Időről-időre, ha az ingatlanpiaci adatokról esik szó, újra és újra megjelenik a szaksajtóban egy „skolasztikus” okoskodás a piaci ár körül, ami összekeveri az alapfogalmakat, egyben „vagy-vagy” alapon szembe állítja kínálati adatsorokat a keresleti adatsorokkal (értsd illetékhivatali adatok).

Legutóbb az Ingatlan és Befektetés c. ingatlanpiaci magazin hasábjain jelent meg egy összeállítás „Ingatlan-adatbázisok a neten” címmel..  Az írás láthatóan törekszik az objektivitásra.  Felállít egy szempontrendszert, melynek tükrében adatokat közöl és információkkal szolgál. Eddig rendben is lenne a dolog. Az újságíró dolga ugyanis hogy informáljon és tájékoztasson. Bevallottan – ugyanis ezzel kezdődik az írás - az elemzések során viszont nem tudja elkerülni a „konkrét kritikát” és pozitív megjegyzéseket”. Ez utóbbival talán túl nagy terheket vállalt magára a szerző, aminek aztán szándékai és akarata ellenére nem sikerült teljesen megfelelni. Ugyanis summásan fogalmazva az írás egyik legnagyobb baja az, hogy az önkényesen összeállított szempontrendszer alapján olyan dolgokat kér számon az egyes adatbanki szolgáltatásokon (keverve azokat az adatbázisokkal) amelyek a különféle rendeltetéssel (!) kifejlesztett szolgáltatásoktól nem kérhető számon. Kissé elhajítva a kalapácsnyelet a szituáció olyan, mintha a Mercédesz autón számon kérné valaki, hogy nem tud repülni, azaz hogy egyben nem is helikopter, avagy egy tévé fotelen, hogy nem lehet vele szörfölni. Az adatbázisokat és a rájuk illesztett szolgáltatásokat ugyanis az azokat előállítók és működtetők megtervezik (!) egy-egy konkrét céllal és célcsoportra. Ezeknek az adatbázisoknak és a rájuk épített adatbanki szolgáltatásoknak rendeltetése (!) van. Nem kérhető tehát számon azokon egy önkényes szempontrendszer, egy fíktív „Felhasználó szemszögéből”. Alapos kétségek merülnek fel ugyanis arra nézve, hogy a szerzőt bármely adatbanki szolgáltatás kapcsán gyakorlott felhasználónak, avagy uram bocsá előfizetőnek (!) lehetne tekinteni. Mi több! Nem élt azzal a lehetőséggel sem, hogy az egyes adatbanki szolgáltatások referencia listáiról (Értsd: Előfizetők) megszólaltatott volna néhányakat. Például, hogy ők miért ezt, avagy azt a szolgáltatást használják. A szerző mentségére legyen mondva, „Egy informatikus véleménye” címszó alatt megszólaltatott egy informatikust, illetve a MATISZ ügyvezető elnökét.  Ám ez a választás az informatikus dolgában nem sikerült igazán, ugyanis a nevezett informatikus referenciáit megvizsgálva bárki megállapíthatja, hogy működő ingatlan-adatbázist ő sem épített. A MATISZ elnöke korrekten fogalmazott úgy általában, viszont a szervezeten belül helyet foglaló Adatbázis Jogvédő Egyesület Ingatlan-adatbanki szekciója – ahol ezt a kérdéskört szakmailag kezelik – csak nem került megkérdezésre. (Vajon miért?)  Jól érzékelhetően nem tűnt fel továbbá a szerzőnek az sem, hogy az első lényeges differencia az ingyenes és az előfizetéses adatbanki szolgáltatások között létezik. Egy piacgazdaságban ugyanis csak az „orvosi esetek” adják ingyenesesen az olyan értékek, amit pénzért is értékesíteni lehet. Nyilván ez egyben értékmérője is az adatbanki szolgáltatásoknak is. (Minden annyit ér, amit megadnak érte! Mindaz annyira hasznos, ahányan használják.) Mindez jól látszik abból a tényből, hogy az összeghasonlító táblázatból hiányzik – azaz fogalmilag meg sem jelenik – az előfizetési díj, mint kategória. És ha már így esett, esetleg még bekúszhatott volna a képbe egy népi szólás is. „Ajándék lónak, ne nézd a fogát”. Ugyanis az ingyenesen elérhető adatbázisok, azaz az azokra illesztett adatbanki szolgáltatások „ajándék lónak” tekinthetők. Eleve külön kellett volna választani, az -         Előfizetéses -         Ingyenes, és ezeken a fő kategóriákon belül -         Ingatlanközvetítői, -         Hirdetésszolgáltatói, -         Értékelői, idősoros adatbázisokat és az azokra települt adatbanki szolgáltatásokat. Ugyanis az Interneten az ingatlan-adatbázisokat és az azokhoz illesztett adatbanki szolgáltatásokat szétválasztani annyit tesz, mintha külön kezelnénk az asztalt és annak a lábait.   