Az ingatlanvásárlás akár lakhatási, akár befektetési célból történik, egyik legnagyobb pénzügyi döntés az életünkben. A befektetési célra vásárolt ingatlanokban az egyik legnagyobb szépség, hogy nem kell a minőség, ár, hely és méret preferenciáinkat tükrözniük, lehetőségeink végtelenek. Ennek ellenére nem szükséges rossz választást hoznunk, ha nem kell. Összeszedtük, hogy milyen ingatlant ne vegyünk 2006-ban. Összeállításunk nem teljes, s bizonyos élethelyzetekben a lenti ingatlanok is jelenthetnek reális választást, bár valószínűleg nem befektetési célból. A lenti típusok között is akadhatnak jó vételek, ne felejtsük el, az ingatlanpiac nem homogén. Lakni kell valahol, befektetés céljából azonban már lehet válogatni.

1. Panel. A legnagyobb kérdés számunkra is a panellakások piaca. Panelprogram megújíthatja ugyan az épületeket, de biztos, ami biztos, ne vegyünk panellakást 2006-ban. Valkó Dávid, az Otthon Centrum elemzője szerint a panelek megújulása nagyobb volumenek mellett 5-10 év távlatában lehet érdekes, addig piacukat tovább sújthatják a hagyományos negatív paneles tényezők.

Panellakásokból valószínűleg hosszú évekig még nagy lesz a kínálat a piacon, s amilyen könnyű most venni egyet, valószínűleg olyan nehéz lesz eladni 5 év múlva. Kiadása helyenként kockázatos, ráadásul a magas rezsi üresjárat esetén is a befektető zsebét terheli.

2. Luxusházak, villák. A nagy értékű, használt ingatlanok (100 millió forint feletti) befektetésnek nem ajánlhatóak 2006-ban. A nagy értékű ingatlanok esetében a keresleti oldal sem tűnik erősnek (akinek van rá pénze, inkább épít), miközben Valkó Dávid szerint 100 millió forint felett már komoly visszatartó erőt jelenthet a luxusadó.

Saját igényeink kielégítésére természetesen vásárolhatunk luxusvillát, azonban ne felejtsük el, hogy befektetőként többnyire alacsony hozam mellett tudjuk kiadni, miközben 5-10 év múlva lehet, hogy csak telekárban tudjuk eladni. Ha mégis ilyen veszünk, akkor ne a szaunát fizessük meg, hanem a kedvező elhelyezkedést. A nagyon jó helyen lévő, egyedülálló ingatlanokban van fantázia az idei évben is.

Murányi Ákos, a Dunahouse vezető elemzője szerint megfelelően kedvező (alacsony) áron vásárolva akár egy panellakás is lehet jó befektetés, ugyanez igaz lehet a drága luxusingatlanokra is, azonban a jó ár megkeresése mellett mindenképpen ajánlja a tájékozódást azzal kapcsolatban is, hogy az adott környéken az adott lakástípust mennyi idő alatt lehet továbbértékesíteni.





3. Tömegtermékek. A befektetési céllal gondolkozóknak nem ajánlott tömegtermékeket vásárolni. Nem kecsegtetnek jó hozammal azok az átlagos minőségű új lakások, amelyek olyan területen helyezkednek, ahol tömeges fejlesztések valósulnak meg (Angyalföld, Közép-Ferencváros). Itt a következő években is nagy lesz a kínálat, így a vevők valószínűleg nem fognak tolongani esetlegesen eladásra felkínált lakásunkért. Gondoljuk el, hogy veszünk egy új lakást egy átlagos területen, ahol a következő 5 évben még épül 2,000, miközben a környezet nem újul meg, s az elhelyezkedés inkább közepes, mint jó. Ha lakni akarunk ott, ezek sem rossz választások, azonban ne számoljunk azzal, hogy 5 év múlva búsás profittal szálhatunk ki az üzletből.

4. Átlagos ingatlanok. Valószínűleg 2006 sem az átlagos ingatlanok éve lesz, ha nem tudunk fejlődő területen lakást venni, valószínűleg nem érünk el számottevő hozamot befektetésünkön, hacsak rendkívüli áron nem hullik valami az ölünkbe. Ne felejtsük el, a következő 5 évben a piaci becslések szerint mindössze az infláció mértékében (vagy az alatt) emelkedhetnek az átlaglakások árai. Átlagos lakásunk bérleti díjának jelentős részét ráadásul elviszi a lelakás.

Befektetésnek a nagyon kommersz tehát a jelenlegi piaci környezetben nem ajánlható, hacsak nem várható valami extra az adott területen a következő 5 évben. Ne felejtsük el, hogy az állampapír is hozhat így, lényegesen magas likviditás mellett.

5. 25-35 éves családi házak. A befektetések kemény területe a használt, de még jól lakható házak piaca. Itt az eladói oldalról a még jól használható feeling van jelen egy kis érzelemmel vegyítve, míg az avatott szemek azt látják, hogy az ilyen épületek távol állnak a mai kor igényeitől, s a felújítás a ház teljes szétverésével készülhet. Ezeknél az épületeknél ne dőljünk be a 400 négyzetméteres nagyságnak, s ha mindenképpen ilyenre vágyunk, alkudozzunk úgy, mint egy arab piacon. Ha telekárban (vagy azt közelítően) sikerül valamit megcsípni jó helyen, az nem lesz rossz üzlet.

6. Forgalmas utak mellett közvetlenül továbbra se vásároljunk lakást, a forgalom valószínűleg a következő években sem fog csökkenni. Ugyanígy nézzünk meg alaposan azokat az újlakásprojekteket, amelyek a vidékről egyetemista gyereküknek lakást vásárlókat próbálják kiszolgálni. Befektetési célból nem biztos, hogy az Örs vezér tértől pont rossz irányban 10 perce kell forgalmas út melletti kislakást vásárolni, csak azért mert azt írják: "Jó közlekedéssel".

7. Nyaralók. Az idei év sem lesz várhatóan a balatoni nyaralók éve, főleg a nagy, szobáztatásra kialakított házakat érdemes kerülni. Ne felejtsük el, hogy nem csak Magyarországon lehet nyaralót venni. A kínálat jelentős, míg a keresleti oldal továbbra sem erős. Ugyanakkor külföldön is vigyázzunk a vásárlásokkal, nem biztos, hogy minden fenékig tejfel, igaz lehet még mindig gyöngyszemeket találni.