Adófizetés, adómentesség

Az ingatlan átruházásából származó jövedelem után az adó mértéke 20%, amelyet az éves szja bevallásban kell megállapítani és a bevallás benyújtására előírt határidőig - február 15. vagy március 20. - kell megfizetni.

Nem kell bevallani az ingatlan átruházásából származó bevételt akkor, ha abból jövedelem nem keletkezik. (1988-ban vagy régebben szerzett ingatlan eladása esetén.)

Adómentes:

• a házassági vagyonközösség megszüntetése következtében az ingatlannak a házastárs által történő megváltásából származó jövedelem,

• a magánszeméllyel kötött tartási, életjáradéki vagy öröklési szerződés alapján átruházott ingatlanból származó jövedelem (tartás, életjáradék),

• az elidegenítéstől számított 15 év előtt vagy annál régebben szerzett ingatlan átruházásából származó jövedelem (100%-os csökkentés)

• a termőföld eladása, ha azt családi gazdálkodó vevő a családi gazdasághoz tartozó földként vásárolja meg (kivéve ha ez eladó is családi gazdálkodó).

vissza

Adásvétel

Az eladó fő kötelezettségei: az ingatlan tulajdonjogának átruházása, és az ingatlan birtokba adása a vevőnek. A vevő ezzel szemben a dolog átvételére, és vételár megfizetésére köteles. Csak az írásba foglalt adásvételi szerződés tekinthető érvényesnek, mely közjegyző vagy ügyvéd ellen jegyzett.

vissza

Ajándékozás

Az ajándékozási szerződésben megajándékozott ingyenesen - ellenérték fizetése nélkül - szerez tulajdont. Ingatlan ajándékozása esetén a szerződést írásba kell foglalni, s a tulajdonszerzéshez - az adásvételhez hasonlóan - ingatlan-nyilvántartási bejegyzés is szükséges. Ezért a szerződésnek tartalmaznia kell azokat a kellékeket, amelyeket az ingatlan-nyilvántartási törvény a bejegyzésre alkalmas okiratokra előír. Célszerű utalni a felek között fennálló esetleges rokonsági kapcsolatra is, mert ez a tény az illeték mértékét befolyásolja.

vissza

Bevétel, elszámolható költségek

Bevételnek tekintendő minden olyan bevétel, amelyet a magánszemély az átruházásra tekintettel megszerez, így az eladási ár, a cserébe kapott dolog szokásos piaci értéke, valamint gazdasági társaságban való apportálás esetén a vagyontárgynak a társasági szerződésben meghatározott értéke. A cserét úgy kell tekinteni, mintha a felek külön-külön adásvételi szerződéseket kötöttek volna.

Vagyoni értékű jog átruházása esetén az ellenérték nem számít bevételnek, ha a vagyoni értékű jogot 1982 előtt szerezték (Ebben az esetben az értékesítést az adóbevallásban sem kell feltüntetni.)

A bevétellel szemben elszámolható költség:

• az ingatlan, vagyoni értékű jog szerzéskori értéke (öröklés, illetve ajándékozás esetén az illeték alapjául szolgáló értéket kell szerzéskori értéknek tekinteni, ha pedig a szerzésére fordított összeg nem állapítható meg, akkor a bevétel 75%-át kell szerzéskori értéknek tekinteni),

• a szerzéssel és átruházással kapcsolatosan felmerült kiadások (ügyvédi költség, hirdetési költség, a szerzésre tekintettel megfizetett illeték),

• az értéknövelő beruházásokra (pl. állagmegóvás, komfortfokozat emelés, szobaszám növelés, emeletráépítés) fordított, igazolt összegek, feltéve, hogy azt valamely tevékenységének bevételével szemben költségként még nem számolták el. (A saját kivitelezésű munka értéke költségként nem vehető figyelembe.)

vissza

Becsült műszaki érték

A fajlagos műszaki érték és a vizsgált ingatlan alapterületének szorzata, amelyhez még pozitív vagy negatív értelemben figyelembe lehet venni a mérleg szerinti, nyilvántartási értéket is.

