Maga a konstrukció egyszerűen működik. Adott egy pénzügyi intézmény aki gyakorlatilag megvásárolja az idõs ember ingatlanát, csak a vételárat nem egy összegben fizeti ki hanem haláláig folyósít neki minden hónapban egy adott összegű életjáradékot, valamint a futamidõ kezdetén egy nagyobb összeget, és ezen felül  a lakásában maradhat. Majd miután az ügyfél elhalálozott értékesíti az ingatlant, illetve bérbe adja vagy egyéb módon hasznosítja.

 

Jelenleg hazánkban a HILD Rt. és az OTP Bank Rt. nyújt, illetve fog nyújtani ilyen szolgáltatást. Mindkét szolgáltató esetében a termék szerkezete és feltételrendszere hasonló.

 

 

Lakása tulajdonjogát az adhatja el életjáradékért és elõlegért cserébe, aki legalább 65 éves, a felkínált ingatlanának értéke 5 millió forintnál nagyobb, és az ingatlana a tulajdonában van, igaz, olyan önkormányzati lakással is megoldható az ügylet, amely megvásárolható. Valamint a leendõ ügyfélnek döntés és cselevõ képes állapotban kell lennie, tehát más nem kötheti meg a nyugdíjas(ok) nevében a szerzõdést.

 

A felajánlott ingatlan a pénzügyi társaság tulajdonába kerül, amelyért cserébe a nyugdíjas egy jelentõsebb egyösszegű  térítést, majd pedig élete végéig havi járadékot kap. Tulajdonossá váló társaság fizeti továbbiakban a közös költséget, vállalja a lakás karbantartását, illetve az ingatlanra megkötött biztosítás esedékes díjának kifizetését is. Aki leszerzõdik, a tulajdonjogát átadja, de élete végéig használati joga marad a lakáson.

 

A szolgáltatást házaspárok is igényelhetik, utóbbi esetben mindkettejük számára kiszámolják az örökjáradékot, és életük végéig mindkettejük a saját otthonukban maradhat. A mennyiben a lakóközösség a ház  felújítása mellett dönt, abba is már az új tulajdonos száll be. Mint azt az életjáradéki szerzõdésben elõírják, amennyiben a járadékos úgy dönt hogy életvitelszerűen kiköltözik az ingatlanból (mondjuk nyugdíjas otthonba), a HILD (attól függõen hogy a szerzõdéskötés idõpontjától hány év telt el) egyszeri kiköltözési hozzájárulást folyósít a járadékosnak. Ezután az ingatlan (egy türelmi idõ után) eladhatóvá válik. Természetesen akár az ingatlanban, akár nyugdíjas otthonban vagy akár rokonánál külföldön lakik, a járadékos

 

Az elõleget és az életjáradékot a lakás forgalmi értéke alapján számolják ki és havonta a bankszámlára utalják (készpénzes fizetésre általában nincs lehetõség). Az értékbecslést a szolgáltatók, az általuk minõsített értékbecslõkkel végeztetik el. Az ezzel kapcsolatos költségek nem a nyugdíjast terhelik majd, ahogy más kezdeti költségek sincsenek. Azonban az értékbecslõ szava nem szent, ha valaki vitatja lakása felbecsült piaci értékét, az kénytelen saját költségére egy újabb értékbecslõt fogadni.

 

A járadék összegének számításakor az ügyfél életkorát, nemét és az ingatlan értékét veszik számításba. Így például egy hetvenéves, egyedül álló hölgy esetében, akinek 15 milliós lakása van a 20 százalékos elõleg 3 millió, míg a havi életjáradék 65 ezer forint lesz.

 

Azt, hogy a társaság is a pénzénél maradjon az biztosítja, hogy az induláskor a jelenkori állapotot figyelembevevõ forgalmi értéket állapít meg egy független értékbecslõ bevonásával. A HILD-nél a KSH és egyéb intézmények kimutatásai alapján alakították ki a járadékszámítási modellt, amivel - ismerve a hazai halálozási statisztikákat – vélhetõen biztosra mennek. A cégnél arra készülnek , 10-12 év múlva kell számolniuk azzal, hogy az egyedülállók illetve a házastársak elhalálozásával komolyabb ingatlanportfóliót kell kezelniük.

 

 

A megoldás nagy elõnye, hogy nem csak életjáradék de tetemes elõleg is jár. Ennek mértéke az ingatlan értékének maximum 20 százaléka. Azonban az ingatlan értékesítését a törvény adókötelessé teszi. A megfizetendõ adót – amely alapesetben a forgalmi érték 25 százaléka, mely régi vétel esetén sávosan csökken, 15 éven túl pedig megszûnik – a járadékot biztosító cég automatikusan levonja az elõleg összegébõl. Ezáltal kevesebb összeget kaphat meg az ügyfél amire számít, és ez nem igazán a legjobb indulás.

 

 

Az örökösök sem lehetnek túl boldogok, mivel a bank viszi a lakást, de az is igaz, hogy elvileg így nem kell anyagilag támogatni a szülõket, nagyszülõket életük utolsó szakaszán. Mindkét társaságnál készülnek örökösödési perekre, ám amennyiben a szerzõdést kötõ fél cselekvõképesnek számít és örökhagyási szándékát nem jegyeztette fel a tulajdoni lapra, a helyzet egyértelmû.

 

 

Létezik ugyanakkor a lakásért életjáradék modellek nemzetközi piacán egy másik is, az úgynevezett fordított jelzálog: ekkor az ügyfél tulajdonába marad az ingatlan , miközben a szerzõdött partner arra csak jelzálogot jegyeztet be és fizeti a járadékot, illetve bizonyos esetekben egy nagyobb egyszeri tételt.

 

Ezen termékek esetében általában nincs egyszeri elõleg, vagy ha mégis akkor az nagyon alacsony összegû, viszont – mivel nem történik tulajdonos váltás – adófizetési kötelezettség sincs. A járadékos elhalálozása után az örökösök választhatnak: vagy elszámolnak a járadéknyújtóval, azaz maradványértéken eladják számára az ingatlant, vagy megmaradnak tulajdonosnak, s elkezdik jelzáloghitelként törleszteni az elhalálozott által életjáradékként felvett összeget. Ennek a konstrukciónak számos elõnye van, azonban a járadéknyújtóknak Magyarországon ez még túl kockázatosnak tûnik.

(forrás: Figyelõ)