Merre mozdul az ingatlanpiac?

  2005.11.04. 13:37

Az első fél évben hét épületben közel 46 ezer négyzetméternyi irodát adtak át, míg a bérlet- meghosszabbításokkal és az előbérleti szerződésekkel együtt csaknem 120 000 négyzetméternyi területre köttetett megállapodás.

November 29-én tartja a Portfolio.hu ingatlanbefektetési konferenciáját: Property Investment Forum 2005

A 2000 és 2003 között tapasztalt, 18-20% körüli átlagos üresedési ráta számottevő csökkenésével a fejlesztői kedv érezhetően megélénkült; az év közepén mintegy 150 ezer négyzetméternyi iroda kivitelezése folyt. Szakmai vélemények szerint 2006-ra ismét a kínálat jelentős erősödésére és a kiadatlan területek arányának megugrására lehet számítani. Ezt a még projektindítás előtt lévő beruházások nagy volumene támasztja alá (közel 100 ezer négyzetméternyi iroda). Az év végéig megközelítőleg további 50 ezer négyzetméter iroda befejezése várható, ebből a CIB Bank megvásárolta a 13 ezer négyzetméteres Light Corner épületét, így az kikerül a bériroda-piacról.

A befejezett irodaházak közül csak egy található a fő irodafolyosó (Váci út) vonzáskörzetében (Xenter 13, 7000 m2). Nagyobb mennyiségű területet avattak Dél-Budán, az Infopark C épület (12 700 m2) és a Dexagon Irodaház (6800 m2) átadásával. A pesti és a budai belváros is új ingatlanoknak ad helyet: a Mozsár Trade Center (2500 m2) a VI. kerületben, a Víziváros Office Center (12 700 m2) Bel-Budán nyitotta meg kapuját. A nem központi (off center) irodaházak portfóliója az újpesti Árpád Point (2800 m2) és az óbudai Mathilde Irodaház második ütemének (1200 m2) átadása kapcsán két projekttel bővült.

Az Eston felmérése szerint a fejlesztői tevékenység a következő másfél évben továbbra is két fő beruházási területre, a dél-budai régióra és a Váci út folyosójára koncentrálódik. A Millenniumi városrész beépítése és a Közraktárak esetleges újrafejlesztése miatt azonban a dél-pesti terület fejlődése is új lendületet kap. Az év közepén még kivitelezés alatt állt több, nagy volumenű irodaprojekt, így a tavalyi évben értékesített IP West, az újrafejlesztés alatt lévő Roosevelt Irodaház, a Danubius Irodaházak negyedik (befejező) üteme és az Optima II. irodaház. Az Árpád híd pesti hídfőjénél a Europe Tower (24 000 m2) és a Duna Tower (26 400 m2) kivitelezési munkái egyaránt folyamatban vannak, így a Váci út vonzáskörzetében jelentős irodakínálat koncentrálódik. Piaci információk szerint hamarosan konkretizálódnak a Europe Tower hasznosítására vonatkozó tárgyalások.

Az idei év első felében kötött bérleti megállapodások között két, tízezer négyzetméter feletti területlekötést regisztrált az Eston. Ebből az egyik a Budapest Bank jelenlegi székhely-használatának meghosszabbítása (13 600 m2), a másik az E-On által aláírt előbérleti szerződés a Roosevelt Irodaházra (11 000 m2). Újonnan piacra lépő igény esetén a kiemelt volumenű bérletek tehát továbbra is a még épülő, illetve a projektindítási fázisban lévő irodaépületekre korlátozódnak. Szintén erre példa az SAP 7000 négyzetméteres ügylete a Graphisoft Park új irodatömbjében, ahol az irodaterületek mellett biotechnológiai labor is kialakításra került.

A Váci úti Danubius irodakomplexum befejező ütemének első bérleti szerződése cégünk közreműködésével jött létre - itt a harmadik negyedévben az Expressz Magyarország foglalhatja el új központját 4000 négyzetméteren. Szintén az Eston ügyfeleként találta meg új irodáját a Pala Házban az Európa Ingatlanalap (600 m2) és a Museum Atriumban a Maláj Kereskedelmi Iroda (400 m2).

2005 első fél évének jelentősebb üzletkötései között tartjuk számon a Nemzeti Kutatási és Technológiai Hivatal (3700 m2) és a T-Systems Magyarország (3500 m2) irodabérlését az újonnan átadott Infopark C épületben, a Deloitte Touche székhelyáthelyezését a Museum Atrium irodaházba (3300 m2), valamint az Accor Services és az Accor Pannonia Hotels (2000 és 1500 m2) területlekötését a Greenpoint 7-ben.

