Hogyan vegyünk ingatlant Romániában?

Legyen résen az a külföldi állampolgárságú vállalatvezető, aki Romániában ingatlant kíván vásárolni vagy részben ingatlanba szeretné fektetni pénzét – tanácsolja minden érdeklődőnek Máté András Levente.

A civilben ügyvéd kolozsvári RMDSZ-es parlamenti képviselő szerint az üzleti próbálkozás első lépéseként mindenképp ügyvédet vagy jogászt kell fogadni, aki eligazítja majd az ügyfelet a romániai ingatlanpiacon, illetve a vásárlás lebonyolítása során megkerülhetetlen intézmények kusza világában.

A magánszemélyként vásárolni vagy befektetni kívánóknak ugyanakkor arra is oda kell figyelniük, hogy a romániai törvények értelmében külföldi személynek nem lehet tulajdonjoga földterület, telek felett. Ez a jogi norma viszont könnyedén kijátszható: száz százalékban külföldi alaptőkéjű, de Romániában bejegyzett alapítvány, egyesület, illetve vállalkozás már birtokolhat területet is, hiszen ebben az esetben már a „román nemzetiségű jogi személy” lesz a befektető, és ilyen körülmények között már jogában áll akár mezőgazdasági területet vagy erdőrészt is vásárolni. Nem lesz ez azonban mindig így: készül a törvénytervezet, amelynek hatályba lépése – várhatóan Románia 2007-re esedékes uniós csatlakozása után – feloldja ezt a tilalmat, és a befektetéseket már az uniós szabályrendszerek fogják meghatározni.

Hogy miért van szükség feltétlenül jogászra? Elsősorban a lépten-nyomon felbukkanó ingatlanmaffiózók miatt, akik a potom áron megvásárolt épületek, lakrészek birtokában arra lesnek, mikor tudnak tőrbe csalni egy, a romániai árviszonyokat nem ismerő külföldi befektetőt és jóval áron felül eladni neki az ingatlant.

Valamennyi ingatlan vagy földterület vásárlásakor ellenőriztetni kell a tulajdonjogot igazoló iratokat, mivel még mindig nagy számban fellelhetők olyan telkek, épületek, amelyeket visszaigényelnek egykori, államosítás révén jogfosztott tulajdonosaik. Az ügyvéd vagy jogász feladata, hogy a telekkönyvi hivatalban ellenőrizze a tulajdonjog alakulását, majd az illetékes polgármesteri hivatalban utánanézzen, benyújtottak- e az adott ingatlanra visszaigénylési kérést. E kulcskérdések tisztázása ugyanis többéves pereskedést előzhet meg, hiszen a vásárlónak jogában áll ugyan visszakövetelni a befektetett pénzt, az igen költséges bírósági tárgyalások hosszan elhúzódhatnak.

A beépítésre szánt bel-, illetve külterületek vásárlása is tüzetes ellenőrzést igényel. Jogszabályok és önkormányzati határozatok szabják meg ugyanis, hogy egy-egy területen milyen környezetben, mit lehet építeni, milyen százalékban lehet beépíteni a területet, mekkora épületet lehet felhúzni rá. Ugyanakkor a gázművekkel, illetve az áramszolgáltatóval is tisztázni kell, húzódnak-e vezetékek a telek alatt, hiszen a gázvezetékek esetében például törvény szabja meg, hogy azoktól csak a 15–20 méteres távolságra lehet építkezni.

Teljes körű ingatlanrestitúció vagy kárpótlás tulajdonjegyekkel
Romániában a nyár elején lépett érvénybe az 1945. március 6. és 1989. december 22. között elkobzott javak visszaszolgáltatását rendező törvény. A jogszabály egyaránt tisztázza az ingatlan, erdő és földterületek restitúciójának kritériumrendszerét. Az új restitúciós törvény értelmében az államosított épületeket öt éven belül vissza kell szolgáltatni jogos tulajdonosaiknak, még akkor is, ha azokban közintézmények - iskolák, kórházak, követségek vagy politikai pártok - működnek.
Az eredeti állapotukban mégsem visszaadható ingatlanokért - azaz amelyeket 1990. után az akkor érvényes törvény előírásainak megfelelő körülmények között vásároltak meg jelenlegi tulajdonosaik - az eredeti birtoklóikat egy különleges alapból fogják kárpótolni. Az elkobzott ingatlan ellenértékének összegét egyébként nem korlátozza a törvény. A kormány az úgynevezett tulajdonalapba állami vállalatok részvényeit és Románia más államokkal szembeni követeléseit viszi be. Az alapot várhatóan 2006. elején jegyzik be és bevezetik a bukaresti értéktőzsdére.
A pénzügyminisztérium hatáskörébe tartozik majd a versenytárgyalás kiírása és azoknak a vállalatoknak a kiválasztása, amelyek részvényei bekerülhetnek a tulajdonalapba, amelyet egy nemzetközi hírnévvel rendelkező intézmény kezel majd. Amíg az alapot adminisztráló vállalatot kiválasztják, addig a pénzügyminisztérium kereteiben létrehozni tervezett menedzsmentegység kezeli majd. Az arra jogosultak az elképzelések szerint 2006. elejétől igényelhetik az őket megillető részvénycsomagokat. Aki pedig nem lesz érdekelt abban, hogy az értékpapírokat megtartsa és azok után éves osztalékban részesüljön, mintegy másfél év múlva értékesítheti tulajdonjegyeit.

Aradi Márta