Érdemes tudni, hogy az Interneten megjelenő ingyenes ingatlan-adatbázisoknak, helyesebben az arra települő adatbankoknak jelenleg kettő üzleti alaprendeltetése van: -         Egyiket a hirdetésszolgáltatás motiválja, azaz a kínálati és keresleti ajánlatokat ingyenesen közzé tenni, ezzel látogatottá (!) tenni a lapot és a látogatottságokra alapozva fizetett hirdetések és reklámok közzé tétele a cél ( Lásd pld. www.e-otthon.hu ) -         A másik motivációja, az adatbanki szolgáltatásokon keresztül népszerűsíteni (!) az előfizetők szolgáltatásait ( Lásd például www.origoingatlan.hu ; www.ingatlanforras.hu ) Nyilvánvaló az is, hogy például az OriGo Ingatlanbörze előfizetői egy fityinget sem fizetnének a szolgáltatónak, ha annak a minőségi alapszolgáltatásai ingyenesen elérhetők lennének az Interneten. A fenti két motivációt ötvözi például a www.ingatlan.com szolgáltatás együttese.   Fontos tudni azt is, hogy az Interneten szolgáltatott statisztikák egyike sem az ingatlanértékelőknek, avagy az ingatlan-értékbecslőknek szól, hanem a lakosságot nagyban tájékoztatja. Nem véletlen az sem, hogy az ingyenes hirdetésszolgáltatók többség eleve nem is közöl statisztikákat, hiszen előbb vagy utóbb rájön arra, hogy egy-egy kerületen belül akár ötszörös eltérés is lehet a négyzetméterárak között. A kerületi négyzetméterár statisztikáknak tehát szakmai értelemben annyi közük van a piaci árhoz, mint Makó vitéznek Jeruzsálemhez. Mi több a statisztikákban már megjelenő irányítószám körzeten belül is a kínálati négyzetméterárak között a háromszoros eltérés sem ritka.   Teljes körű recenziót a nevesített írásra – terjedelme okán – egyetlen írásban nem adhatunk – ugyanis terjedelme miatt olvashatatlanná válik -  így fokozatosan kiemeljük azokat a megállapításokat és okfejtéseket, amely sajnálatos módon súlyos szakmai tévedéseket hordoznak és mindezekből fakadóan félreinformálják az Olvasókat. Nem az a veszélyes információ –és adatközlés ugyanis, amelyikről helyből látszik, hogy szamárságokat tartalmaz, hanem az, amely féligazságok közé csempész be, avagy hordoz valamilyen fals üzenetet. Kezdjük rögtön ez utóbbi, azaz egy szakmailag súlyosan fals üzenet bemutatásával:   (A kiemelt szövegrészek az Ingatlan és Befektetés VII. évfolyam 22. számában megjelent „Ingatlan-adatbázisok a neten” c. írásból valók.)   „Az ingatlanszakmán belül a legnagyobb probléma, hogy senki nem tudja teljes biztonsággal megmondani, hogy egy adott ingatlannak pontosan mennyi a piaci értéke.   Ez a megállapítás egy műprobléma illetve súlyos csúsztatás. Egyszerűen nem felel meg a valóságnak. (Ugyanis az aki legalább egy ingatlanszakmai tanfolyamot elvégzett, avagy vette a fáradságot az alapdefiníciók elolvasására - és meg is értette a piaci ár definícióját - ilyet le nem ír.) Miért is?   