|
Hogy kereshetjük meg új lakásunkat?
2005.10.21. 09:07
Nem egyszerű még az Interneten sem az eligazodás Budapest újlakás-piacán.
A probléma ugyanis az, hogy az ember szeret válogatni és szeretné megismerni a választási lehetőségeit. Márpedig a választék, ami a piacon van, több mint harmincezer lakás Budapesten és agglomerációjában. Ám ezeket miként tekinthetjük át? Miként szűrhetjük le belőle azokat, amelyek számunkra számításba jöhetnek? Ilyen tipusú problémája van például az integető ráknak is, a világ legválogatósabb állatának.
Az integető rák pár –és otthon választása
A Nathional Geograpich Magyarország weboldalán ismerhető meg a "Világ legválogatósabb állata" az úgynevezett integető rák pár –és otthonválasztási szokásai. Ennek lényege az, hogy a hím keres magának egy védett helyet – nevezzük barlangnak – amelyet elfoglal és védelmez. Ennek a barlangnak a szájában áll a párválasztási időszakban, és amikor jön a nőstény, akkor integet az ollóival. Innen kapta ez a rákfajta a nevét. A kutatók megfigyelték, hogy a nőstények akár száznál is több barlangot szemlélnek meg, mire kiválasztják a maguknak megfelelőt. ( Na és a legjobban védett és legnagyobb barlangot választják, az utódok érdekeit szem előtt tartva.  )
Nagyon érdekes egybeesésre lehetünk figyelmesek akkor, amikor a gyakorlott és nagy forgalmat lebonyolító értékesítőket kérdezzük arról, hogy a lakásvásárlók mielőtt döntetnének, vajon mennyi lakást néznek meg? Az értékesítők azt állítják, hogy mintegy 30 lakást néz meg egy átlagos vásárló.
Vajon miért csak harminc, avagy miért száz helyet látogatnak meg az otthont választók?
Feltehető, hogy ez a "pszichológiai küszöb", amikor az otthont kereső úgy érzi, most már eleget látott ahhoz, hogy dönteni tudjon, miután azt is tudja, hogy nem töltheti az életét azzal, hogy a neki leginkább megfelelő otthont keresi.
A „merítés”, azaz a választék nagyságának a fontossága
Nem mindegy ugye, hogy az a harminc, amit a vevő lelátogat - ami után az a benyomása támad, hogy most már eleget látott - milyen választékból, avagy milyen merítésből áll elő?
Kézenfekvő, hogy az elsődleges kiválasztási szempont a lakásvásárlásra rendelkezésre álló összeg. Hiszen amire nincs pénzünk, eleve nem is tudjuk megvásárolni. Ezt a nagy forgalmú értékesítők tapasztalatai is megerősítik, ugyanis az elsődleges szempontnak a vevőknél ezt tapasztalják. Ebből fakad az a felismerés, hogy az a kereső szolgáltatás segíti legjobban törekvéseinket, mely
- a legnagyobb választékot kínálja és ebből
- ár szerint válogatni tudunk.
Azaz tudnunk kell, ki és mennyi új lakást kínál áttekintésre?
A gyakorlott Internetes kereső, ha beírja például a Google keresőjébe azt a szót, hogy „újlakás” úgy a 747 találatot kap. Már ennek a találatmennyiségnek a végig kattintgatása se semmi, hát még a találati oldalak megtekintése.
Miként találhatjuk meg mégis ebben a sokadalomban azt a lakás, ami ránk vár?
Az Internetes keresőportálok nem mindenhatók!
Az, hogy egy-egy Internetes keresőportálban egy-egy szolgáltatás milyen pozíción áll, az a keresőmotor szabályaitól függ. Amit persze nem ismerünk. Lássuk például a Google – az általánosan elismert Internetes keresőportál - első 12 helyezettjét, az „újlakás”-ra nézve
1. Az első helyen álló portál a www.ujlakas.info valóban keresőportál. Ezzel együtt nem látjuk a teljes választékra utaló jelzést, azaz nem tudható hány projektet tartalmaz. A kiválasztást – ami területi – követően három projektnek engedi megnézni a részleteit. A választékban van ahol van négyzetméterár, és van ahol nincs.
2. A második helyen álló www.ujlakaspiac.hu egyik alapszolgáltatása a Projekt Navigátor, ami viszont egy önálló keresőportál. Budapest és agglomerációja ingyenesen hozzáférhető legnagyobb adtabázisában 2005. év Október 18-án 264 projektet és 22319 lakást tartunk számon. A keresővel – ami regisztráció köteles – rá lehet keresni időszakra, helyszínre és árra is.
