobb híján a korábbinál jobban segítheti az ügyfeleket
és segíthet néhány tévhit eloszlatásában.

Idén már nem éri meg?
Zékány András, az ING Bank elemzője szerint idén a forint euróval
szembeni árfolyama 255 forint körül alakul, ez mintegy 10 forintos
gyengülés. Mivel ezzel párhuzamosan csökkennek a kamatok, az idén már
annak ellenére sem érdemes devizában eladósodni, hogy a kezdeti
időszakban a törlesztőrészlet a forinthitelek esetében nagyobb. A
forintkamatok mérséklődése miatt ugyanis ez az előny drasztikusan le fog
csökkenni, illetve a helyzet megfordulhat. Lehet, hogy néhány évig
kevesebbet kell fizetni a devizahitelek után, de az azt követő 15 évben
már többet. Devizahiteleket esetleg a támogatott lakáshitelkeretet
meghaladó részre érdemes választani, de mindenképp tanácsos a támogatott
hitelre rendelkezésre álló keretet kihasználni.

Forint vagy deviza?

Vizsgálódásunk során a lakosság körében legnépszerűbb hiteltípusokra, a
fogyasztási és lakáshitelekre koncentráltunk. Előbbieknél (három hónapon
túli lejáratra) már eddig is kötelező volt a mutató használata, így
ezúttal elsősorban arra voltunk kíváncsiak, hogy az új kötelezettség
mennyiben rajzolja át a lakáshitelekről kialakult képet. A rendelet
ugyanazon konkrét eset (5 millió forintos, 20 éves futamidejű kölcsön)
alapul vételét írja elő, így - bár több bank az ügyfél kérésére ennél
teljesebb körben kiszámolja a thm-et - ezt az alapesetet hasonlítottuk
össze néhány nagyobb kereskedelmi banknál.

A hitelfelvevők leggyakoribb kérdése általában az, hogy mi éri meg
számukra jobban: forintban vagy devizában eladósodni. A korábbi
hirdetésekben látott kamatlábak alapján hozott következtetés a thm-ek
ismeretében már nem feltétlenül állja meg a helyét: az államilag
támogatott jelzáloghitelek legalábbis az új lakásvásárlások esetében
komolyan veszélyeztethetik a relatív árelőnyüket eddig fennen hirdető
devizás konstrukciók pozícióját.

Ki a legolcsóbb euróban?

Ki a legolcsóbb svájci frankban?
Az euróban vagy svájci frankban nyújtott lakáshitelek természetesen a
piaci kamatozású forinthitelekkel (és a támogatott használt lakás
hitelek tömével) szemben továbbra is verhetetlenek, de aki egyébként
jogosult az állami kamattámogatásra, az a jelenlegi körkép alapján
valószínűleg jobban jár, ha csak kiegészítésképpen vállalja be a
devizahitelek jelentette extra rizikót.

Ínyencségek
Devizahitelek esetében éves szinten durván félszázalékos megtakarítást
jelenthet, ha az ügyfél a folyósítást forintban igényli, de a
törlesztést euróban vagy svájci frankban vállalja (már amelyik banknál
ezt lehetővé teszik). Az is szinte ugyanilyen kedvező, ha oda-vissza
devizában történik a pénzmozgás, miközben a bankok és az ügyfelek
többsége által követett gyakorlat - mely szerint a hitelt devizában
kalkulálják, de forintban folyósítják, illetve törlesztik - a legdrágább
megoldás.


A vizsgált bankok január 1-jétől érvényes új kondíciói egyébként
viszonylag tág tartományban mozognak, és jól tükrözik az egyes
hitelintézetek üzletpoltikájának prioritásait. Leszűrhető például, hogy
a devizahitelek piacára szinte utolsóként belépő OTP most éppen ebben a
szegmensben próbál tarolni, miközben például a Földhitel- és
Jelzálogbank (FHB) a versenytársainál jóval kedvezőbb forintkamataival
célozza meg a kockázatot kerülő ügyfeleket. Természetesen a hitel
összegén, devizanemén és a futamidőn túl a mutató értékét több tényező
befolyásolja, ami komplexebbé teszi a felállított árrangsor értelmezését
(és maga a mutató sem vesz figyelembe minden költségelemet, csak a
banknál felmerülő tételeket).

Ki a legolcsóbb forintban?
Néhány hitelintézet például ugyanarra az egyetlen példára eleve több
thm-et tüntet fel, attól függően, hogy milyen kamatperiódust választ az
ügyfél. Természetesen minél hosszabb a lefixált periódus, annál
alacsonyabb a hitel költsége, viszont annál ritkábban számolódik újra a
kamatláb és a thm is. A thm ugyanis csak "kezdeti" mutató, vagyis csak
az első kamatperiódus végéig érvényes. Aki tehát 20 évre vesz fel
hitelt, de annak a kamata 1, 5, vagy 10 évente változik, annak 20-szor,
4-szer, illetve 2-szer kell új thm-mel szembesülnie a kamattámogatott
forinthiteleknél, a jellemzően 3-6 havi kamatperiódussal kínált
devizahitelek esetében pedig elvileg akár 40-szer vagy 80-szor is.
A thm tehát csak pillanatfelvétel, amely mellett érdemes a kamatokkal és
árfolyamokkal kapcsolatos várakozásainkat és a bank által kiszámított
havi törlesztőrészleteket is figyelembe venni. Ügyfelenként eltérő lehet
ugyanis az, hogy kinek mi fekszik jobban: a részletek egyenletes ütemben
vagy degresszív módon történő, esetleg türelmi idővel késleltetett
törlesztése.

 Író:   Fekete Emese