Bár az újonnan kibérelt irodák között érezhetően megnőtt az 1500 m2 feletti üzletkötések aránya, a keresett területek zöme a 400-600 m2 intervallumba esik. A legnagyobb tranzakciók jellemzően bérletmeghosszabbítást, vagy már működő cégek új részlegeinek elhelyezését takarják. Ebben a vonatkozásban a következő 12 hónap során nem várunk változást.

Az irodaátadási volument ismét meghaladó bérbeadásoknak köszönhetően a tavaly év végi jellemző, 15,6%-os üresedési ráta tovább mérséklődött. 2005 közepén körülbelül minden hetedik iroda-négyzetméter állt üresen, ami valamivel 14,5% alatti üresedést jelent. Az újonnan piacra kerülő épületek telítettsége továbbra is jóval a piaci átlag felett van. Jó példa erre az Infopark C épülete, amely az év közepére gyakorlatilag megtelt. A bérleti díjak jellemző szintje stabilizálódott: az A kategóriás területek átlagos havi díja továbbra is 13-16 €/m2 között mozog, a B kategóriás épületekben átlagosan 10-12,5 €/m2 díjjal kalkulálhatunk. A tavalyi évhez hasonlóan a különböző bérleti kedvezmények (pl. bérletidíj-mentes időszak, költözési hozzájárulás) még mindig általánosnak mondhatók, így az elmúlt hat hónapban nem csökkent a nominális és az effektív bérleti díj közötti különbség.

Előrejelzésünk szerint a fejlesztők az év hátralévő részében sem vonakodnak majd bérleti kedvezményeket felajánlani, aminek segítségével a 2006-ra várt, nagyarányú kínálatbővülés ellenében igyekeznek bebiztosítani piaci pozíciójukat. Nem elhanyagolható szempont, hogy ez nem rontja az érintett irodaházak befektetési piacon reprezentált versenyképességét.

A következő 18 hónapban - irodabérleti szerződésük lejárata okán - több nagyobb irodahasználó is újra keresési igénnyel jelenhet meg a piacon. A jelenlegi székhelyet biztosító irodaházak a szerződés újratárgyalásakor várhatóan abban az esetben maradhatnak igazán kedvező pozícióban, ha az adott bérlők nem vállalják a költözéssel járó többletráfordításokat.
A piaci trendek szerint 2005 közepén ismét új formában szegmentálódik a piac: a fejlesztők projektjeik piaci pozíciójának megfelelően szállnak árversenybe, vagy tartanak ki eredeti díjstruktúrájuk mellett. Az egyes irodaházak így lényegében elszakadnak egymástól; azaz a viszonylag rugalmatlan árazás e szektorban is egyre inkább a marketing egyik elfogadott eszközévé válik.

A logisztikai ingatlanok szegmentuma 2005 első felében továbbra is kiegyensúlyozott volt. A némileg visszaeső kereslet hatására a fejlesztések dinamikája lassult, a nagy volumenű raktárberuházások területén nem akadt új piacra lépő.

Az újonnan átadott, modern raktárterület az év közepéig hozzávetőleg 50 ezer négyzetmétert tett ki, ami zömében a már jól bevezetett logisztikai parkok bővítésével valósult meg. A szigetszentmiklósi Parkridge logisztikai park területén megépült az első, 10 000 négyzetméteres csarnok. A Wallis Ingatlan új logisztikai projektje a fóti East Gate, ahol egy háromhektáros területen folyik az első build-to-suit csarnok megvalósítása, emellett pedig egy 10 000 négyzetméteres raktáringatlan spekulatív fejlesztésének előkészítése is zajlik. A Prologis M5 logisztikai parkban a meglévő raktárterület 18 000 négyzetméterrel bővül, az új csarnok átadása az év végéig várható. A BILK területén is folytatódik a bővítés: az első fél évben a tulajdonos Waberer’s 23 000 négyzetméternyi új raktár lekötéséről döntött. A nagytétényi Harbor Parkban az első fél évben az Anda Present írt alá bérleti megállapodást. Az ajándéktárgy-forgalmazással foglalkozó cég 4500 négyzetmétert vett bérbe.