3. A harmadik helyen a www.prestigetowers.hu címen összesen egy konkrét fejlesztő illetve fejlesztés áll.
4. A negyedik helyen a www.napi.hu cím mögött egy gazdasági lap, a Napi Online áll. Aminek nincs újlakás keresője, azzal együtt hogy sok hasznos információval szolgál az újlakás piacról.
5. Az ötödik helyen a www.ingatlan-online.com áll (ami www.ingatlanpiaci.info címen szintén elérhető) egy ingatlanpiaci információ –és adatszolgáltató webszaklap. Önálló újlakás keresője nincs, azzal együtt hogy sok hasznos információval szolgál az újlakás piacról is.
6. A hatodik helyen a www.heureka22.hu cím mögött egy ingatlaniroda és annak választéka látható.
7. A hetedik helyen a www.ingatlanbefektetes.hu címen egy ingatlanpiaci magazin az Ingatlan és Befektetés webes változata található, amelynek szintúgy nincs újlakás keresője, azzal együtt hogy sok hasznos információval szolgál az újlakás piacról.
8. A nyolcadik helyen a www.hg.hu cím mögött egy webes magazin áll, amelynek szintúgy nincs újlakás keresője.
9. A kilencedik helyen a www.gkm.hu cím mögött a Gazdasági és Közlekedési Minisztérium weblapja áll, aminek nem profilja az újlakás piac.
10. A tizedik helyen a http://portal.ksh.hu cím mögött a Központi Statisztikai Hivatal weboldala áll, ami statisztikai szinten igen komoly adatokkal áll rendelkezésünkre az újlakás piacra nézve is, ám innen ugye nem jutunk el a keresendő lakáshoz.
11. A tizenegyedik helyen www.oc.hu az Otthon Centrum áll, a Google keresője sorrendje szerint igen méltatlan helyen, ugyanis ez a portál éppen egyike azoknak az ingatlanértékesítői szolgáltatói weboldalaknak, akik a legszélesebb új lakás választékkal bírnak.
12. A tizenkettedik helyen a www.amiotthonunk.hu cím mögött a Mi Otthonunk magazin weblapja található, ami a piaci információk színes csokrát köti egybe, ám újlakás keresővel nem rendelkezik.
Talán a fenti bemutató meggyőzhette a Tisztelt Olvasót arról, hogy az új lakás megkeresésének folyamatában nem az általános rendeltetésű Internetes Keresőportálokon keresztül vezet az út.
Merre vezet hát az egyenes út?
A piacfigyelő szakemberek ma már tudják, hogy a valamire való fejlesztő – avagy az értékesítő – az új lakás projektnek weboldalt készíttet. Ebből a tapasztalati tényből fakad az a felismerés, miszerint az újlakás-piac az Interneten hatékonyan áttekinthető, azaz az egyes projektek megtalálhatók, illetve azok lakásainak paraméterei megismerhetők. A kérdés csak az, mi módon?
A fenti felismerésre többen egymástól függetlenül is rájöttek és különféle Internetes szolgáltatásokat hoztak létre, az úgynevezett Internetes újlakás-kereső portálokat.
Piacvezető Internetes újlakás-kereső szolgáltatások és használhatósági mutatóik
Budapesti Lakásprojekt Adatbázis
A www.bprdb.hu címen található speciálisan újlakást keresőportál fejlesztői és fenntartói nem kevés pénzt, munkát és energiát befektetve felkutatták a budapesti újlakás projekteket, azokat adatbázisba szervezték és előfizetéses formában kereshetővé tették. A szolgáltató nem titkoltan a fejlesztő és értékesítő cégeket célozta meg. Ehhez is mért az előfizetői díj, mert ugye egy magánszemély felszisszen a több tízezer forintos előfizetői díj olvastán. Ezzel együtt rosszul teszi, ugyanis a lakásvásáskor esetenként nem 80 ezer, hanem 800 ezer is lehet a tét lehet. Mi több az ügyvédi díj maga elérheti ezt a mértéket.
A budapesti újlakás piacra nézve jelenleg ez a szolgáltatás tekinthető az etalonnak, azaz a viszonyítási pontnak, hiszen az adatbázis 435 projektet, és 30160 lakást regisztrál.
Jobb híján ma ezt a 435 projektet, illetve a 30160 lakást tekinthetjük a "bázisnak", azaz az Interneten bemutatott újlakás projektek 100 %-ának.