Nincs Magyarországon olyan oktatási szervezet, amely a piaci ár definiálásánál ne a TOGOVA definícióját tanítaná (Forrás: Európai Értékelési Szabványok 2003. Kiadó: MAISZ-FÜTI Omega) Mely szerint:   S4.07. Az Európai Tanácsi irányelv 49(2) cikkelyében olvasható definíció, amely itt az EU definíciójaként szerepel, a következő: A piaci érték azt az árat jelenti, amelyen az ingatlan (telek és épületek) értékesíthető hajlandóságot mutató eladó és vele kizárólag piaci természetű kapcsolatban álló vevő között létrejött magánjogi szerződés keretében az értékelés időpontjában, feltételezve, hogy az ingatlan nyilvánosan piacra került, a piaci feltételek lehetővé teszik a szokványos értékesítést, továbbá hogy az ingatlan természetének megfelelő időtartam áll rendelkezésre az adásvételi tárgyalás lebonyolításához.   Mit jelent ez röviden? Pontosan annyit, hogy az eladó és a vevő közötti áralku eredménye a piaci vételár, ami azonosítható a konkrét ingatlan akkori piaci értékével. (Másként fogalmazva, minden annyit ér, amit megadnak érte!) Ez azt jelenti, hogy ugyanarra az ingatlanra két különböző eladó és vevő, minden bizonnyal eltérő eredményre jut. Az a felvetés tehát, hogy akkor „pontosan mennyi is egy ingatlannak a piaci értéke” értelmetlen. Mert az, hogy pontosan (!) mennyi, eleve előre nem tudható. Csakis várható értékekről beszélhetünk! (Ahogy például egy atommagban sem lehet pontosan tudni, hogy az egy időintervallumban egy-egy elektron pontosan (!) hol tartózkodik.)   Fontos tudni! A forgalmi értékelő az általa írásban készített értékelési szakvéleményében egy-egy konkrétan és pontosan megjelölt metodika, valamint az általa gyűjtött (avagy hiteles, ellenőrizhető forrásból származó) adatok alapján valószínűsíti egy-egy konkrét ingatlan fiktív – azaz elképzelt – adás-vételi tranzakciójának vételárát, és azt jelöli meg az ingatlan forgalmi értékének. Aki nem így jár el, azaz csak megbecsüli az ingatlan értékét, az nem értékelő szakember, hanem becsüs. Azaz értékbecslő. Az általa szóban, avagy írásban közölt érték pedig egy véleménynek fogható fel, ami nem azonos értékű és minőségű az értékelési szakvéleménnyel. Nem véletlen az, hogy a bankok a hitelezés során ingatlanforgalmi értékelő szakvéleményekre és az ehhez kapcsolódó garanciákra tartanak igényt, nem pedig értékbecslésre. (Vannak például olyan irodák, amelyek a tulajdonosnak - úgymond - ingyenesen becsülik meg egy konkrét ingatlan eladási árát. Azaz javaslatot tesznek az irányárra a piaci tapasztalataik alapján.) Sajnálatos tény az, hogy a köztudatban – azaz a laikusok körében - e két minőségében és garanciáiban különböző „szakvélemény” fogalma nem válik külön és keverik is azokat.   „Ez nem kizárólag a szakmai társadalom problémája, ugyanis a magánszemély, aki el akarja adni lakását közvetítő igénybevétele nélkül, szintén tanácstalanná válik az ár megjelölésénél.”   Mint már jeleztük a piaci érték meghatározása nem jelent gondot a szakmai társadalomnak. Ugyanis az értékelő nem a hasára üt, avagy néhány adatból hasal, - mert az nem nevezhető értékelésnek - hanem megfelelő eljárás, azaz metodika alapján készíti el az értékelési szakvéleményét, amiért szakmai felelősséget vállal. Az már egy más kérdés, hogy az egyes metodikák között van némi különbség és ebből fakadóan ugyanarra a konkrét ingatlanra készített értékelési szakvélemények között is törvényszerű az eltérés. Ezért van az, hogy például a bírósági gyakorlatban egy-egy igazságügyi szakértői szakvélemény is megtámadható, illetve független (!) ellenszakvéleménnyel kontrollálható. Aztán ha a kettő szakvélemény között jelentős az eltérés, például 20-30 %, úgy a bíró egy harmadik független (!) szakértőt jelöl ki, ennek a vitatott helyzetnek az eldöntésére. A gyakorlat az, hogy a két egymáshoz közelebb eső szakvélemény érték-megállapítását veheti figyelembe a bíró és azokat például átlagolhatja. Az értékelési metodikák eltérő voltának okai Forrás: http://www.ingatlanpiaci.info/isa/1.htm 1. Ingatlanértékelési filozófiák és eredetük A lakóingatlan értékelésnek piaci viszonyok között többféle filozófiája alakult ki és ez többnyire szorosan összefügg azzal a társadalmi és gazdasági környezettel, amelyben azt alkalmazzák.   