Szakértők szerint az új építésű kislakások piaca a korábban jósolt 2007-2008 helyett már idén beomlott: óriási a túlkínálat, az ingatlanok eladhatatlanok. De pontosan hány lakást érint idén a túlkínálat Budapesten? További kérdés, hogy a garzonpiac bedőlésével mi lesz a saját erőből építtető kis- és középvállalkozásokkal? Megvásárolják-e ezeket a nagyobb fejlesztők vagy sem?
A fővárosban az első hat hónapban még erősebbé vált a korábban sokszor kritizált trend: egyre több a kis lakás. A negyven négyzetméter alattiak szegmense valósággal robbant, az egy évvel korábbinál majdnem tízszer több ilyen lakásba költözhettek be tulajdonosaik, az átadott új otthonokon belül ezzel a legkisebbek aránya öt százalékról tizenhat fölé nőtt. (Mindez a támogatási és hitelrendszert, illetve az átlagpolgár anyagi lehetőségeit ismerve nem is csoda.) Budapesten csak minden harmadik új otthon volt 60 négyzetméter feletti. A jelenséget jól érzékelteti, hogy a kislakások hirdetési piaca is követi a trendet: a fejlesztők már nem a négyzetmétert adják meg a hirdetésben, hanem a szobaszámot (pl. "egy-másfél szobás lakások leköthetők").
Mennyi az eladatalan lakás?
Mivel a fejlesztők üzleti titokként kezelik, hogy mennyi lakás maradt a nyakukon, hivatalos statisztika hiányában csak becsülni lehet az eladatlan ingatlanok számát. Pfandler Katalin, az Interestate Rt. elnök-igazgatója, a Magyar Lakásépítők Szövetsége és a Magyar Ingatlan Szövetség elnökségi tagjának becslése szerint - helytől függően - a befejezett projektek 20-30-50 százaléka nem talál gazdára. "Lemerevedett a piac, pedig a fejlesztők hihetetlen árkedvezményeket kínálnak" - mondja a szakember. Pfandler Katalin szerint a kedvezmények 300 ezer forinttól indulnak és akár 2 millió forintig terjedhetnek.
Varjasné Székely Éva, a Quadrát Rt. vezérigazgatója, a Magyar Lakásépítők Országos Szövetségének elnöke szerint az eladatlan lakások száma várhatóan 10-15 ezer darab lesz év végére. Ennek okait abban látja, hogy Magyarországon eltűnt, de legalábbis radikálisan csökkent a fizetőképes kereslet. Pfandler Katalin inkább úgy véli: a jelenlegi lakástámogatási rendszer - mint például a hitelek kamattámogatása, a szocpol, a Fészekrakó - a kislakásokat preferálja. Az Erste Banknál is megerősítették: a pénzintézetnél általában 5-6 millió forintos hiteleket szoktak felvenni, illetve projektfinanszírozásban a 32-45 négyzetméteres lakások a legkeresettebbek. "Két évvel ezelőtt még igaz volt, hogy a garzonokra van kereslet. Nyilvánvaló, hogy az akkor 2007-2008-ra jósolt garzonpiaci bedőlés már idén bekövetkezett" - mondja Pfandler Katalin.
Valkó Dávid, az Otthon Centrum elemzője úgy véli: Budapest külvárosi részein viszonylag kevés, száz lakásosnál nagyobb projekt van, így ezek nem nagyon befolyásolják a budapesti garzonpiacot. "Inkább a IX. kerület külső részeire, és a VIII. kerületre jellemző a garzonlakások túlkínálata".
Körbetartozás
A garzonpiac beomlásával az építőiparra leginkább jellemző körbetartozások is felerősödnek, amelynek legnagyobb kárvallottjai a kisvállalkozók. "Ha a fővállalkozó csődbe megy, mert menet közben nem tudta eladni a lakásokat, akkor - a bankok kivételével - borul a hitelezési lánc" - mondja Pfandler Katalin. Ez főleg azokat a vállalkozókat érinti, akik saját erővel vágtak bele a ingatlanépítésbe. Ha a fejlesztő projekthitelezéssel épített sorházat, akkor elvben nincs gond, mert ha csődközeli állapotba kerül a cég, a bank felé még mindig meg lehet hosszabbítani a hitel lejáratát (az új építésű lakások többsége projekthitelezéssel épül). "Mivel a csődbe ment kis cégek nem terítik ki a kártyájukat, pontosan nem lehet megmondani, hogy miért nem fizettek az alvállalkozóknak" - mondja Varjasné. Projekthitelezésnél, ha a fővállakozó jóindulatú, akkor a bankhitel prolongálásával még csődhelyzet esetén is kit tudja fizetni az alvállakozóját. A szakember szerint a nagyobb lakásépítők nem tervezik, hogy felvásárolják a csődbe jutott cégeket, mert ez ellene szól a piac logikájának.
Idén az első félévben 15 ezer felépített lakás kapott használatbavételi engedélyt, és közel 25 ezer új lakásra adtak ki építési engedélyt. Bár a használatba vett lakások száma 11 százalékkal több volt, az új lakásépítési engedélyeké 10 százalékkal maradt el a tavalyi év azonos időszakához képest.
Ember Zoltán