Projekt Navigátor
A www.ujlakaspiac.hu webszaklaphoz kapcsolódó, ám egyben önálló újlakást kereső portál a www.projektnavigator.hu címen nemrég jelent meg a piacon. Jellemzője az, szemben a Budapesti Lakásprojekt Adatbázissal, hogy ingyenes, azaz a lakosságot, a vásárlókat kényezteti. Ez az adatbázis 264 projektet és 22319 lakást regisztrál. A „bázisra” nézve tehát a projektek 61 %-át, míg a lakások 74 %-át tartalmazza.
Ingatlanmérce
Az www.ingatlanmerce.hu webszaklap és kereső portál új lakás keresője 116 projektet jelöl, mely a „bázisra” nézve a projektek 27 %-át teszi elérhetővé.
És a többiek?
szintén mutatnak új lakásokat is, ám ezeken többnyire ( tisztelet a kevés kivételnek, lásd www.origoingatlan.hu ) nem azonosítható a megismerhető választék nagysága.
Az Index Lakásportálja az elsők között jelent meg a piacon olyan Internetes szolgáltatással, amely speciálisan az újlakások Internetes keresésére koncentrált. Ezzel együtt ez az újlakás-keresőportál (is) homályban hagy bennünket a benne található újlakások választékára, a projektek és a lakások számára (!) nézve. Azaz nem tudjuk felmérni, a használhatósági mutatóit.
Használhatósági mutatók az újlakást kereső portálokra nézve
Általános szabályként elfogadható, hogy az az újlakás keresőportál, amely nem mutatja meg a regisztrált projektek, illetve az azokban fellelhető lakások számát, az nem véletlen. Feltehetően bizonytalan az adatbázisa használhatósági mutatóit illetően, ugyanis az új lakások keresését kínáló eszközök használhatósági mutatói, elsősorban a bemutatott projektek, és azok lakásainak a számával jellemezhetők.
Összegezve az újlakás keresés járható útjait
Pénz ráfordításával történő keresés
Akinek nem mindegy, hogy milyen új lakást vásárol és a legszélesebb választékra kíváncsi, az ezt a tudást megvásárolhatja a Budapesti Lakásprojekt Adatbázisra www.bprdb.hu előfizetve és módjában áll áttekinteni 435 projektet, ahol nyilvánvalóan kereső segíti ebben a munkában. Az előfizetési díj 6 hónapra 75.000 Ft + 25% ÁFA.
Ingyenes keresés
Aki szükségtelennek ítéli a bruttó 87.500 Ft-ot arra a célra, hogy láthassa a „teljes” budapesti újlakás kínálatot, az látogasson el a www.projektnavigator.hu címre, ahol a teljes Internetes újlakás kínálatnak mintegy 74 %-át tekintheti át, szintén keresővel támogatottan.
Itt még azzal is kényeztetik, hogy az egyes projektekhez tanácsadót, úgynevezett cyberbrókert is ajánlanak számára, akit meg is szólíthat, az egyes projektekkel illetve lakásokkal kapcsolatosan.
Bóklászás az Interneten, avagy a városban
Aki – mert ideje van temérdek - a fenti szakmai szemmel javasolt utak egyikét sem járná, az nyugodtan böngésszen kedvére véletlenszerűen is az Interneten újlakást keresve, avagy a városban az építkezéseket és az óriásplakátokat bámulva, hiszen nem állítható teljes bizonyossággal, hogy ezen a módon nem ér célba, a „vak tyúk is talál szemet” elv alapján.
Ökölszabály az ingatlanpiacon
A hirdetések többségét – azaz a választék megmutatását - az eladók (értékesítők) fizetik. Ebből fakadóan a hirdetésszolgáltatók - és ide sorolhatók az ingyenes új lakást kereső portálok is ( tisztelet a kivételnek, a Projekt Navigátornak www.projektnavigator.hu ) - az eladók, az értékesítők igényeit – na és pénzét - tartják szem előtt. Magyarul a főhelyeken – a villogó reklámokban – többnyire azok a projektek láthatók, akik a legtöbbet fizették a reklámra! Ez pedig nem azonos azzal, ami a vásárló érdeke.
A vásárló érdeke ugyanis az, hogy egy adott időszakban lehetőleg a legteljesebb választékból tudja leszűrni azt a jegyzéket, amely a számára elérhető konkrét projektek lakásait tartalmazza. Amelyeket aztán meg is ismerhet, avagy tekinthet.
Van aki saját maga is képes végigjárni ezt az utat, ám a szakavatott vezető, azaz az ingatlanszakember segítsége, pótolhatatlan az ingatlanpiac útvesztőibe tévedő gyakorlatlan vásárlónak.
© Tilk László Géza
|