Becsült szabadpiaci forgalmi érték

A becsült fajlagos forgalmi érték és a hasznos alapterület szorzata, a mi szakmai hitvallásunk szerint pénzügyi tranzakciókban (pl. hitelfedezeti eljárásban) egy millió forintig 50 ezer forintos pontossággal, millió forint felett 100 ezer forintos pontossággal, ennél magasabb becsértéknél 500 ezer forintos pontossággal célszerű meghatározni.

Csere

A csereszerződésben a felek az ingatlanok tulajdonának kölcsönös átruházására vállalnak kötelezettséget, azaz mindegyik fél eladó a saját szolgáltatása, és vevő a másik fél szolgáltatása tekintetében. A csereszerződés annyiban különbözik az adásvételtől, hogy a tulajdonjog átruházásáért ellenszolgáltatásként egyik vevő sem vételárat fizet, hanem a saját tulajdonjogának átruházását vállalja

vissza

Elidegenítési és terhelési tilalom

Az elidegenítési és terhelési tilalom a tulajdonnal való rendelkezés jogát korlátozza. A tilalom alapján nem lehet az ingatlan tulajdonjogát másra átruházni, az ingatlant megterhelni, vagy biztosítékul felajánlani. Az elidegenítési és terhelési tilalom jogszabályon, bírósági határozaton és szerződésen alapulhat, célja, hogy más személynek az ingatlannal kapcsolatos valamely jogát (pl. jelzálogjog, vételi jog, öröklési szerződés) biztosítsa.

vissza

Erkölcsi avulás

Az ingatlan típusára, jellegére, a kivitelezés technológiájára vonatkozó olyan arányszám, amely az építési divat elvárásait tükrözi az eltelt idő függvényében, ami vonatkozhat a típusra, formára, de az anyagokra is. Mint negatív tényező hathat a műszaki értékre-, és szerepet játszhat a piaci forgalmi értékben egyaránt, azonban inkább ez utóbbinál célszerű figyelembe venni, hiszen a „lefutott” típus, elavult technológia az esetleges későbbi értékesíthetőséget nehezítheti meg

Előleg

Az adásvételi szerződésben a felek megállapodhatnak abban, hogy a vevő a vételárat a szerződésben megjelölt időpontokban és részletekben fizeti meg. Az előleget (vételárrészletet) a teljes vételárba be kell számítani, s amennyiben a szerződés utóbb mégis meghiúsul a már megfizetett előleg visszajár.

vissza

Fajlagos forgalmi érték

A műszaki paraméterekre alapozott, egységre (pl. egy négyzetméterre) vonatkozó megállapítás, amelyhez az erkölcsi avulás és a forgalmi viszonyok változásának ráhatása következtében kialakítható egy természetes számmal kifejezhető összeg.

Fajlagos műszaki érték:

Forgalmi viszonyok változásának hatása

Az értékbecslés szempontjából legfontosabb tényező, amely kifejezi, hogy az adott környéken, környezetben változtak-e az értékesítés feltételei? Meg kell vizsgálni, hogy a konkrét ingatlan-típusra vonatkozó keresleti-kínálati viszonyok hatása miképpen érződik a szabadpiacon, a vásárlóerő mennyiségében és minőségében milyen átalakulások, átrendeződések történtek, az értékesíthetőség esélyei hogyan valószínűsíthetők, Itt célszerű részletesen kitérni arra is, hogy maga az ingatlan milyen funkciót tölt be, milyen tevékenység folyik benne, ennek van-e piacai, a foglalkoztatás öncélú vagy haszonteremtől.

Foglaló

Az adásvételi szerződés megkötésekor a kötelezettségvállalás jeléül a vevő foglalót adhat. A szerződés megkötésekor átadott pénzösszeget csak akkor lehet foglalónak tekinteni, ha ez a rendeltetése a szerződésből kétségtelenül kitűnik (a szerződésben kifejezetten meg kell jelölni, hogy a vevő a pénzösszeget foglalóként és nem előlegként adta). Amennyiben a szerződést teljesítik, a foglalót a vételárba be kell számítani, ha pedig a szerződés olyan okból szűnik meg, amelyért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős, a foglaló visszajár. A teljesítés meghiúsulása esetén, a meghiúsulásért felelős fél az adott foglalót elveszti, a kapott foglalót pedig kétszeresen köteles visszatéríteni. (Ha a vevő hibájából hiúsul meg a szerződéskötés, akkor az eladónak az átadott foglalót nem kell visszafizetnie, ellenkező esetben, ha az eladó hibájából hiúsul meg az ügylet, a vevő a foglaló kétszeresét követelheti vissza.)