1. Ingatlanértékelési filozófiák és eredetük. 1 1.1. Az angol, azaz az „összehasonlító” becslési módszer 1 1.2. A német, azaz a telekértékkel operáló szakértői módszer 1 1.3. A piaci adatokon – és információkon nyugvó értékelés. 2   1.1. Az angol, azaz az „összehasonlító” becslési módszer A módszer az angolszász világban elterjedt. Alapfilozófiája a szigetország társadalmi és gazdasági fejlődésének eredménye. Nagy Brittania az elmúlt századokban világhatalom volt, miáltal az úgynevezett ingó – szállítható - értékek szerepe jelentősebb volt, mint az európai kontinensen.  Többek között ezt azok a tények is alátámasztják, miszerint a Lloyd, a világ első biztosítója nem ingatlan, hanem ingó értékek, azaz a kereskedelmi hajók és rakományaik biztosítására jött létre. Ebből a társadalmi és gazdasági környezetből fakad az, hogy a mai napig az ingatlanértékelők, részét azaz alcsoportját képezik az eszközértékelőknek, RICS-nek azaz a Királyi Értékelők Társaságának. Ezzel az ingatlanértékelésnek az „angol” filozófiája az, mintha egy pultra kitennénk mustrára az értéket, majd mellé helyeznénk néhány ahhoz lehetőleg minél hasonlóbb – hasonló helyről származó - értéket és mint egy ingó becsüs azok előnyös és előnytelen tulajdonságát számba véve, meghatározzuk annak becsértékét. Lényegében ez a módszer felel meg leginkább a magyar ingatlan-értékbecslés fogalomnak. A többi filozófiától eltérő jellemzője, hogy nem kezeli külön érték egységként magát a telket amin az ingatlan nyugszik. 1.2. A német, azaz a telekértékkel operáló szakértői módszer A módszer az európai kontinensen elterjed módszer. Belső szubsztanciája a német népek kontinentális térszemléletéből fakad. A németek a terület, a  teret nagy jelentőséggel kezelik. Egyik legpregnánsabb példája az, hogy magát a  földterületet amelyen élnek, „faterlandnak”, azaz apaföldnek fogják fel. Ez a felfogás geoföldrajzi helyzetükből illetve a hagyományosan nagy laksűrűségükből fakad. Fontos azt is tudnunk, hogy német földön az adminisztráció, a nyilvántartás – így az ingatlan nyilvántartás – különös jelentőséggel bírt. A mindenkori hatalom által alapvetően igényelt információ volt, mint a precíz adóztatás alapja. E szemléletmódból fakad az, hogy a telket eleve külön kezelik a felépítménytől, ahogy azt a magyar – németből átvet – telekkönyv is mutatja. Az ő szemléletükben tehát a telek elsőrangú helyen áll és külön kezelik. Nevezhetnénk ezt kontinentális szemléletmódnak is. Ebből fakadóan az értékelés menetének filozófiája az, hogy veszem a telek értékét (piaci értékét?) majd kiszámítom az újra előállítási értékét a felépítménynek és az alépítménynek, majd úgymond amortizálom azt. E kettő érték összetevő adja aztán az úgynevezett piaci értéket. Különösen fontos megjegyeznünk azt a tényt, miszerint a német filozófiának gyökerét az a tény is képezi, hogy Németországba 1912 óta gyűjtenek piaci forgalmi adatokat, mely egy statisztikai rendszer alapját képezi. Ez mellé viszont azt is hozzá kell tegyük, hogy a lakóingatlan piac – éppen a nagy laksűrűség okán – egészen az 1960-as évek végéig közvetlenállami irányítás és behatás alatt állt. Azaz a hatalom mondta meg – azaz befolyásolta -  azt, hogy minek mi az értéke és nem a piac, ahogy az például Romániában a mai napig is így működik.   Jól érzékelhető, hogy ez a fajta értékelés az értékösszetevők jelentősebb ismeretét, azaz építési ismereteket is igényel, ugyanis a felépítmény és alépítmények, közművek újraelőállítási értékének a megállapításához kifejezetten építési szakismeretekre van szükség.   