|
Szakértők szemével az ingatlanpiac:
2005.10.27. 14:54
A nyugat-európaihoz közelítő hozamszint, a döntő többségében vidéken megvalósuló kiskereskedelmi ingatlanberuházások, a mindenkori inflációt nem meghaladó növekedés a lakáspiacon, stagnáló bérleti díjak és telítettség mellett jelentősen bővülő irodapiac- várhatóan ezek a folyamatok jellemzik a magyar ingatlanpiacot 2010-ig- állapította meg a HVB Bank Ingatlanfinanszírozási Üzletágának tanulmánya.
A hozamok esnek, a lakásárak nem nagyon mennek
Kocsis Péter, a HVB Bank ügyvezető igazgatója, az üzletág vezetője elmondása szerint a kutatás újdonsága, hogy 5 éves időtávra próbál előrejelzést adni a magyar ingatlanpiacon elérhető hozamokra.
A szakember szerint a magyar piacon jelenleg érvényesülő átlagos hozam 7.7% 2010-re 6.7%-ra csökken, amely már a hosszú távon fenntartható, stabil hozamszintnek felel meg. Legnagyobb hozamcsökkenés az ipari ingatlanoknál várható, itt a jelenlegi 9.5%-os hozam 7.5%-ra csökkenhet. A hozamcsökkenést állománybővülést kíséri. A kiskereskedelmi felületek legalább 1 millió, a irodafelületek minimum 500 ezer, az ipari területek 350 ezer négyzetméterrel bővül. A jelenlegi állományhoz képest 5 éves időtávon a bővülés rendre 50, 40, illetve 30%. A HVB nem valószínűsíti, hogy a bérleti díjak tovább csökkennének, ugyanakkor árnövekedés sem valószínű, növekedés mindössze az állományban lesz. Az állománybővülést nem kíséri az üresedési ráta változása, tehát a telítettség valószínűleg (iroda) nem fog a jelenlegi 85%-ról magasabbra emelkedni.
A lakáspiaci vonatkozások tekintetében a HVB tanulmánya arra a megállapításra jutott, hogy az éves tízezres budapesti állománybővülés 12,000-re nőhet. Az állománybővülés lépést tart a kereslet bővülésével, így az árak esetében nem várható az inflációt meghaladó emelkedés.
Kocsis Péter hangsúlyozta, hogy az átlagos várakozások nagy szórást mutathatnak a hely függvényében. A szakember szerint az átlagnál nagyobb növekedés(a megfelelő helyszínek fogyásával) a luxusingatlanok terepén lehet. Kocsis erősödő versenyt, javuló minőséget, egyre fontosabbá váló helyszínt vár az elkövetkező években a lakáspiactól.
Miért is ennyi az annyi
Az ingatlanpiaci hozamok karakterisztikáját áttekintve Kocsis Péter hangsúlyozta, hogy az ingatlanpiaci hozamok két tényezőből állnak. Kockázatmentes hozamból és felárból. A felár ismét 2 részre tagozódik; egy egyik része azért van mert a befektető ingatlanba fektet, a másik részt a hely, az ország indokolja.
A kockázatmentes hozam jelenleg 3% (10 éves EU kötvény), amelyre mintegy 3%-os ingatlanspecifikus kockázatot lehet tenni. Ezek alapján a magyar ingatlanpiac valós többlethozama a nyugat-európaihoz képest 1.7%.
10 év múlva a kockázatmentes euró hozam 3.2%-ra nőhet, a 6.7%-os átlagos magyarországi hozam tükrében így csak 50 bp lesz a magyar ingatlanpiac felára.
Kocsis Péter azonban felhívja a figyelmet, hogy bár határozottan hozamesést valószínűsítenek, az ingatlanpiac árak és hozamok nem egyenletes úton érik el az alacsonyabb szintet.
Az irodapiac vonatkozásában ciklikus folyamatokat vár a HVB Bank. 2008-ig növekvő fejlesztési volument valószínűsítenek, ez után csökkenhet a fejlesztések mértéke. A jövő fejlesztési terepei a Váci út, Buda központi része, a Soroksári út, Dél-Buda és Üllői út belső részei lehetnek. Az ipari ingatlanok a gyorsforgalmi utak mellett várják a szakemberek. Kocsis Péter szerint érdekes lehet Nyíregyháza és Szeged térsége, ahol a gyorsforgalmi utak, hosszú távon az EU-ba nem várható országokhoz érnek.
A kiskereskedelmi ingatlanok területén vidéken lehetnek jelentős fejlesztések, valamint várható a bevásárló utcák megújulása.
A lakáspiaci állami támogatások jelentőségéről Kocsis Péter elmondta, hogy fenntartása mindig fontos lesz politikai szempontból, ugyanakkor lényegi bővülés nem várható. A jelenlegi rendszer apróbb változások mellett fennmarad. Kocsis Péter szerint a devizahitelek súlya fennmarad, amely továbbra is vállalható feltételek mellett biztosít lehetőségeket a lakásvásárlóknak.
|