vissza

Hagyaték

A hagyaték az elhunyt embernek (örökhagyónak) a vagyona, amely a halálával az örökösökre száll át. A hagyatékba tartoznak az örökhagyót megillető, pénzben kifejezhető értékkel bíró jogok és kötelezettségek.

vissza

Hasznos alapterület

Amely magában foglalja az összes helyiségek tételes és pontos felsorolását, a belső tereket határoló falak között mért távolsági értékek alapján számított négyzetmétert.

Használat

A használat jogánál fogva a jogosult a dolgot a saját, valamint együtt élő családtagjai szükségleteit meg nem haladó mértékben használhatja, és hasznait szedheti. A használat jogának gyakorlása másnak nem engedhető át. A használat joga személyhez kötött, korlátozott jog.

vissza

Haszonélvezet

Haszonélvezeti jogánál fogva a jogosult a más személy tulajdonában álló dolgot birtokában tarthatja, használhatja, és hasznait szedheti

vissza

Haszonélvezeti, használati érték

Ha a haszonélvezeti, használati jog a jogosult életének idejére terjed, annak értékét az illető személy életkorához képest a következő módon kell megállapítani: ha a vagyoni értékű jog jogosultja 25 évesnél fiatalabb, az egyévi érték 10-szerese, ha 25-50 éves, az egyévi érték 8-szorosa, ha 51-65 éves, az egyévi érték 6-szorosa, ha 65 évnél idősebb, az egyévi érték 4-szerese. A vagyoni értékű jogok egyévi értékéül az ezzel terhelt dolog - terhekkel nem csökkentett - forgalmi értékének egy huszad részét kell tekinteni. A meghatározott időre szóló haszonélvezet, használati jog értéke az egyévi érték és a kikötött évek szorzata. A jog így számított értéke azonban nem haladhatja meg az egyévi érték 20-szorosát, illetve természetes személy javára kikötött haszonélvezet, használat joga esetén az egyévi értéknek a fentiek szerint meghatározott életkor szerinti többszörösét.

vissza

illeték mértéke

Lakástulajdon öröklése, ajándékozása esetén az illetéket a lakástulajdonnak az illetékekről szóló törvény szerint számított tiszta értéke után kell megfizetni kiszabás alapján pénzben. Az illeték megfizetésére a szerző fél köteles.

I. csoport	az örökhagyó/ajándékozó gyermeke, házastársa, szülője, valamint a háztartásban eltartott szülő nélküli unokája terhére (az örökbefogadott, a mostoha- és nevelt gyermek a vér szerinti gyermekkel, az örökbe- fogadó, a mostoha- és nevelőszülő a vér szerinti szülővel esik egy tekintet alá)	öröklésnél 2,5% ajándékozásnál 5%
II. csoport	az örökhagyó/ajándékozó I. csoportba nem tartozó unokája, nagyszülője, testvére terhére	öröklésnél 4% ajándékozásnál 8 %
III. csoport	minden más örökös/megajándékozott terhére	öröklésnél 5% ajándékozásnál 10%

vissza

Ingatlan, vagyoni jog értékesítéséből származó jövedelem adózása

Az APEH szakemberei tájékoztató anyagot készítettek az ingatlan (föld, földdel alkotórészi kapcsolatban álló minden dolog) és a vagyoni jogok (haszonélvezet, használat, földhasználat, bérleti jog) értékesítéséből származó jövedelemmel kapcsolatos személyi jövedelemadózási szabályokról. Az ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelem után, amelyet főszabályként a bevétellel szemben elszámolható és levonható költségek alapján kell meghatározni, 20% személyi jövedelemadót kell fizetni

vissza

Ingatlan

Ingatlannak tekinti a jogirodalom azokat a dolgokat, amelyek az egyik helyről a másikra az állag sérelme nélkül nem helyezhetők át. Az ingatlanok kapcsán a PTK. a földről, telekről és az épületről, beszél.