1.3. A piaci adatokon – és információkon nyugvó értékelés  A szabad piac fogalma eléggé viszonylagos. Lényegében az USA világhatalommá növekedéséből és hatásából eredeztethető az 1945-ös évektől kezdődően. Nem véletlen hogy Németországban is a lakáspiac liberalizációja az 1960-as évekre, az amerikai „megszállás” időszakára tehető. A világhatalom kiterjeszti napjainkban is hatását és nem tűri azt, hogy valamely piacra szabadon be ne tudjon hatolni áruval, szolgáltatással és információval, ugyanis ez szavatolja befolyását, ezúton tudja érvényesíteni gazdasági erejét.   Ennek a filozófiának a belső szubsztanciáját példán keresztül világíthatjuk meg. Vajon mennyi legyen egy szendvicsnek az ára? Ezt két úton közelíthetjük meg. Az egyik az úgynevezett szocialista modell, azaz az összetevők költségszámítása alapján történő ár kalkuláció, amely szerint -         zsemle 20 Ft -         vaj                   20 Ft -                     felvágott           30 Ft nyers költség:               70 Ft adótehet                      50 Ft nyereség                      50 Ft   ár:                                170 Ft   Ha tehát a hatalom befolyásolni akarja a szendvicspiacot, akkor például ebben az árban maximálhatja a szendvics árát. Nem véletlen, hogy ez a metodika lett a szocialista gazdaság árképzésének az alapja, hiszen Marx és Engels német és angol területeken élt és működött. Igen ám, de egy ilyen beavatkozás korlátozza a piacot. Azaz ezzel a módszerrel nem lehet igazán gyarapodni, hiszen az extra profit eleve kizárt ezen a módon.   A másik út a szabadpiaci, azaz a piac liberalizálásának az útja. Készítünk egy szendvicset 70 Ft-ért és megpróbáljuk azt eladni különféle helyeken és nem egységáron. Azaz annyiért adjuk a szendvicset, amennyiért a konkrét körnnyezetben azért hajlandók áldozni. Aki nagyon éhes, avagy nagyon tetszik neki az áru – ha az jól is van csomagolva – úgy akár 500 Ft-ért is értékesíthetünk szendvicset. Ez esetben ugye biztosított akár az extraprofit termelés is.   Nos a liberalizált kereskedelem erről szól, azaz nem tűri a piaci viszonyokba való külső beavatkozást, csak úgynevezett indokolt esetekben.   Magyarországon 1990 óta az ingatlanpiac liberalizált és nagyvárosainkban működik is. A kereslet és a kínálat szabja meg a lakóingatlanok piaci árát. Történnek ugyan állami beavatkozások erre a piacra, ám amint a legutóbbi devizahitel megjelenés, illetve az azt megelőző szerencsétlen állami beavatkozás a jelzáloghitelezéshez kapcsolódó államilag támogatott hitelekbe megmutatta, hogy egy liberalizált és nyitott piacot nem lehet csak úgy államilag irányítgatni. Ezeknek a viszonyoknak felel meg az úgynevezett ingatlanpiaci statisztikai alapokon nyugvó, piaci értékelési módszer, melyet az ingatlanpiaci statisztikai analízisen keresztül mutatunk be, e jegyzet keretei között. Ennek jellemzője a piacfigyelés, azaz az ingatlanpiaci monitoring, amely egy-egy konkrétan lokalizált földrajzi térségre méri a kínálati árszínvonalat és a keresleti árszínvonalat egyaránt. Ezeket az adatokat idősoros adatbázisokba rendezi és hozzáférhetővé teszi. Ezen eszközök alapján már matematikai statisztika pontossággal meghatározhatók értékek, amelyek alapját képezik a piaci lakóingatlan értékelésnek. Az így meghatározott értékeket, helyszíni szemlével és egy arra alkalmas más piaci módszerrel kontrollálni lehet és kell.     