Az OTP Ingatlan Alap a kisebb alapterületű raktárak piacán kiemelten keresett III. kerületben Aquincum Logisztikai Park néven fejleszti logisztikai központját. Az ötezer négyzetméternyi raktár- és kétezer négyzetméternyi irodaterületet kínáló projektre különösen nagy érdeklődés mutatkozik: a fejlesztés megindítását követő három hónap alatt területeinek 60%-át sikerült bérbe adni. A parkba települők túlnyomórészt a III. kerület más részeiről tették át székhelyüket a korábbinál modernebb környezetbe. A jellemzően nagykereskedelemmel foglalkozó cégek raktárigénye átlagosan 1000 négyzetméter.

A saját fejlesztésű logisztikai központok piacán idén élénkült a beruházási kedv. A CBA Alsónémediben nyitotta meg 30 000 négyzetméteres központját, ahol a közeljövőben egyéb kiegészítő létesítmények átadását is tervezik. Az Alexandra Kiadó a Pécsi Ipari Parkban két hektáron valósítja meg új lerakatát. Piaci információk szerint a Magyar Suzuki Rt. szintén saját logisztikai központot kíván létrehozni Budaörsön, ahol ehhez már a megfelelő telket is megvette. A nyugati határszélen, Lébényben pedig a Transdanubia Kft. tervezi 4000 négyzetméteres projektjét, amellyel meglévő magyarországi raktárbázisát kívánja kibővíteni.

A 2005 első felében stagnáló logisztikai részpiacon a havi bérleti díjak továbbra is 4,8-6 €/m2 között mozognak, míg a használt raktárakért átlagosan 3,5-5,5 €/m2 díjat kértek. Az Eston várakozásai szerint az év végéig némileg fellendül a raktárépítési tevékenység, de mivel ezek zömében továbbra is build-to-suit konstrukcióban épülő raktárak, a bérleti díjak jellemző szintje nem változik. A közzétett úthálózat-fejlesztési tervek és az Európai Unió 2004-es (valamint várt további) bővítése kapcsán a kelet-magyarországi régióban tovább erősödik a fejlesztési telkek iránti kereslet, de konkrét projekttervek megjelenésére csak Magyarország közép-európai logisztikai szerepének kikristályosodásakor - tehát legkorábban jövőre - lehet számítani.

A fővárosi bevásárlóközpontok állománya 2005 első felében nem bővült, ennek ellenére - figyelembe véve a már publikált beruházási koncepciókat - nem beszélhetünk a fejlesztők érdektelenségéről ebben a szegmentumban. A Sugár Üzletközpont bővítési és felújítási munkálatai jelenleg is folynak, az épület belső átalakítása ugyanakkor már részben befejeződött, és az alsó két szint kész a vásárlók fogadására.

A tematikus üzletházak piaci reprezentációja a törökbálinti Max City (30 000 m2) tavaszi megnyitásával és a Róbert Károly körúti Material Design és Építő Center (40 000 m2) második fél évi átadásával tovább erősödik. Mint ismeretes, mindkét projekt a lakásépítés és lakberendezés terén nyújt koncentrált kínálatot. A bútorforgalmazói piacon nálunk 2005-ben debütáló dán Jysk négy üzletet is nyitott, a cég emellett további dinamikus terjeszkedést tervez a közép-európai régióban. Az első hat hónapban történt projektavatók között tartjuk számon a sokáig húzódó balatonfüredi Annagora Park (korábban görög falu) megnyitását, amit várhatóan jövőre egy vízi vidámpark átadása követ. Az év közepén átadáshoz közeledett a kecskeméti Malom Center, ahol a közel 12 ezer négyzetméternyi kereskedelmi terület mellett 2800 m2 iroda is kialakításra kerül. A főként irodafejlesztéseiről ismert Ablon két strip mall projektje, a Buy Way Soroksár és Buy Way Dunakeszi átadását idén őszre tervezik. A sikeresen bevezetett Stop.Shop üzletlánc új, érdi (11 500 m2), veszprémi (14 300 m2) és nyíregyházi (6500 m2) központjait is átadják még 2005-ben, ezzel a bevásárlóparkok száma hatra, összes hasznos területük 61 300 négyzetméterre nő.

A hipermarketek piacán folytatódott az enyhe ütemű bővülés. A Tesco 2005-re tervezett 17 áruháznyitásából egy történt az első hat hónapban, a lánc 43. tagja Gödöllőn épült meg. A Tesco saját brandje alatt működő benzinkút-hálózat szintén terjeszkedik, az év közepén már 14 helyen tankolhattak a vásárlók. Budaörsi megnyitása után az Auchan-csoporthoz tartozó Decathlon a korábban bevezetett Hervis és Divex mellett a hazai sportszerpiac harmadik nagy szereplője lesz. A cég még az ősszel átadja második üzletét Dunakeszin, és további egy beruházást tervez a közeljövőben.

