Az új lakások piacán nem hozott áttörést a Fészekrakó program, a csomag
legsikeresebb eleme a félszocpol volt. Továbbra is a kis alapterületű
lakások a legkeresettebbek. A tömegpiacon a másfél, illetve egy- plusz két
félszobás elrendezés a legnépszerűbb, minél kisebb méretben, vagyis minél
olcsóbban - derül ki az Otthon Centrum elemzéséből.


Britek, írek, spanyolok
Míg országszerte az egy évvel korábbinál 20 százalékkal kevesebb ingatlant
vásároltak a külföldiek az első félévben, Budapesten gyakorlatilag
ugyanannyit, szám szerint 892 lakást vettek s ezek 57 százaléka ír és brit
állampolgárokhoz került. Ők elsősorban az V., a VI. és a VII. kerületben
vettek lakást. Az első félév során megjelentek spanyolok is: egyre több
ibériai vásárló és befektető van jelen a belvárosi szegmensben.

A Lakáspiaci Monitor című tanulmány szerint az illetékmódosítás nyomán a 15
millió forintnál drágább lakások iránti érdeklődés drasztikusan visszaesett.
Bár a tavaszi hónapokban valamelyest élénkült a forgalom, a fejlesztők nem
kockáztatták meg az áremelést.
Folytatódott a tömegpiac és a felső kategóriájú ingatlanok piacának
polarizálódása: a túlkínálatos szegmensekben a fejlesztők továbbra is
értékesítési nehézségekkel küzdenek, ezzel ellentétben viszont egyre több
egyedi projekt indul, melyek lakásait az átlagos ár többszöröséért is
könnyedén értékesíteni lehet.

Mindazonáltal derűlátásra ad okot, hogy az elismert, komoly referenciákkal
rendelkező fejlesztők az év első felében számos nagy építkezést indítottak a
fővárosban, míg a vidéki vásárokban a fejlesztői aktivitás csökkent. A
korábbi évekkel ellentétben Budapesten egyre több nagy volumenű fejlesztés
kezdődött a külső kerületekben, de a legjelentősebb beruházásoknak továbbra
is a IX., a XI., illetve a XIII. kerület ad helyet.
A magas presztízsű lakások piacán területi szempontból változás történt. A
II., III. és XII. kerületben visszaesett az új építésű lakások értékesítése,
míg a pesti belváros drága új lakásai iránt egyre nagyobb kereslet
mutatkozik. Ezen a területen több olyan projekt van, amelynek lakásait
kizárólag külföldiek vásárolják, befektetési céllal. A pesti belváros
mellett a legfőbb vonzerőt a Duna-part jelenti, a folyó mentén számos
projekt van folyamatban illetve tervezési fázisban, amelyek keretében az
átlagnál magasabb színvonalú és árú lakások készülnek. A nagyobb vidéki
városokban a legnépszerűbb területeken van példa 400 ezer forintos
négyzetméterárra, az átlagos árszint azonban elmarad a fővárositól.
Általánosságban elmondható, hogy a magas presztízsű lakások árai egyre
inkább elszakadnak a tömegpiac árszintjétől.
Az Otthon Centrum tapasztalatai szerint a piac erősödésével, a kínálat
növekedésével, illetve a lakásvásárlási lehetőségek bővülésével párhuzamosan
a vásárlók egyre körültekintőbbé és felkészültebbé váltak, ráadásul
alkupozíciójuk a túlkínálat révén javult. A fejlesztőknek a siker érdekében
a korábbinál többet kell marketingre fordítaniuk. Ehhez kapcsolódik, hogy a
lakóprojektek népszerűsítésében egyre fontosabbá válik az internetes
megjelenés.

Mit hoz az áfacsökkentés?

Az elemzés szerint egyelőre nem tudni, hogy az áfakulcs 5 százalékpontos
csökkentése milyen hatással lesz a piacra. Elvileg az év hátralévő részében
a forgalom visszaesése várható, hiszen a vásárlók megvárják a január
elsejétől életbe lépő 5 százalékpontos áfamérséklésből adódó 4 százalékos
árcsökkenést. Ugyanakkor a tervezett intézkedés az idén megkötött
szerződésekre is vonatkozik, ha az adott lakást 2006-ban adják át, ez pedig
kedvező lehet a fejlesztők számára. Az áfatörvény szerint ugyanis a
teljesítés időpontja a vételárelőleg megfizetése, illetve a birtokba adás
ideje. Vagyis az idén kifizetett részletekre még a 25, a jövőre fizetendő
összegekre azonban a 20 százalékos áfa vonatkozik. Célszerű tehát a
fejlesztőknek minél kisebb idén befizetendő részlettel - például 10-90,
illetve 20-80 százalékos finanszírozási konstrukcióban - reklámozni
projektjeiket és a bruttó árat már most mérsékelni a jövő évi részletek
áfakülönbségével. Ennek eredményeként az idei évre kalkulált nettó
bevételhez is hozzájut a fejlesztő, ugyanakkor ez a vevők számára is
kedvező. A gyorsan reagálók árelőnyhöz juthatnak riválisaikkal szemben.