Az egyes értékelési szakvélemények eltérő megállapításainak másik oka a szakvélemény készítése során felhasznált, illetve figyelembe vett adatok, illetve azok minőségi különbözősége. Az értékelési szakvélemény készítése során ugyanis az egyik legnagyobb ráfordítást igénylő munkafázis az adatok beszerzése. A hazai piaci gyakorlatban ugyanis itt valóban vannak a problémák. Az értékelési szakvélemények piaci árát ugyanis a bankok, illetve a banki listákon szereplő fővállalkozó tevékenységet végző cégek mélyen lenyomták. Nem ritka eset a napi gyakorlatban az, hogy címenként a tényleges értékelő szakember (!) mintegy 5 – 8 eFt + ÁFA díjat kap csak. Nos ebből a költségkeretből a helyszíni szemle, a hatóságok nyilvántartásainak a megtekintése, a dokumentálás költségei szinte már veszteségessé teszik a tevékenységet. Így melyik munkafázison spórol az értékelő szakember? Amelyet legkevésbé ellenőriznek, avagy ellenőrizhetnek, azaz a piaci adatokon. Ugyanis ezek begyűjtése, avagy beszerzése sok munkával, avagy költséggel jár. Az alkalmi vagy előfizetéses szolgáltatások éppen azt az hozzáadott értéket képviselik, hogy egy komoly és fáradságos gyűjtőmunkától ( idő és költség) mentesítik az értékelőket. Ám a fent bemutatott körülmények folytán sajnos az értékelő szakemberek egy jelentős része a szakmai szempontból „gagyi” megoldásokat részesíti előnyben, azaz maguk „barkácsolnak”. Így csökkentik a biztonság és a minőség rovására a költségeiket. Sőt, az sem ritka, hogy a „tapasztalataikra” hivatkozva behasalják az adatokat, esetleg a régebbi szintén hasalt adataikra – az úgynevezett értékelői adatbázisukra” hivatkozva. (Tudomásunk van olyan kezdeményezésekről is szakmai körökben, amelyek az úgynevezett értékelői adatbázisok kialakítására törekednek, ami önmagában még nem baj. A baj akkor van, ha ezeket használják fel az értékelési szakvéleményeikhez, illetve ezeket az adatokat törvényellenes módon gyűjtik.)   Az egyes szakvélemények eltérésének tehát okai továbbá, a nyomott piaci ár illetve a megfelelő megrendelői kontroll hiánya. Ugyanis a piacon ma már - különféle minőségű - adatszolgáltatások vehetők igénybe, akár alkalmilag, akár előfizetés formájában. Ezek a lakosságnak SMS-en, a szakmának Interneten egyaránt elérhetők. Ezekről például a vizsgált írásban szó sem esik!   Lássunk például egy konkrét alkalmi adatszolgáltatást a lakosság számára (Ingatlan-Online adatbanki szolgáltatás)   LAKÓINGATLAN IRÁNYÁR TANÚSÍTVÁNY apróhirdetés céljából Tanúsítjuk, hogy az 1118 irányítószám alatti lakóingatlanok irányára az elmúlt 60 napban a Magyar Ingatlanadatbank Unio adattáraiban található 100 db ajánlat alapján   Fajlagos irányár minimum: 235 eFt/m2 Fajlagos irányár maximum: 430 eFt/m2 Fajlagos átlagos irányár: 326 eFt/m2 amely alapján egy átlagos elhelyezkedésű 70 m2 nagyságú lakóingatlan hirdetési irányára a piaci viszonyok figyelembevételével:   Irányár minimum: 16.47 MFt Irányár maximum: 30.09 MFt Irányár átlag: 22.84 MFt Budapest, 2004.11.10.      Az ilyen piaci adatszolgáltatás ugye egy eladónak szolgálhat támpontul a hirdetésben megjelölendő irányár belövésére, avagy egy ingatlanirodának arra nézve, hogy felvállalja-e egy konkrét ingatlan piaci értékesítésében való közreműködést. Ugyanis ha a tulajdonosnak a piactól elrugaszkodott elképzelései vannak, úgy arra nem szabad időt és fáradságot fordítani. Erre az adatszolgáltatásra alapozva ugyanis már lehet alkalmazni a „fordított árverés technikát”, azaz az ismétlődő hirdetésekben felülről lehet kezdeni az irányár megjelölését, és azt addig csökkenteni az újabb és újabb hirdetésekben, amíg a komoly vevő elő nem kerül. Persze ezt az eszközt is eredményesen a szakember képes alkalmazni, hiszen az sem mindegy, hányszor és hol hirdetünk na és milyen költséggel. Hasonló adatszolgáltatáshoz lehet jutni például a www.bplakas.info weblapon ismertetettek, illetve a www.origoingatlan.hu weboldalon ismertetett SMS szolgáltatások segítségével.   