vissza

Ingó dolgok

Ingó dolognak tekinti a jogirodalom azokat a dolgokat, amelyek az állag sérelme nélkül az egyik helyről a másikra áthelyezhetők

vissza

Jelzálogjog

A zálogjog olyan, a szerződést biztosító mellékkötelezettség, amely alapján a jogosult a pénzbeli követelésének biztosítására szolgáló zálogtárgyból kielégítést kereshet, ha a kötelezett nem teljesít.

vissza

Kiszabás

Az illetékekről szóló törvény szabályai szerint kiszabás alapján pénzzel kell megfizetni a vagyonszerzési illetéket (ideértve az illetékelőleget is, meghatározott esetben az eljárási illetéket, valamint a bélyeges űrlappal vagy illetékbélyeggel megfizetni elmulasztott illetéket). Kiszabás esetén az illeték összegét a rendelkezésre álló adatok alapján az illetékhivatal állapítja meg. Az illetékelőleg és az illeték összegét (ideértve a mulasztási bírságot és az ingatlan-nyilvántartási eljárás illetékét is) az illetékhivatal fizetési meghagyásban közli. Az illeték alapjául szolgáló értéket az illetékfizetésre köteles fél jelenti be a jogügylet, hagyaték bejelentésekor vagy az illetékhivatal felhívására.

vissza

Köteles rész

A Köteles rész az elhunyt legközelebbi hozzátartozói számára meghatározott mértékű részesedést biztosít akkor is, ha az örökhagyó élők közötti jogügylettel vagy végintézkedéssel vagyonát, vagy annak túlnyomó részét más személy (személyek) részére juttatta

vissza

Köteles részre jogosultak

Köteles rész illeti meg az örökhagyó leszármazóját, házastársát, továbbá szülőjét, ha az örökhagyónak törvényes örököse, vagy végintézkedés hiányában az lenne. Köteles rész címén a leszármazót és a szülőt annak fele illeti, ami neki törvényes örökösként jutna. Ha a házastársat, mint törvényes örököst haszonélvezeti jog illetné meg, az ő köteles része a haszonélvezeti jog korlátozott mértéke. Abban az esetben azonban, amikor a házastárs törvényes örökösként nem haszonélvezetet örökölne, köteles-részül őt is a törvényes örökrészének a fele illeti meg.

vissza

Lakásszerzési kedvezmény

Lakásszerzési kedvezményként nem kell adót fizetni, vagy a befizetett adó visszajár a jövedelem azon része után, amelyet az átruházó saját maga vagy a lakást szerző hozzátartozója részére, a jövedelemszerzés időpontját megelőző 12 hónapon belül, vagy az azt követő 60 hónapon belül lakáscélú felhasználásra fordított.

Lakáscélú felhasználásnak minősül belföldön fekvő

• lakás, lakáshoz kapcsolódó földhasználati jog visszterhes megszerzése,

• lakótelek visszterhes megszerzése, ha azon a magánszemély, közeli hozzátartozója vagy volt házastársa az előzőekben megjelölt időponton belül lakást épít (építtet),

• lakás építése, építtetése,

• lakás bővítése azzal, hogy a bővítés alatt a lakás alapterületének olyan növelése értendő, amely legalább eggyel több lakószoba kialakítását eredményezi,

• a lakás használati, haszonélvezeti jogának, valamint bérleti jogának a megszerzése (legalább a szerződés megkötésének évét követő öt évre szólóan),

• idősek otthonában, vagy fogyatékos személyek lakóotthonában biztosított férőhely visszavásárlási és továbbértékesítési jog nélküli megszerzése, ideértve a térítési díj előre történő megfizetését is.

Lakást szerző hozzátartozó: a házastárs, a volt házastárs, az egyeneságbeli rokon (ideértve az örökbe fogadott, mostoha- és nevelt gyermeket, valamint az örökbefogadó, mostoha- és nevelőszülőt).