Pang a használt lakások piaca

Az elemzés szerint a februárban bevezetett Fészekrakó program elemei
elsősorban a használt lakások vásárlóinak jelentenek segítséget. A tavaly
óta stagnáló forgalmat azonban ez sem tudta fellendíteni, a Fővárosi
Illetékhivatal adatai szerint június végéig az egy évvel korábbinál jóval
kevesebb, mindössze 27 ezer lakás adásvételi szerződése érkezett be. Az
eladott lakások mintegy tizede panel. A hivatal nyilvántartása szerint az
utóbbi három és fél évben mindössze 180 olyan ingatlant értékesítettek,
amely után luxusadót kellett fizetni, mivel értéke meghaladja a 100 millió
forintot, a kormány tervei szerint a tulajdonosnak a jövő évtől luxusadót
kell fizetnie. Az Otthon Centrum felmérése szerint míg a Fészekrakó 12
millió forintos plafonjáig a fővárosban a vevők 41 százaléka keres használt
lakást, a vidéki városokban ez az arány 54 százalék. Még nagyobb a különbség
a négyzetméterárat tekintve: 250 ezer forintos ársávig Budapesten a vevők
49, vidéken 86 százaléka keres lakást. A méretigények szerint a fővárosban a
Duna bal partján inkább kisebb lakásokra volt kereslet: a megkérdezettek
negyede 40 négyzetméter alatti, további 46 százaléka pedig 41-60
négyzetméteres otthont keresett. Budán ugyanakkor ez az arány rendre 8 és 30
százalék volt, miközben a 120 négyzetméter felettiek súlya 17 százalékot
tett ki, szemben a pesti 4 százalékkal.

Lassan csökkennek az árak

A bő kínálat és a kereslet visszaesése miatt a vásárlók a használt lakások
esetében is - a korábbi időszakhoz hasonlóan - jó alkupozícióban vannak.
Mindezt erősíti, hogy sok területen - elsősorban a tömegpiacon -, ahol az új
lakások ára már régóta nem emelkedik, egyre inkább közel kerül egymáshoz az
új építésű és a használt otthonok árszínvonala. A jövőre bevezetendő
áfakulcscsökkentés az elemzés szerint a használt lakások piacán további
nyomást gyakorol majd az árakra. Az árcsökkenés ugyanakkor itt lassabb
lefolyású lehet, hiszen a magánszemélyek kevésbé lesznek hajlandóak engedni
az árból.

Bérlakásfronton a helyzet változatlan

Az elemzés rávilágít arra, hogy az év első hat hónapjában nem történt
változás a bérlakásfronton. A múlt évhez hasonlóan továbbra is a túlkínálat
jellemző, ennek eredményeként stagnáltak az árak, sőt az, aki feltétlenül ki
akarta adni az adott ingatlant, kénytelen volt jelentős kedvezményt adni. A
potenciális bérlők - vidéki fiatalok, illetve külföldi cégvezetők - közül
egyre többen döntenek inkább a lakásvásárlás mellett. A pesti oldalon ezer
euró alatti havi bérleti díjról beszélhetünk, ám Budán akár négyezer eurónál
drágábban bérelhető lakásokat is lehet találni.

A pesti belváros telkei a legnépszerűbbek

A telekpiacon sem történt komolyabb változás 2004-hez képest: az idén is a
társasházak építésére alkalmas telkek iránt volt komoly érdeklődés. A
lakáspiaci folyamatoknak megfelelően a sláger továbbra is a pesti belváros,
annak is a Nagykörúton belüli része, de keresettek a különleges adottságú
fejlesztési lehetőségek is. Ilyenek például a Duna-parti vagy a korábban
mellőzött műemléki épületek. Vannak fejlesztők, amelyek kifejezetten ilyen
ingatlanokat keresnek megvételre, hogy ott - főként külföldi vásárlók
részére - loftlakásokat vagy exkluzív apartmanokat alakítsanak ki. Ezek ára
- a szűk kínálat, a magas beruházási költségek és a célzott külföldi
kereslet miatt - általában magasabb a környékre jellemző újlakás-áraknál.
Budán szintén erősödik a kereslet a magasabb kategóriájú társasházi
ingatlanok fejlesztésére alkalmas telkek iránt. Mind Bel-Budán, mind pedig a
zöldövezeti területeken keresettek a legalább húsz-, de inkább
ötvenlakásosnál nagyobb beruházásra lehetőséget adó telkek.
Ezzel szemben az idei év első félévében összességében csökkent az érdeklődés
a tömegpiaci szegmensben. Az egyre telítődő IX. és XIII. kerület mellé
felzárkózott a XIV. kerület és a XI. kerületi egykori rozsdaövezet is. Itt
jelenleg is több ezer lakás áll építés és előkészítés alatt, s az újbudai
önkormányzat becslése szerint a 2002-2005 között kiadott hétezer használatba
vételi engedély után 2006 és 2010 között újabb nyolcezerrel kell kalkulálni.
Mindezekkel szemben a III. kerületben, ahol nincs sok nagy fejlesztés, akár
több száz lakásos projektek iránt is van fejlesztői igény. A pesti
belvárosban a Nagykörúton kívüli területek továbbra is népszerűek, bár a
telekárkülönbség folyamatosan növekszik a belső részekkel összehasonlítva:
egy-két éve 20-30 százalék, ma már viszont 60-80 százalék lehet a
differencia.
Madarász János