A bevásárlóközpont-építők figyelme részben a vidéki nagyvárosokra irányul. Nagyobb volumenű projektek budapesti indításával várhatóan csak jövőre számolhatunk. Tatabányán a Bischoff Magyarország 2006-ra mozit is magában foglaló bevásárlóközpont nyitását tervezi. Győrött az ECE fejlesztésében épülő, 36 000 négyzetméteres Árkád bevásárlóközpont megnyitója várhatóan szintén 2006-ban lesz, emellett a Pannonia Shopping Center Kft. a Gardénia gyár helyére Dunacenter elnevezéssel fejleszt majd új, 24 ezer négyzetméteres üzletterű projektet. Budapesten az ING Vörösmarty téri iroda- és kiskereskedelmi beruházásának átadása a tervezettnél későbbre csúszik, a tér túloldalán üresen álló Luxus Áruház épületének hasznosításáról pedig a Skála Csoport folytat - piaci információk szerint komoly - tárgyalásokat. A Budai Skála épületében csak az ősz végéig vásárolhatunk, az épület helyén megvalósuló ING-beruházás várhatóan a XII. kerületi MOM Park Bevásárlóközponthoz hasonló sémát követ majd.

Az Eston 2005 első felében kiemelt és tartós keresletet regisztrált a belvárosi üzlethelyiségek iránt. Ezen a továbbra is felértékelődő részpiacon a kínálat a Gozsdu Udvar újrafejlesztése kapcsán bővülhet. A Károly körúti bazársor helyén megvalósuló beépítés koncepciója és időzítése egyelőre nem ismert, erre a Fővárosi Önkormányzat még az idén kiírja a pályázatot.
A hányatott sorsú Corvin Áruház meghatározó bérlője a ruházati termékek outlet jellegű kereskedését folytató Tranzit lett, a Vörösmarty téri üzletközpont átadását megelőzően pedig a Hennes&Mauritz nyitotta meg belvárosi üzletét. 2005 első felében ismét új típusú kiskereskedelmi egységek kerültek piacra. A Budapest Bank és az Erste Bank több bevásárlóközpontban nyitott kis alapterületű, a bankokénál kedvezőbb nyitva tartású hitelértékesítő helyet, úgynevezett hitelpontot. A pénzügyi szolgáltatások terén erősödő verseny hatására várhatóan további bankok is hasonló lépésre szánják el magukat, akár országos hálózat kiépítésével.

2005 első felében a bevásárlóközpontok piacán a bérleti díjak vonatkozásában nem tapasztaltunk változást, a havi díjak továbbra is tág skálán, 20-80 €/m2 között mozognak. A Nagykörút üzleteinek átlagos díja az év közepén 15-35 €/m2 között alakult. A belváros kiemelt sétálóutcája, a Váci utca üzletei változatlanul a legmagasabb értékkategóriába sorolhatók, az utcai bejáratú, portálos üzletekért négyzetméterenként jellemzően 80-120 eurót kérnek havonta. A Váci utca közvetlen közelében - annak mellékutcáiban, a Vörösmarty téren, a Károly körúton vagy az Andrássy út Erzsébet tér és Oktogon közötti szakaszán - már alacsonyabb bérleti díjakkal találkozunk: itt 30-50 €/m2-ért kínálnak üzleteket.

Az év végéig a szórakoztató-, bevásárlóközpontok piacán nem vár az ügynökség érdemi növekedést, a szakáruházak és hipermarketek állománya azonban a piacon lévő áruházláncok agresszív bővítési stratégiája miatt nőni fog.

Hazánk uniós csatlakozása és több minőségi ingatlanbefektetési lehetőség piacra kerülése már az előző évben jelentősen fokozta a befektetési kedvet. Az amúgy szűkös kínálatú befektetési piacon a verseny a befektetői oldalon eddig is erős volt, amit többek között az egyes részpiacokon dinamikusan csökkenő hozamszint is jelez.

A globális trendnek megfelelően a megváltozott hozamkörnyezet hatására nagy arányban áramlik a tőke az ingatlanpiacra. 2004-ben például a pénzügyi befektetők által ingatlanra fordított összeg Európában 10%-kal, az Egyesült Államokban az előző éves volumen közel egyharmadával nőtt. E folyamat eredményeként 2004-ben az összes ingatlanpiaci invesztíció értéke Magyarországon is megközelítette az egymilliárd eurót. Az erős kereslet miatt a tranzakciók lezárásának ideje lerövidült. 2005-ben tovább emelkedik a beruházási összeg: az első fél év adatai alapján a befektetések nagyságrendje átlépi az egymilliárd eurós határt.