A lakáscélú felhasználás igazolására a következő okiratok szolgálnak:

• lakótelek, lakás tulajdonjogának, haszonélvezetének, használatának és a lakáshoz kapcsolódó földhasználati jognak a megszerzése esetén az érvényes szerződés és a földhivatalhoz benyújtott bejegyzési kérelem, valamint az összeg felhasználását igazoló okirat,

• lakás bérleti jogának megszerzése esetén az érvényes szerződés és az összeg felhasználását igazoló okirat,

• lakás építése, építtetése és lakás alapterületének növelése esetén a jogerős használatbavételi engedély, valamint az összeg felhasználását igazoló, a használatbavételi engedély kelte napjáig, illetve a használatbavételi engedélyben megjelölt feltételek teljesítése határidejéig kibocsátott, az építési engedély jogosultja nevére kiállított számla,

• idősek otthonában, illetve fogyatékos személyek lakóotthonában biztosított férőhely megszerzése esetén az elhelyezés alapjául szolgáló okirat, valamint az összeg felhasználását igazoló okirat;

valamint rokonsági fokot vagy a korábbi házasságot igazoló közokirat, ha a lakáscélú felhasználás (részben vagy egészben) közeli hozzátartozó, illetve volt házastárs részére történt.

A lakásszerzési kedvezmény érvényesítése, visszafizetése

A lakáscélú felhasználás adóhatóságnak történő bejelentésével egyidejűleg adó-visszaigényléssel, vagy ha a lakáscélú felhasználás az adó megfizetése előtt történt, akkor az éves adóbevallásban érvényesíthető.

Ha tehát az értékesített ingatlanból származó jövedelem lakáscélú felhasználása (vásárlás) az adóbevallás benyújtása (egyéni vállalkozóknál február 15., magánszemélyeknél március 20.) előtt megtörténik, a kedvezményt az adóbevallásban kell érvényesíteni. Az ingatlan értékesítést, ha abból jövedelem nem keletkezik, a bevallásban nem kell feltüntetni. Fontos azonban tudni, hogy az értékesítés akkor is be kell vallani, ha az abból származó jövedelem után az adókedvezmény miatt adófizetési kötelezettség nem keletkezik. (Példával érzékeltetve: az ingatlan eladását, ha a szerzés 1988 előtt történt, nem kell bevallani. Fel kell azonban tüntetni a bevallásban az 1988 után szerzett ingatlan értékesítéséből származó jövedelmet akkor is, ha az adózó a teljes összeget ingatlan vásárlásra fordította és így adófizetési kötelezettsége az értékesítés után nem keletkezik. Ebben az esetben a fizetendő adó feltüntetésére szolgáló helyre nullát kell írni!) Az adóbevalláshoz a fentiek szerinti igazolásokat (szerződés, földhivatali kérelem, számlák, egyéb okiratok) nem kell csatolni, azokat azonban az elévülési idő leteltéig egy esetleges ellenőrzés miatt meg kell őrizni.

Amennyiben a lakáscélú felhasználás az adóbevallás benyújtásáig nem történt meg, az ingatlan értékesítéséből származó jövedelem utáni 20% adót be kell fizetni és a lakásszerzési kedvezményt utólag, adó visszaigényléssel - legfeljebb 60 hónapon belül - lehet érvényesíteni. Ekkor azonban a befizetett összeg visszaigényléséhez külön kérelemre és az igazolások csatolására van szükség.

Figyelem!

Ha a lakásszerzési kedvezmény alapjául szolgáló lakást tulajdonjogát, haszonélvezeti jogát, használati jogát vagy bérleti jogát a szerződés megkötésének évében - használatbavételi engedély jogerőre emelkedésének évében - vagy az azt követő öt évben átruházzák, akkor az átruházásból származó bevételhez hozzá kell adni a korábban érvényesített lakásszerzési kedvezmény alapját.

Adatlap

Ingatlan, vagyoni értékű jog visszterhes átruházása esetén az eladó adatait (adóazonosító szám, természetes azonosító adatok) a 400 APEH adatlapon kell az adóhatósággal közölni. Az adatlapot az eladó köteles kitöltve és aláírva a vevőnek átadni. A vevő az adatlapot átruházásra irányuló szerződéssel együtt a földhivatalhoz benyújtja. Az APEH részére történő továbbítás a földhivatal kötelezettsége.

vissza

Lakástulajdon szerzése esetén a vagyonátruházási illeték

Alapja a lakástulajdon forgalmi értéke. Az illeték mértéke - lakásonként - 4 millió forintig 2%, a forgalmi érték ezt meghaladó összege után 6%.