Az ingatlanértékelő szakembereknek nyilván a fentieknél jóval több és mélyebb információra és adatokra van szüksége. A számukra nyújtandó alkalmi adatszolgáltatásra nézve kattintsunk a következő linkre: http://www.ingatlanpiaci.info/ipstatminta.htm Az adatbeszerzés és felhasználás lehetőségeit tekintve, pedig tekintsük az Ingatlanpiaci Statisztikai Analízis Kézikönyvet: http://www.ingatlanpiaci.info/isa/index.htm amelyben a jeenleg ismert és elérhető adat –és információszolgáltatásokat is megismerhetjük.   Információink szerint a bankok csak az utóbbi időben - az ombudsmannak a lakóingatlanok alulértékelésére vonatkozó megállapításainak sajtóvisszhangja kapcsán - kezdtek csak el komolyabban foglalkozni azzal a problémával, hogy az értékelési szakvélemények adatforrásai vajon mennyiben tekinthetők hitelesnek, illetve minőséginek.   Ez tehát a lényeg és nem az „hogy senki nem tudja teljes biztonsággal megmondani, hogy egy adott ingatlannak pontosan mennyi a piaci értéke”.  A laikus számára ugyanis ez felér egy rémhírrel, arról nem is szólva, hogy az ilyen megfogalmazásoknak nincs helye még a napi sajtóban sem, nemhogy a szaksajtóban. Ez a megállapítás ugyanis kimeríti a megtévesztés fogalmát. Az ingatlanértékelő szakemberek ugyanis éppen arra rendeltettek, hogy megállapítsák egy-egy ingatlan forgalmi értékét. Ők azok ugyanis, akik képesek megfelelő (!) biztonsággal és pontossággal megállapítani például az ingatlanok piaci értékét is. (Persze az sem kétséges, hogy itt is léteznek minőségi eltérések.) Mert ez a szakma nem csak a piaci értéket, hanem az értékelés rendeltetésére nézve további értékek ( „in situ” érték, pótlási érték, hozamszámításon alapuló, más néven megtérülési érték, adózás megállapítása alapjául szolgáló érték, stb. ) megállapítására is képes. Ugyanis az ingatlanértékelés nem öncélú tevékenység!   Egyszer és mindenkorra, tessék tudomásul venni legalább a szaksajtóban - és nem keverni azokat - hogy: - az eladási árat (más szóval irányárat, vagy kínálati árat, ha van alku lehetőség) az eladó, - a vételárat a vevő, - a forgalmi értéket pedig, a forgalmi értékelő, állapítja meg!   Az pedig, hogy valaki az ingatlana értékesítése – avagy vásárlás - során nem kívánja igénybe venni szakembert, az az ő saját felelőssége és kockázata. (Akár az, ha fogait maga húzza, avagy maga végzi a vakbélműtétjét az ember. ) Ez a magatartás még a sajtóban sem támogatandó, nemhogy a szaksajtóban. Az ilyen jellegű írások alakítják ki, avagy erősítik meg a laikusokban azt a hamis tudatot, hogy nincs szükség a szakemberre, szakmai szolgáltatásokra a tranzakciók során.    Az egyedüli jó tanács – ami bárkinek adható - az ingatlanpiaci árak dolgában: „Forduljon szakemberhez.” Ez a jó tanács egyébiránt vonatkozik az újságíróra is (!) az ingatlanpiacon, nem csak a laikusokra. Úgy kerülheti el a súlyos szakmai tévedéseket, ha a gyakorló és a szakterületre nézve elismert szakemberekkel mondatja el az összefüggéseket, és nem maga vállalkozik a „kritikára és a pozitív észrevételekre”. (Ugyanis ez nem az „ízlett, nem ízlett”, „tetszik, nem tetszik” kérdése és nem is Janka néni dolga. Ahogy az sem vélemény kérdése, hogy a 2*2=4. Mert például a  2*2=3 illetve 2*2=5 szorzásokról ugye azonnal látszik, hogy téves. J Persze csak annak, aki tud számolni. )   A kínálati négyzetméterárak, illetve a keresleti négyzetméterárak beszerzésének lehetőségéről, azok „vagy-vagy” alapon szembeállításáról, egymáshoz való viszonyáról szóló téves észrevételek kritikáját a következő írásunkban adjuk meg. Írta