Az első hat hónapban a hazai nyílt végű ingatlanalapok növekedése sorra rekordokat döntött, eszközértékük a tavalyi év végéhez képest júniusra megduplázódott. Az ingatlanalapok népszerűségének egyik fő oka, hogy az általuk felmutatott - visszatekintő - hozamadatok lényegesen kedvezőbbek a folyamatosan csökkenő bankbetéti kamatoknál. Az alapok ingatlanvásárlási dinamikája ugyanakkor nem tudta követni a gyorsuló ütemű bővülést, ebből adódóan ingatlanarányuk számottevően felhígult. Az év közepén a legnagyobb kezelt vagyonnal rendelkező ingatlanalap a Raiffeisené volt (252 M EUR), amit az OTP Ingatlanalap (184 M EUR) és a leggyorsabban növekvő Erste Ingatlan Alap (116 M EUR) követett.

A 2005 első felében lezárt befektetési tranzakciók jelentős hányada bevásárlóközpontokra és egyéb kiskereskedelmi üzletláncokra vonatkozott. A Plaza Centers és a Dawnay Day tavaly megkezdett tárgyalásainak eredményeként négy Plaza (Pécs, Sopron, Szombathely és Veszprém, összesen közel 70 ezer m2) cserélt gazdát, 56 millió euró értékben, emellett az Immofinanz felvásárolta a Stop.Shop üzleteket. A tizenkét ingatlanból hat még a projektindítás előtt áll, a már átadott és az épülő központok hasznos területe, valamint a fejleszthető egységek területe összesen meghaladja a 120 ezer négyzetmétert. A MOM Park Bevásárlóközpont és Irodapark szintén eladásra került. A 71 millió eurós üzletet a Bayerische Landesbank a PBW Ingatlan Alappal kötötte. Az év első felében a Raiffeisen Ingatlanalaphoz került a West Point Irodaház (3200 m2, 6 M EUR) és az ECB Dévai Center (9000 m2, 12,5 M EUR). A Bartók Ház (12 000 m2, 40 M EUR) és a Canada Square (8500 m2, 13 M EUR) új tulajdonosa a CA Immo; a Skanska Property legújabb bel-budai fejlesztését pedig a CIB Bank választotta új székhelyéül (13 000 m2, 29,9 M EUR). A logisztikai parkok piacán a számos szakmai elismerést elnyerő, a Lehman Brothers, a Heitmann International, a Crow Holdings International és Wallis Ingatlan Rt. közös projektjeként megvalósuló Harbor Park értékesítése az év közepén még folyamatban volt.

A jelentős fejlesztési potenciált hordozó Hungexpo területét a GL Events és a TriGránit nevével fémjelzett konzorcium vásárolta meg. Emellett új tulajdonoshoz került a Gazdasági Minisztériumhoz tartozó két, belvárosi ingatlan is a Vigadó téren. Az MTV székházának értékesítési pályázata az első körben eredménytelennek bizonyult, a központi elhelyezkedésű ingatlan eladásáról tovább folytatják a tárgyalásokat.

A hozamszintek az erős befektetői érdeklődés hatására tovább mérséklődtek. A legerősebb hozamesés a minőségi (A kategóriás) bérirodaházaknál volt tapasztalható - a tavaly még néhány esetben 8% feletti megtérülés az év közepére 7,3-7,5% körüli értékre csökkent. Előrejelzések szerint az év végéig 7% alatti hozamszinten is köttetnek ügyletek, ám az Eston véleménye szerint ez csak különleges adottságú ingatlanokra korlátozódik, és ez a következő 12 hónapban sem válik általánossá. Az üzlethelyiségek és bevásárlóközpontok eladásainál a jellemző megtérülés 8-8,5% körüli, míg a modern logisztikai létesítmények elfogadott hozamszintje az első fél évben 9-9,3% között alakult.

A második fél évben további nagy volumenű tranzakciók lezárása várható, ezek közül legkorábban a Roosevelt tér 7/8 Irodaház és az Optima Irodaház eladására kerülhet sor. A sokszor beharangozott Wal-Mart piacra lépése az év végéig szintén megtörténhet, az előzetes információk szerint erre a Cora üzletlánc felvásárlásával lesz lehetőség.

 

Forrás: http://www.portfolio.hu/cikkek.tdp?k=14&i=60734