vissza

Mértékegységek

1 m2	0,2780 négyszögöl
1 négyszögöl	3,5966 m2
1 ár (a)	100 m2
1 hektár (ha)	10.000 m2
1 hektár	1,738 katasztrális hold (kh)
1 kataszteri hold	1.600 négyszögöl
1 kataszteri hold	0,5754 hektár
1 kataszteri hold	5.754,64 m2
1 magyar hold	1.200 négyszögöl
1 magyar hold	0, 4316 hektár

vissza

 

Műszaki avultság

A teljesen kész, az új, vagy a számított újra előállítási értékéhez képest %-os arányban határozza meg azokat a körülményeket, amelyek miatt szükséges csökkentést alkalmazni, a teljeset 100 %-osnak számítva,

Öröklés

Az öröklésnek két fajtáját különböztethetjük meg. Végintézkedés hiányában a törvényes öröklés szabályait kell alkalmazni. Ennek alapján - az alábbi sorrendben - az elhalt személy leszármazói, házastársa, ezek hiányában pedig a felmenői örökölnek. Ha az örökhagyó után leszármazók és túlélő házastárs is marad, az ingatlan tulajdonjogát a leszármazó(k) öröklik, a házastárs pedig - özvegyi joga alapján - holtig tartó haszonélvezetre jogosult. (Az özvegyet megillető haszonélvezeti jog újabb házasságkötéssel megszűnik!) Az örökhagyó végintézkedése alapján, a törvényes öröklés szabályaitól eltérően lehet a hagyaték - így a hagyatékba tartozó ingatlan - jogi sorsát rendezni.

vissza

Széljegy

A tulajdoni lapon feltüntetett széljegy a bejegyzés, átvezetés, feljegyzés iránti ingatlan-nyilvántartási eljárás megindítását tanúsítja.

vissza

Telki szolgalom

Telki szolgalom alapján valamely ingatlan mindenkori birtokosa más ingatlanát meghatározott terjedelemben használhatja, vagy követelheti, hogy a szolgalommal terhelt ingatlan birtokosa a jogosultságából egyébként folyó valamely magatartástól tartózkodjék. Telki szolgalmat átjárás, vízellátás és vízelvezetés, pince létesítése, vezetékoszlopok elhelyezése, épület megtámasztása céljára vagy a jogosult számára előnyös más hasonló célra lehet alapítani. Ha valamely föld nincs összekötve megfelelő közúttal, a szomszédok kötelesek tűrni, hogy a jogosult földjeiken átjárjon. A telki szolgalom létesítésére az ingatlan haszonélvezetének alapítására vonatkozó szabályokat kell alkalmazni.

vissza

Tulajdonjog fenntartása

Az eladó az adásvételi szerződés megkötésekor tulajdonjogát írásban, a vételár teljes kiegyenlítéséig fenntarthatja. (Ha az átadás/birtokba adás nem vezet a tulajdonjog megszerzéséhez, akkor az eladó tulajdonjogának fenntartásáról beszélünk.) A vételárhátralék megfizetésével egyidejűleg az eladó köteles - külön nyilatkozattal - a vevő tulajdonszerzéséhez hozzájárulni.

vissza

"Újra előállítási költség

Az egységnyi-, vagy a teljes területre vonatkoztatott olyan ár, amely alapján feltételezzük, hogy a vizsgált ingatlant ugyanazokból (vagy hasonló) anyagokból, azonos technológiával, építési móddal, milyen összegért lehetne megépíteni, megvalósítani. Ez szintén fontos eleme az össz-becsértéknek, meghatározása azért is elkerülhetetlen, mert vannak olyan ingatlantípusok, amelyek ennek számítása nélkül korrektül nem is minősíthetők.

Vagyoni értékű jog

Vagyoni értékű jognak tekinthetők a pénzben kifejezhető értékkel bíró jogok. ( tartós földhasználat, haszonélvezeti, használati jog, bérleti jog, telki szolgalom, üdülőhasználati jog).

vissza

Visszterhes vagyonátruházási illetékingatlannál

Az illetéket a megszerzett vagyon terhekkel nem csökkentett forgalmi értéke, tartási, életjáradéki, vagy öröklési szerződés alapján történő vagyonszerzés esetén pedig a megszerzett vagyon forgalmi értéke után kell kiszabás alapján pénzzel megfizetni. Az illeték mértéke (lakás kivételével) 10 %.

vissza