Ha el akarja adni ingatlanát, mindenki ugyan azt a hármat szeretné: GYORSAN, JÓ ÁRON és ALACSONY KÖLTSÉGGEL eladni Errõl a mindenfajta szolgáltatóknál gyakran kint lógó vicces tábla jut eszembe: Rövid határidõ - Alacsony ár - Kiváló minõség A fenti háromból ön kettõt választhat A valóság még szörnyûbb, igazából az ingatlaneladásnál a GYORSAN, JÓ ÁRON, ALACSONY KÖLTSÉGGEL hármasból általában csak egyet választhat… Ha el akarja adni ingatlanát, három módot választhat: Saját maga árulja Több ingatlanközvetítõt bíz meg Kizárólagossággal egy ingatlanközvetítõt bíz meg Saját maga árulja Az elmúlt években Magyarország használtlakás piacán az ingatlanok 90%-át maguk a tulajdonosok adták el. Ez elképesztõen magas arány. Összehasonlításképpen Nyugat-Európában ez 40%, az Egyesült Államokban kevesebb mint 10%. Mi az oka ennek? A magyarokban az a tévképzet él, hogy ingatlant mindenki el tud adni. Az igazság ezzel szemben az, hogy az ingatlanközvetítés igenis egy komoly szakma - még ha ez a magyar ingatlanközvetítõ cégeken nem is mindig látszik. Mihez kell a szaktudás? Az ingatlan értékének meghatározásához: Nagyon könnyû rosszul belõni az ingatlan árát. Ennek szomorú következménye, hogy ha túl magas áron hirdetik meg, akkor hónapokig egy árva megkeresést sem kapnak, viszont fizethetik a drága reklámköltséget és megy az idõ. Gyakran ilyenkor, ha túl sokáig, túl magas árat szeretnének, végül idõzavarba kerülnek és kénytelenek mélyen ár alatt eladni. Az is baj, ha túl alacsony árat kérnek, - jelentõs pénzt lehet ezzel veszíteni. De telesen mindegy, hogy mekkora árat kérnek, ha nem tudnak hatékonyan reklámozni, akkor esélyük sincs sem reális árat, sem reális határidõt elérni. A legtöbb jó ingatlanos cégnek nagyon sok pénzébe került, amíg megtanulta, hogyan kell reklámozni az egyes ingatlantípusokat. A vevõkkel való hatékony tárgyalás: Ez az a terület, ahol megint nagyon sokat lehet veszíteni. Itt a gyakorlattal rendelkezõ ingatlanos nagy segítség lehet, még ha nem is õ tárgyal a vevõkkel. A fõbb dolgok, amire szükség van: Mennyit engedjünk az árból? (Az ingatlanra jelentkezõk számából eloszlásából rövid idõn belül megállapítható mennyire nagy az érdeklõdés - ebbõl jól becsülhetõ mi az elérhetõ ár) Hogyan segítsük a vevõt hitelfelvételnél. Egy jó ingatlanosnak kell lennie bankos ismeretségének, akihez bizalommal küldheti a vevõjelöltet. Ez azért is elõnyös, mert beleláthatunk a vevõ hitelfelvételének idõbeli lefolyására. Kiszûrhetjük a lakásmaffiózókat. Ennek fontosságát nem kell részleteznem. Jogi felkészültség a szerzõdéskötéshez: Hagyományosan az ingatlan adásvételnél a vevõk hozzák az ügyvédet és ezt õk fizetik. Ennek sajnálatos következménye lehet, hogy a vevõ a szerzõdésbe számára egyoldalú kitételeket rakhat bele. Mindezek alapján, ha úgy dönt, hogy maga szeretné eladni az ingatlanát, feltétlenül ajánljuk erre vonatkozó szolgáltatás csomagunkat, ami rendkívül alacsony 1%-os jutalékért szinte minden fenti problémáját hatékonyan megoldja. Ingatlanközvetítõt bíz meg de nem kizárólagossággal A nem kizárólagossággal megbízott ingatlanközvetítés tipikus magyar találmány - ilyenkor az ingatlanközvetítõt úgy bízzuk meg, hogy csak akkor fizetünk neki, ha õ hozza a vevõt, egyébként, ha magunk vagy más ingatlanközvetítõ hoz vevõt, semmit sem kap. Elvárhatjuk ezek után a közvetítõtõl, hogy pénzt, munkát, energiát fektet a mi ingatlanunk eladásába? Természetesen nem. Optimális esetben felveszi a saját adatbázisába és ha éppen valaki olyan tér be hozzá, aki pont olyat keres, akkor elhozza hozzánk. De még ez sem biztos, mert joggal tart, hogy a megbízó és a vásárló valahogy majd kicselezi, és akkor semmit sem kap. Teljesen általános az a példa, amikor az egyik néni 11 darab ingatlanirodát bízott meg a lakása eladásával, és a 11 darab iroda három hónap alatt egyetlen vevõjelöltet sem hozott. A nem kizárólagossággal való megbízás leginkább olyan, mintha több szobafestõt bízna meg az ember a lakása kifestésével, de azzal a feltétellel, hogy csak annak fizet, aki az utolsó négyzetmétert kifesti, a többinek semmit, ráadásul, közli, hogy maga is beszáll majd festeni. Lesz olyan bolond festõ, aki a drága festéket megveszi és nekiáll hosszas munkával kifesteni a lakást? Természetesen nem, hiszen nem lehet biztos benne, az utolsó négyzetmétert nem festi-e ki valaki más, esetleg maga a tulaj. Összefoglalva: nem kizárólagossággal megbízni ingatlanközvetítõt önáltatás és kidobott energia. Ingatlanközvetítõt bíz meg kizárólagossággal Az ingatlan eladás legkényelmesebb módja, ha kizárólagos szerzõdéssel bízunk meg egy ingatlanközvetítõt. Ilyenkor elvárható, hogy a megbízott keményen dolgozzon, hirdessen, utána menjen a vevõknek. Ha valóban sikerül egy jó szakembert találnunk, nagy valószínûséggel sikerül teljesítnünk a GYORSAN és a JÓ ÁRON kritériumot, és ezen a kettõn lényegesen többet keresünk, mint amennyibe a jutalék kerül. Hogyan ismerhetjük meg a jó szakembereket? Referenciák alapján (korábbi ügyfelei ajánlják). Ez az egyik legjobb módszer. Ha nem így jutottunk a közelébe, kérjük el tõle néhány korábbi ügyfele telefonszámát, és valamelyiket hívjuk fel, kérdezzük meg a véleményét Nézzük meg a weblapját! Ha nincs neki, vagy csúnya, elavult felejtsük el: a 21 században nem lehet magas szintû internetes megjelenítés nélkül eladni egy ingatlant. Nézzük meg az interneten hogyan tálalja mások ingatlanjait! Szeretnénk, ha a mi ingatlanunk is így lenne megjelenítve? Mennyi ingatlant árul? Ha nagyon sokat, kizárt, hogy kellõ gondossággal tud bánni egy-egy ügyféllel. Kérdezzük meg, hol és mennyit fogja hirdetni az ingatlanunkat! Ha úgy érezzük mi magunk is többet hirdetnénk, ne álljunk szóba vele. Azzal, ha csak az internetre rakja fel, és az irodájába betérõknek ajánlja az ingatlanunk, nem sokra megyünk. Mennyiért dolgozik? Aki elõre is elkér pénzt, az az esetek többségében nem komoly szakember. A normális jutalékszint jelenleg Magyarországon egy 10 és 20 millió közti ingatlanra 3% amit természetesen az eladó fizet az eladáskor és a vevõ számára természetesen ingyenes.

(c) dr. Tóth András 2005